1、深圳市房地产泡沫成因及对策分析 摘 要：近些年来，房地产行业成为我国国民经济的支柱产业。阐述了深圳市房地产市场的发展现状，分析了深圳市房地产泡沫的成因，进一步分析了深圳市房地产泡沫评价指标，提出了解决深圳市房地产泡沫的对策。 关键词：房地产；深圳市；泡沫经济 中图分类号： D9文献标识码： Adoi： 10.19311/j.c深圳市房地产市场的发展现状 经下图数据分析， 2016 年上半年深圳房价均价为 51746 元 /m2，而下半年商品房成交均价为 56852元 /m2，环比上涨 9.87%。在 2015年到 2016年这短短一年期间，深圳房价成交均价就由 33426元 /m2上涨至 53
2、454元 /m2，上涨了 59.92%。 2 深圳市房地产泡沫形成的原因 2.1 投机炒房 深圳市房产市场存在着巨额的资金，在市场上恶意投机炒作，实际价格远高于其 资产价值，导致了泡沫的呈现与膨胀。再加上房产业学者人士预期短时间内，深圳房价不会下跌，仍维持上涨。投机炒房是深圳市房价出现泡沫的最直接原因。投机者为了追逐高额利润，这使得社会大量闲置资金流入房产市场。而这种投机行为不但会使房价暴涨、居高不下，而且还会导致商品住宅房空置率提高。投机者购房的目的是等房价上升后再转手卖出，而不是为了购房去居住。 2.2 政府有关部门调控的不当 2016 年年初，政府采取了一系列的措施刺激楼市，例如：中国人
3、民银行宣布，自 2016 年 3 月 1 日起，普遍下调金融机构人民币 存款准备金率 0.5个百分点。 2016年 2 月 2日，银监会出台规定，商业贷款首付比例最低 25%，各地可向下浮动 5 个百分点。二套房最低首付比例调整为不低于 30%。个人将购买 2 年以上（含 2 年）的住房对外销售的，免征营业税。这些措施无异于火上浇油，是导致 2016 年多个城市的房价上涨的一个重要的因素。 2.3 高金融杠杆配资，众筹炒房 第一种众筹炒房方式是一些有经济实力的炒房人组团，与开发商签定合同，以某个价格买下整栋楼，然后再慢慢出售。这种众筹炒房要面临法律风险，如果房产证上只有某一个人的名字，那 么该
4、房屋就属于这个人的私有财产。即使是炒房人共同出资，在购买房屋时有协议，产权人只需要将其他人所出的资金归还。第二种众筹炒房方式是互联网众筹炒房，同样也有风险，例如平台的风险控制能力，平台信息披露监管不到位等。 3 深圳市房地产泡沫的评价指标分析 3.1 房价收入比 房价收入比指标又称房价与居民年收入之比。国际通用的房价收入比显示，该指标指数值在 3-6 之间是比较正常的。根据我国经济情况，该指标合理值一般认为是在 6-7 之间。而据 IMF 发布的全球房价报告显示，截至2016 年，深圳 市房价收入比为 40.49，超过国际通用的标准。 3.2 房价租售比指标 房价租售比是指每月使用每平方米面积
5、的租金与建筑每平方米面积的房价之比。国际上一般的标准为房价租售比在 1300 1200 区间内，房地产业能健康稳定运行。根据此标准，深圳该指数指标值已超 1800 ，意味着在深圳市房产市场泡沫化严重。 3.3 房价增长率与 GDP 增长率之比 房价增长率与 GDP 增长率之比是从居民住房需求角度来反映市场是否存在泡沫的指标。如果 GDP增长率高，房价增长率高则是正常的。如果 GDP增长率迟缓，而房价暴涨，脱离其实际价值，则反映房产市场出现泡沫。国际上一般认为该指标值的正常区域在 1之内，警惕范围在 1-2之间，而指标值在 2以上则反映市场出现泡沫。 2016年，深圳市的房价增长率与 GDP增长
6、率之比的数值大于 2，即深圳市房产市场已存在泡沫。 4 深圳市房地产泡沫治理的对策 4.1 抑制过度投机炒房 面对过度投 ?C 行为带来的危害，深圳市政府必须加大监管力度，打击违规投机行为。建议采取开征房产税，并且可以增加地方政府收入。房产税征收需做到公正透明，才能达到应有效果 。可以采取适当增收住房空置税、土地财产税和物业税的政策，可以进一步抑制炒房行为，提高购房成本，进而抑制开发商的囤积牟利行为。 4.2 调整住房供应结构 要优化房地产市场的供应结构，保持配套商品房、中低价普通商品房、廉租房的供应比例相对合理。优化住房设计，增加紧凑型、小户型的比例；完善配套商品房、中低价普通商品房的定价机
7、制。中低价普通商品房的地价定在土地招标的市场底价以下，房价按照低于周边市场价格的原则确定。 4.3 限购限贷 限购的核心就是通过提高房产的首付贷款比率。 深圳市政府发布了有史以来最严的限购政策即 “10.4 政策 ” 。经 “10.4 政策 ” 调控后，极大抑制大批投机资金步入楼市，深圳房产市场的成交量也逐渐有显著回落现象，房价涨幅也有所收落，市场也开始降温。在限购限贷的基础上，政府还可以从社保、公积金、纳税年限、加息等进一步采取收紧政策。 4.4 严禁众筹炒房 2016 年 3 月深圳市政府发布文件，规定 “ 严禁互联网金融企业、小额贷款公司从事首付贷、众筹购房、过桥贷等金融杠杆配资业务 ” 。众筹平台只是作为信息中介服务的功能，不能从事担保业务，不能进行非法集资 。金融监管尤为必要，需要有关部门之间的相互配合。 参考文献 胡春明 .深圳市房地产市场泡沫问题研究 D.合肥：合肥工业大学，2009. 刘正才 .房地产泡沫衡量指标的比较研究 J.时代金融， 2017（ 6） . 高平 .深圳房地产泡沫生成的实证研究 基于空间视角 D.西安：西北农林科技大学， 2010.
