1、浅谈物业管理中存在的问题 摘要：在探寻适合中国国情的物业管理发展的实践中，我国的物业管理遇到了不少问题。本文从物业管理的概念着手，分析了物业管理存在的问题，得出了物业管理的解决对策，这对我国物业管理及其发展问题有着重要的现实意义和理论意义。 简历大全 关键词：物业管理 问题 建议 物业管理在提升社区生活品质和城市管理水平同时，也能够改善居民的居住环境，推动和谐社区的建设。但是由于制度不衔接，体制不健全，也有居民消费观念滞后，服务不到位等问题，产生了较多的物业纠纷，并影响了居民的正常生活及和谐社区的建设，物业问题已经引起了社会普遍关注。 一、物业管理的问题点 物业管理纠纷中，不缴纳物业费是物业纠
2、纷的主要表现形式，使得一些小区的物业费收缴困难，造成物业服务无法持续，进而恶性循环。综合分析小区纠纷的问题主要存在以下几个问题： （一）、房地产开发建设时出现的问题 1、开发建设问题。 开发企业通过损害业主的利益，对必备的配套设施减少建设来追求利润最大化。另外由于相关部门的失察，以及前期物业在接手管理时，没有细致检查，故意为开发商隐瞒存在的问题，将业主对开发商的不满转嫁到物业身上，给解决这些问题增加了难度。 2、开发建设中的配套设施不到位。开发公司配套设施建设不到位影响物业费的收缴，有些公司没有按规划设计建设小区配套设施。在配套设施尚未建设完或未验收的情况下出售房屋，使得业主入住后，无法正常使
3、用水电等配套设施。另外，项目一旦完工，开发公司撤走后把问题都丢给 物业公司，也直接造成物业公司与业主之间纠纷不断。 3、不能及时有效地解决业主投诉。开发商与物业公司相互推委在开发建设中的遗留下来的工程配套问题，业主不能够有效寻求到解决问题的部门，不得不闹到法院或采用拒缴物业费的措施。 4、产权证没有按期发放。没有兑现承诺。开发商没有按照国家规定缴纳土地出让金，导致业主拿不到房屋产权证，进而影响了业主的情绪和小区物业的稳定。 （二）、业主委员会的组建问题 按照物业管理条例规定，全体业主组成的业主大会是小区的决策主体，业主大会的执行机构是 业主委员会。物业公司作为物业服务的提供者，必须按照业主大会
4、的决议展开工作，接受业委会的监督。 业委会组建难，有以下几个方面的原因：业主对成立业委会的参与意识差；业主大会没有规范的程序；业主委员会目前法律地位还不能适应业主自我管理需要；政府有关部门的职能所限、物业公司因怕自己的利益受影响积极性不高。同时，业委会缺乏细致的流程指导等，运作不规范，致使多数业主合法权益得不到该有的保障。 在我国社会发展的现阶段，由于受传统意识的影响，城市居民区的自治水平和组织形式仍处于初级阶段，业主利益阶层在社会法 律地位含糊的情况下，不分情况 “ 一刀切 ” 的要求以其所居住的商品房或小区为单位，建立业主大会、业主委员会制度，并赋予许多难以运作的民主自我管理权限，与社会发
5、展的实际水平有些距离。而且在这种无共同利益情况下，容易形成相互戒备甚至对抗的关系。 简历大全 （三）、物业公司服务不到位 物业公司管理水平的现状是服务水平：参差不齐、服务质量差、收支不透明。其主要体现在： （ 1）收费至上。一些物业管理公司在服务理念上存在收费至上，服务不到位的现象：物业收费采取包干制的形式，另外在物业维护上，物业公司的开支不透明，业主没有知情权。 （ 2）缺乏沟通。物业矛盾产生后，一些物业管理企业没有能够与业主主动沟通，积极化解矛盾，采取一种以管理者自居的强硬态度，导致物业纠纷越闹越大。 （ 3）承诺不一。物业公司在业主办理完入住手续后便开始减少物业服务，损害业主利益。物业收
6、费和服务项目质价不等。比如有些绿化面积及活动场所都无法达标，还有物业服务收费过高，业主对此十分不满。 （ 4）人员素质。部分物业从业人员素质不高，服务意识差，颠倒了业主与物业公司之间的关系，不能够按照规章制度、岗位责任和应急方案为 业主提供服务，在出现紧急情况时，从业人员不能做到及时处理，来保证居民的正常生活。 （四）、业主的物业消费意识淡薄 业主的物业消费意识不够成熟，尽管表面上同意按规定交纳物业管理费，但是遇到收缴费用时往往采取不理睬或者躲避的形式，导致物业收费率较低，使得物业企业的生存遇到困难。 思想汇报 二、对住宅物业管理的思考 1、有关物业管理方面的法律不完善、体制不健全是矛盾的根源
7、。 （ 1）法规不完善。业主大会成立的操作程序不细致等配套政策也不完善。小区的配套设施（如水、电、气、热等市 政配套设施）验收需要各相关部门协作完成，容易出现问题，业主入住后，受房屋质量差，小区配套设施不全等问题的困扰。 （ 2）体制不健全。明确政府职能部门、物业公司、业委会各自的职责和工作流程；在街道办事处建立物业管理方面的协调机制，加强监管的力度。 2、服务收费缺少细化标准和可执行的制度基础。物业管理公司通常由开发商确定，物业收费也由其单方制定，业主的物业管理内容有些条款是强加的，不能菜单式自主选择，通过制定分级服务标准和收费标准，让业主选择物业或协商服务收费标准，从而体现了业主的知情权以
8、及物业公 司的物业服务透明度。 三、总结 执行物业管理需要实行公开招标制度，利用社区居委会协助业主维权，加强政府与业主的沟通，通过维权来维护社区的稳定与和谐。同时探索新的物业组织管理模式，成立物业协会来制定行规，监督企业的行为和服务质量，并鼓励广大业主积极参与，解决企业之间的纠纷。 “ 物业公示栏 ”中公布服务项目和收费标准，接受业主监督服务其质量，逐步实现居民自治和品质服务的良好氛围。 思想汇报 参考文献： 刘志峰 :规范物业管理活动促进物业管理健康发展， 2003 年 7 月 刘圣欢著物业 管理概论，华师大出版社 1998 年 王永强 :现代物业管理实务，人民出版社 2003 年 3 月版
