1、浅谈物业管理早期介入存在的问题及对策 摘 要：随着城市建设的快速发展和扩张，城市道路、公益事业、城市配套设施也日趋完善，房地产事业也得到了蓬勃发展，一批高标准、高品位的住宅小区相继建成投入使用，但应运而生的物业服务也陆续跟进。但现实中，房地产开发企业开发完住宅小区后，有条件的，聘请有资质的物业公司接管，无条件的，则利用现有人员成立个物业公司便开始接管。至于物业管理早期介入房地产开发的项目少之又少，这样物业管理早期介入就成了今后物业管理的短板，也给今后物业管理工作带来诸多困难和问题。 关键词：物业管理；早期介入；解决对策 1 物业管理早期介入的重要性和必要性 物业管理企业早期介入通俗地讲就是，物
2、业管理企业参与物业的规划设计和开发建设，对完善物业功能、确保物业建设质量和方便日后地下管线、地上管网、绿化管理、公用设施等方面的维护保养，有无可替代的重要作用。通过早期介入这种建管结合的服务，为今后物业的使用和管理打下坚实的基础，其作用和意义将是深远的。 1.1 能够为房地产开发企业在建设中提出科学化的建议和意见 房地产开发企业在建设时，只注重建筑进度、配套设施 的方便和成本的节约，在今后物业规范上考虑 过少，从未没有从今后的管理和使用的角度去合理规划，对物业管理必需的设施，以及交通泊位、小区绿化、水、电、气、通风、采光、空调位置预留等配套设施，往往考虑不足，造成以后难以弥补的后果。如果将物业
3、管理早期介入，就能对户型结构、配套设施、道路绿化、车辆停放、物业用房等，向开发商提出具体建议，充分考虑设备、材料的经久耐用，便于维修，尽可能地避免在规划设计中，由于考虑不足和遗漏造成日后物业管理和业主使用中出现不必要的麻烦，使规划设计更加合理，功能更加完善，服务更加到位。 1.2 能够为房地产开发企业、业主监 督房屋建筑质量 在施工阶段和竣工验收阶段要求物业管理企业介入，从物业管理和业主的角度出发，一是对该阶段施以全面、细致的辅助把关，增加工程监理和验收力度，以保证物业建设质量，进而减少返工，减少今后物业使用中遇到的 “ 后遗症 ” 。二是物业管理企业应协助监理人员做好施工质量监督，以确保施工
4、程序、施工质量、安装符合规范，建筑材料符合要求。熟悉掌握房屋结构、隐蔽工程、各种管线铺设路径、阀门详细位置。参与机电设备的安装调试，掌握设备的功能特点及维保要领，做好相关记录。三是参与工程验收，便于全面收集原始资料。竣工验 收是把好工程质量关的最后关口，竣工验收工作做得是否细致到位，直接关系到接管物业的质量，关系到以后的物业管理和业主的利益。物业管理企业应选派业务精熟、工作负责的管理人员和专业技术人员，从以后维修、保养和业主使用的角度，积极参与竣工验收全过程，熟悉小区所有施工图是否与建设匹配，施工图是否有变更，协助开发商把好工程质量关，以减少日后物业管理出现不必要的成本支出。 1.3 能够便于
5、今后的物业管理和使用 物业管理是住宅小区建设的延伸。物业管理早期介入，能够使物业规划、设计更趋人性化、功能化，能够使 小区日常管理服务更加便捷、更加协调、更加周全，能够使物业管理企业对物业的土建结构、管线走向、配套设施、设备安装、绿化管理等方面掌握的更全面、更详细、更到位。 2 物业管理早期介入存在的问题 2.1 物业管理招投标不规范 一是有些招标单位实际已内定中标对象，没有真正意义的招投标，而是把招投标活动当成一种过场、一种形式来对待；二是有些招标单位不考虑“ 质价相符 ” 的原则，片面强调最低价格，造成投标企业的竞相压价；三是有些参与投标的物业服务企业恶性竞争，互相杀价，靠不切实际的承诺赢
6、得中标 ，介入后普遍达不到承诺的服务标准，导致业主对物业管理企业普遍不满；四是大多数房地产开发企业小区开发建设完之后，自己找上一个看门的、一个收水电暖费用的、一个打扫卫生的，就成立了物业队伍，简称 “ 三个一 ” 。这支队伍人员队伍素质参差不齐，技术不够精湛，只是懂而已，不够专业，服务意识、服务观念和质量意识淡薄，处理纠纷和处理突发事件能力较差等等问题的存在，是最为普遍和常见的。 2.2 物业承接查验制度不完善、移交不完整 一是有些依附于房地产开发商的物业服务企业，往往不按正常程序进行严格的物业承接查验 ，工作敷衍了事，造成移交不完整，工作起来乱了手脚，无从开展工作；二是有些开发建设单位在房屋
7、建设中，忽视了共用设施设备的配套建设，造成共用设施设备划分不明确或者配套不完整，给物业管理企业在前期物业管理中带来诸多困难，也使业主与物业管理企业之间产生不少矛盾和纠纷。 2.3 物业服务和收费 “ 质价不符 ” 一是有些物业管理企业通过一些不正当的价格竞争取得项目后，由于压价过低，无法按招投标文件规定的服务标准向业主提供服务，出现人员配备不足、保安年龄偏大、保洁人数偏少、公用设施维修保养不及时、房屋漏雨 迟迟得不到解决、侵占绿化用地变为停车位、房产证办理等诸多问题，导致业主强烈不满。二是由于物业服务标准过于笼统，业主往往无法按照服务标准对物业管理企业进行投诉，主管部门对服务标准、服务价格等方
8、面的投诉面临处理难、调解难等问题。 3 加强前期物业管理的对策 3.1 进一步加强和规范前期物业管理招投标行为 一是加强前期物业管理招投标制度的学习，使房地产开发商物业管理企业树立依法招投标的意识；二是建立公正、公开、公平的招投标竞争市场；三是建立健全招投标备案制度；四是发展和完善招投标中介 服务机制；五是建设主管部门要切实做好对前期物业管理招投标的指导和监督工作。 3.2 进一步加强和规范前期物业服务合同管理 物业管理条例第三十五条明确指出， “ 物业服务合同应当对物业管理事项、服务质量、服务费用、双方的权利义务、专项维修资金的管理与使用、物业管理用房、合同期限、违约责任等内容进行约定 ”
9、。尤其是前期物业服务合同，更应严格按物业管理条例的规定执行，合同的内容和约定，一项也不能减少。因为前期物业服务合同是前期物业管理权利和义务的唯一法定文件，所以，规范前期物业服务合同，不但 有利于建管衔接，防止建管脱节以及重建轻管的现象发生，还能保护先期入住业主的合法权益，并为今后双方处理有关纠纷提供有效的依据。 3.3 进一步加强和规范住宅物业公共服务标准 将物业公共服务分为 “ 综合服务、物业共用部位和共用设备设施维护、公共秩序维护、保洁服务、绿化养护服务 ” 等 5项内容，根据服务标准将每项服务分为不同的等级，并根据项目面积大小制定切实可行的收费档次，供前期物业管理招投标时选用，引导企业在不同项目上投放合适的人力、物力和财力，实现物业服务和收费的 “ 最优化组合 ” ，降低业主对物业服务标准和收费的投诉率。
