1、浅谈金融危机下我国房地产税收的思变 论文关键词：金融危机 房地产 税收 改革 论文摘要：受金融危机的影响，我国房地产市场持续低迷。文章从税收制度的角度，分析了我国房地产的现状，并对如何改变房地产市场现状，提出了若干房地产税收制度的改革建议。 Abstract:Financial crisiss influence, our country real estate market is continued munalyzed our country real estate present situation, and how to change the real estate market pre
2、sent situation, put forward certain real estate tax revenue systems reform propo revenue reform 2008 年 7 月，美国住房抵押贷款市场巨头房利美和房地美陷入困境，美国次贷危机开始全面爆发，并蔓延到许多国家，引发了一场全球性的金融危机。作为世界新兴经济大国的我国经济也深受其害，其中房地产经济率先进入寒冬，住房价格下降，一些城市出现零交易。随之而来可以预见的是，土地招拍挂流标，政府没有财政收入，建筑企业倒闭，建筑工人失业，建筑钢材等上游供应企业销售停滞，房屋装潢和家具行业随之进入萧条之列，从而影响到
3、整个国民经济的收入和社会的健康发展。 房地 产行业处于第二产业和第三产业的中间阶段，是我国经济建设的支柱行业。面对金融危机，我国需要紧急出台相关政策，以挽回低迷的房地产市场。根据日本的经验和研究，房地产税收政策要比金融政策更容易和有效的调节房地产市场。因此，面对全球金融危机给我国经济发展，尤其是房地产行业的健康发展带来的诸多不利影响和负面冲击，我们必须采取一定的房地产税收改革政策，加以调控、加以引导，以扭转不利局面，最大限度的减少、减轻因金融危机带来的损失和影响。 1 金融危机对我国房地产的影响 金融业和房地产业某种意义上是对孪生 兄弟，世界金融危机不可避免地波及到中国，而房地产行业则受到显著
4、影响。 2008年中国房地产市场经历一场梦魇。受世界金融危机影响， 2008年，房地产行业投资增速趋缓，施工面积、竣工面积、新开工面积等都出现同比下降的态势。从全国范围看，房地产行业对 GDP增长的直接贡献度在降低。国家发改委、国家统计局联合发布的数据显示， 2008 年全国 70 个大中城市房屋销售价格同比涨幅呈逐月下降走势，且下降幅度明显，到 12 月份成为负数。伴随着价格的调整，房地产市场陷入低迷，突出表现在成交量的急剧萎缩，房屋销售量与销售额大 幅下挫。国家统计局发布的数据显示：2008年 1-12月，全国商品房销售面积为 62088.9万平方米，同比下降 19.7%，其中住宅商品房销
5、售面积为 55886.5 万平方米，同比减少 20.3%，期房销售面积为 42459.7 万平米，同比减少 18.7%；商品房销售额 24071.4 亿元亿元，同比下降 19.5%，其中的住宅销售额为 20424.1 亿元，同比减少 20.1%，期房销售额为 17714.6亿元，同比减少 19.6%。从上述数据可以看出， 2008年商品房的销售额和销售面积比上年均有了不同程度的萎缩，且下滑的幅度还是较大 ，对于房地产行业的未来发展前景并不很好。 2 房地产税收 房地产税是以房地产或与房地产有关行为和收益为征收对象的税种，是房地产开发、经营过程中，房地产开发商和消费者需要交纳的税种。房地产税收是
6、我国财政收入的重要来源之一，更是我国调控房地产市场，规范房地产经济行为、调节国家财富分配的重要经济杠杆。房地产税收对住房市场的影响有两个特殊的方面，一个是对家庭借贷的影响，一个是对住房价格的影响。高房价鼓励了纳税人增加借贷而不是股权，而对涨价的预期也提高了购房的借贷的预期收益率。但是，税收对住房价格 的影响程度，因为范围和各种手段的复杂性很难估计出来。可以确定的是，资本利得税、财产税、遗产与赠与税、销售税或增值税都对房价有着很大的影响。 3 我国房地产税收体制改革的探索 我国现行的房地产税收制度是 1994年经过税费改革之后实行的制度。十几年来，该税收体系指导我国房地产业经过了一个相当繁荣的时
7、期，为我国国民经济的发展做出了突出的贡献。但是随着经济的发展和环境的变化，我国原有的房地产税收体制已经出现了一些问题，尤其在金融危机下，该体系已不能有效地发挥其调控房地产市场，控制房价的作用。国际货 币基金组织指出，消除与房地产有关的税收扭曲可以提高效率并有助于避免宏观经济失衡。因此，在当前环境下我国有必要对现有的房地产税收体系进行改革，以更加适应环境的变化，促进房地产行业的健康发展。 （ 1） 居民购房优惠收税 在金融危机期间，对国民购买商品房可暂免征收税收，或实行部分（或全额）退税政策，以更加优惠的税收政策惠及于全体国民。 （ 2） 二手房营业税实行差额收税 现行的对个人购买住房不足 5
8、年转手交易的，销售时按其取得的售房收入全额征收营业税。这条规定，在市场萧条时，使 得二手房交易双方处于僵持状态，所以在这一时期，继续对二手房交易实行全额征收营业税对二手房交易起的是阻碍作用。因此建议对二手房销售的，不管是购买后超过几年，其营业税都改全额征收为差额征收的政策，这不仅符合营业税的立法精神和发展方向，同时也有利于繁荣房地产市场，增加房地产税收来源。 （ 3） 暂停征收土地增值税 我国土地增值税是 1993年底开征的，数十年来几乎流于形式，有名无实，所征收的税款屈指可数。鉴于房地产企业的土地增值税已经体现在企业损益之中，而且计算土地增值税又类似于企业所得税的所得额 ，再行征收，就会导致
9、重复征收。更重要的是，土地增值税征收手续烦锁，难以做到公平公正，再继续拖沓下去会影响税务机关的公信力。因此，在金融危机的大环境下，可以暂停征收土地增值税。 （ 4）大胆改革创新，构建符合科学发展观的税收征管机制 不管经济形势如何变化，但我们要遵循 “ 依法治税、强化征管 ” 的执法理念，以改革创新的勇气，积极探索适应新形势发展要求的税收征管机制，构建符合经济发展要求的征管新模式，拓宽税收职能作用的发挥方式。 参考文献 : 常莉房地产税收改革对房地产业影响的效 应研究 D西北大学，2008 蓝庆新金融危机对我经济的影响及应对 J中国国情国力， 2008（ 4） 杜雪军，吴次芳，黄忠华我国房地产税与房价关系的实证研究J技术经济， 2008 陈金玉我国房地产税制理论分析与改革研究 D湖南大学， 2008 张文春 IMF 反思税收政策与金融危机 N中国财经报， 2009-03-24
