1、物业管理成本核算的问题分析及对策探讨 【摘 要】物业作为一项服务性行业，业务范围较广，服务的对象多元化，随着国家经济水平的不断发展，物业管理企业如何在保障业主权益的前提下实现自身经济效益最大化，是物业管理企业面临的主要问题。物业公司业务的复杂性和特殊性使其在成本核算的过程中，相比其他行业难度增加很多，造成成本核算存在一些问题。本文针对物业管理的成本核算问题进行分析，提出完善成本核算的相关对策，希望能为物业管理企业创建合理的成本核算机制提供参考和帮助。 【关键词】物业管理；成本核算；问题分析；对策 物业管理公司属于服务型 行业，管理的小区房屋类型和服务对象混杂，有的是内销商品房，有的是外销商品房
2、，有的是租户，物业管理公司承担业主物业维护、服务和修缮等工作，涉及服务的方向包括小区绿化和环境的清洁、安全保卫工作、道路养护、公共设施的建设与维修等方面，同时向小区业主和租户提供全面的、多方位的综合性服务。由于物业涉及的范围较广，服务的类型多元化，因此物业管理公司的成本核算难度较大，很难设计出准确的会计科目和会计制度，导致物业管理公司的成本核算存在一些问题，直接影响物业管理公司的经济效益和生存发展。 一、物业管理成本核算系统 遵循的原则 物业管理与其他行业不同，每个物业公司提供的产品和服务品质不同，价格的差异性较大，要构建合理的物业管理成本核算系统，才能有效帮助物业管理企业控制成本，提高物业企
3、业的净利润。构建物业管理成本核算系统应遵循统一的原则，使管理成本的核算规范化，具体原则包括以下几点： 1.成本管理与物业企业效益统一结合的原则 物业公司核算成本的过程中，对各个环节的成本投入要科学的进行分类，为提高物业企业的经济效益，成本核算时应进行整体的优化，细化各个类别的支出费用，科学合理的进行预算、节约成 本。只有遵循成本管理与企业经济效益相结合、相统一的核算原则，才能实现物业企业利益的最大化目标，才能减少不必要的库存和成本投入，将物业服务的重点放在有意义的项目上。 2.分级核算与集中核算相结合的原则 物业管理机构的分类较多，管理机构相对分散，各级的管理机构有自己独立的管理系统，成本核算
4、的过程中应该分级进行核算，并设立总管部门负责集中核算，将各管理部门的管理职能、成本投入分级控制，总部核算各部门的成本投入，将分级核算和集中核算结合在一起进行管理，这样的成本核算系统更符合物业公司的行业特性。 二、物业管理成本核算的常见问题 我国城镇化进程的速度不断加快，物业企业相互之间的竞争也日益激烈，物业公司的服务水准和服务范畴也在不断更新和扩大，物业管理成本的核算关系到物业企业的经济利润，成本核算也是物业公司财务管理的重要方面，代表了物业管理的整体水平，是企业核心竞争力的保障。物业管理成本核算的水平也在逐年提高，但是我国在物业管理企业成本核算方面的研究还相对滞后，物业管理成本核算方面仍然存
5、在一些问题。 1.成本核算的设置不合理 我国物业管理成本核算工作主要由物业公司 的财务部进行集中核算，在设置成本项目时相对简单，对于分级部门较多的物业公司，明细项目很少能细分到下级部门，各分级管理部门的成本费用没有被设置到财务部门的集中核算中，如果同一物业管理公司同时管理很多小区，提供的服务项目就会很多，如果成本项目不进行细化，账目明细就比较笼统，失去了成本核算的真正作用，不能为物业公司提供真实的成本数据参考，容易导致物业公司决策方面的失误，对企业的长远发展非常不利。 2.成本核算的手段落后 我国的物业管理公司在成本核算方面采用的记账手段和软件都相对落后，人工作业的 环节比较多。会计人员在统计
