1、浅谈江西省廉租房退出机制存在的问题分析 摘 要：本文借鉴已有的廉租房管理与发展理论，对江西省廉租房退出机制实施过程中出现的问题做了深入的研究，从政策制度和相关社会问题的对照与联系中分析了江西省廉租房退出机制发展现状以及面临的问题，并通过对国际上相关廉租房经验的学习，试图探索出改善和促进江西省廉租房建设和管理，尤其是完善退出机制方面的新路子。针对江西省廉租房在退出机制环节上的诸多问题，本文从理论角度上探讨了改善廉租房流转的监督机制对促进廉租房资源的有效配置和运转的可行性和必要性，并结合当前江西省的廉租房运行的现状，借鉴国际上相关的退出机制方面 的政策措施，从而进一步探究完善江西省廉租房制度健康发
2、展的途径和方法。 关键词：中国；廉租房；退出机制 1 “ 只进不出 ” 现象 2004 年国务院出台了城镇最低收入家庭廉租住房管理新办法，其中规定：以 “ 书面申请 -审核 -公示 -登记 -调查 -核实 -排队轮候 -公布结果 ” 的基本程序安排保证廉租房的配置。可是在实际的操作过程中，由于工作量大以及取证困难等原因，基层监管程序往往流于形式，进而导致廉租房申请人在申报财产时，相关房产部门难以评估其真实性和全面性，同时对廉租房的后续管理江西省仍缺乏系 统性的方案。从住建部公布的有关统计数据可知，从 1998 年到 2008 年 8 月，全国有 95 万户通过廉租房保障制度改善了居住条件，可是
3、为收入水平提高而腾退的人却很少。 2 对骗租行为惩罚力度不足 江西省廉租房退出机制在惩罚违规行为上有两个特征，一是轻惩罚，二是法律位阶较低。 首先，江西省在廉租房退出制度上法律责任性远大于惩罚性，目前，各地对于 “ 骗租 ” 行为的惩罚规定主要是 “ 罚款 ” 、 “ 收回廉租房资格 ” 等，而实际中，骗租违约的收益要远远大于违约成本，对不具备廉租房保障资格的群体构成一定的负激 励作用，增加了钻政策漏洞的风险。 其次，江西省关于廉租房退出的规章法律层次均比较低，目前只有城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法和城镇最低收入家庭廉租住房管理新办法两部部门规章。各个地方上也出台了自己的相关
4、政策法规，但往往内容上变动频繁，缺乏稳定性，不利于实际中的操作。 在对居民个人申报不实的情况的惩罚上，廉租住房保障办法规定，城市低收入并有住房困难的家庭隐瞒有关情况的或提供虚假材料申请租房的，住房保障部门将给予警告，例如取消住房资格，责令退还补贴等。这些规定使得 蓄意虚报骗取保障资格的人不必担心这会使他们担上任何法律责任，只要在被发现时退出即可。这种和缓的规定实际上助长了 “ 骗租 ”行为的发生。 3 相关法律制度不完善 廉租房退出机制的可实施性与支撑其的法律效力有着密不可分的关系，但目前国内关于廉租房的法律制度相当不完善。首先，江西省大多数的廉租房制度法规出自住建部，这就造成了现行的廉租房制
5、度法规的法律效应仅限为规范性法律文件，效力很低。其次，江西省缺乏专门的针对住房保障的法律，更缺乏对廉租房的法律。最后，各个地方立法各异，实施情况也不尽相同。江西省 廉租房制度建设时间不短，但却仍然未形成一套较完整的廉租房法律体系。 江西省目前实施的廉租房制度在法规条款内容上也存在一些缺陷。例如，廉租住房保障办法未将城市中既买不起房又达不到规定的城市低收入标准的 “ 夹心层 ” 列入廉租房保障的范围内，这将大大消减廉租户主动腾退廉租房的意愿，进而对廉租房退出机制的运行产生不利影响，并可能随之带来巨大的社会隐患。 4 完善廉租房退出机制的相关建议 （一）设立专业的廉租房退出管理部门 廉租房制度建设
6、在江西省是一项长期性的工作，它涉及税收、 财政、土地、规划等多个部门，唯有成立一个专门的机构管理廉租房的相关事务，政府才能按计划有步骤的实施好此制度。香港的经验表明，专业化的管理部门提高了效率和管理水平，切实地保证了公共房屋资源分配的公平性。 其职责如下：管理机构根据城市整体收入水平、政府财政收入变动以及住房水平等情况，对申请廉租房的居民进行资格审定，再根据收入分级进行分层支持；制定标准的监督和调查程序及内容；动态跟踪调查已被保障的廉租房家庭的收入变动情况；负责审查核实社会投诉内容等等。 内地可以参考香港的房屋委员会的模式，在住 房和城乡建设部的统筹下，组建一个独立的非营利性的保障性住房建设与
7、运营专门机构，在各省市设置分支，专门负责各地的廉租房建设、运营和维修事务，这样即可保证专项资金的高效运作、后期的正常运营维护和相关政策的真正落实。 为了加快该机构的成立，江西省政府可以考虑整合部分国有大中型房地产公司参与该机构的组成，使他们专门负责廉租房等保障性住房的建设、管理、维护和运营。选择国企的原因在于他们不同于普通房地产商，他们在贯彻相关政策上更有力，同时与政府相关部门的统一管理也更方便。 （二）建立奖惩兼备的退出机 制 1.具有激励效应的相关政策 江西省目前在廉租房保障退出机制上主要采取惩罚而非激励的措施。激励机制涉及到公平与效率的关系。首先按经济实力高低将廉租房保障户划分为不同等级
8、，以经济实力由弱到强实行租金和补贴标准梯度递减为原则，从而使较高收入的住户因为收益降低而自行退出。而对于长期依赖廉租房保障并确实无支付能力的家庭，当其经济状况改善后，政府有义务通过提供以租代购、降低首付比例、较低售价和优先购买权等方式 “ 助推 ” 这类家庭购买住房，最后达到加快房屋腾退和减少行政成本的目的。对于经济实力相对较强 的家庭，可以采取调高住房公积金的缴交额、提供低价经济适用房和提高存款利率、放宽购房贷款贴息条件和加大贴息额度和减免购房税费等措施来 “ 激励 ” 租户 “ 自动 ” 退出。 引入激励机制到江西省廉租房退出环节主要作用有三个： 1.保证廉租房的房源充足，为后续的弱势群体
9、腾出住房 2.帮助被保障群体向社会上层流动，并有利于解决租户对房子的所有权问题 3.减少腾退阻力，节约相关的行政成本。 为了确保廉租户在退出后可以平滑地过渡到更高的保障住房层次，激励机制的设计关键在于实现廉租房保障同其他保障措施间的有效结合。 2.具有惩罚效应的相关政策 江西省目前廉租房退出环节 “ 骗租 ” 行为屡禁不止，最大的原因在于相关的惩罚措施还不够严厉，江西省必须建立在严刑峻法护航下的惩罚机制。 首先，提升与退出相关的法律法规的层次，通过高阶位的法律来确保退出工作的开展。其次，强化处罚力度，尤其是加大对弄虚作假等严重骗保行为的罚款，甚至是刑事处罚力度。香港在相关方面的做法值得我们学习
10、借鉴。通过舆论宣传的压力来使民众对骗保行为的严重后果拥有清醒的认识。同时建立专门的监督执法机构和队伍，查处打击各类违规行为。可能政府为前 期的监管执法要付出一定的经济成本，但就长远看来，这有利于社会诚信氛围的形成。最后，江西省必须建立规范的退出执行程序，严格确保相关处罚措施的落实与实施。 参考文献 何灵，郭士征：廉租房保障退出机制：现状、问题与对策，上海经济， 2010 年第 2 期。 李岚：江西省廉租房准入与退出管理中存在的问题及对策，河南科技， 2010 年第 4 期。 吴文生：廉租房退出机制的完善对策，中国房地产， 2009 年第7 期。 蔡玉峰：廉租房住户退出机制探讨，管理世界 ， 2009 年第 10期。