6、和核算过程中需要耗费大量的人力和时间，使得成本核算的效率非常低，某些层面的支出增加反而加大了总体成本投入。先进的物业管理成本核算手段不仅能提高账目统计和分析的时效，还能弥补人工记账的不足，有利于对成本数据的跟踪观察，提升成本核算的效率。 3.成本核算失真现象严重 在人力资源成本提升的背景下，物业企业的服务人员人工成本急剧上升，极大减少了物业企业的经济效益，物业企业施工所需的材料也上涨，在不能有效控制成本的情况下就可以导致企业亏损。此外，在物业管理公司进行决策时， 如何选择订单也是关键因素，首先要分析的是获利能力，企业需要的是能带来丰厚盈利的订单，如果经预测分析无法为企业带来盈利效果，就需要加强
7、与客户议价，根据议价情况制定对应的决策。如果成本核算方法仍沿用传统企业模式，最终获得的成本信息就不会太准确，也无法对物业管理公司的决策提供真实有效的数据支持，严重情况下会导致决策失误而影响到企业的存亡。因此，在物业管理企业的运行过程中，成本核算失真是一个现实难题。 4.物业管理企业的成本核算内容不够全面、科学 企业管理模式也随着经济社会的发展而出现急剧变化， 现代化企业管理如果还财务传统的成本核算管理模式和内容，肯定会出现各类问题。但是在物业管理企业运行过程中，许多管理人员的目标只是停留在提升经济利润，而忽视了成本核算管理。如有的物业管理企业重点核算实物资产成本，但忽略了无形资产、内部人力资源
8、等方面的费用。成本包括了劳动消耗、物质资源消耗和自然资源成本等，在物业管理企业的成本核算方面，只是加强核算内部资源消耗成本而未重视环境成本和其他成本，太片面的内容也导致核算数据不科学。 三、解决物业管理成本核算问题的相关对策 1.树立全员成本管理新理念 加强员工的成本核算管理新意识、梳理全员成本管理新理念是物业管理企业失效高效成本核算管理的重要前提，要 ? 杀竞怂愎芾硪馐堵涫档轿镆倒芾砥笠档拿恳桓霾棵藕驮惫 ?上至管理层，下至基层员工和财务人员，成本核算管理不能仅仅依靠单个部门，还需要全员共同参与。企业管理层要将成本核算对物业管理公司的重要性普及到所有员工，带头梳理成本核算管理意识。还可对全体
9、员工进行成本核算知识的定期培训，提升其成本核算相关知识水平，使其具备足够的能力来为企业发展出谋划策，对此方面有优异表现的员工予以奖励。 2.物业财务 管理实施精细化管理模式 物业公司应根据自身单位的特点和组织机构划分结构，进行专业化分工，将各级管理部门的业务单元进行详细划分，分类编号编制出会计明细，将物业管理公司的利润、成本、各项费用类别明确的反映出来。如各个分管部门的人员工资、奖金、福利、固定资产折旧费用、水电取暖、办公差旅等相关费用、保安、绿化、易耗品摊销等间接费用都应详细的登记入账，便于核算成本和利润。精细化的类别划分和资金流向统计，方便物业公司统筹管理和调控，能够有效的控制资金流向，对
10、节约物业管理费用和降低运营成本大有帮助。 3.采用科学的成本核算方法 为了改变物业管理成本核算方面的问题，应该积极的采取科学有效的成本核算方法。比如作业成本法，就能很好的克服传统成本核算方法的不足，将被忽略的间接费用都明确的统计出来，有效的降低了资源的消耗。该方法还能将成本产生的原因作出科学合理的解释，非常适合在物业管理公司中推广和应用，能够大大提高成本核算的效果和效率。 4.成本管理的观念要提升 成本核算的过程离不开先进的成本管理观念，要实现全面有效的成本管理，不仅要考虑有形的成本消耗还要考虑无形的资源消耗，物业公司 各个部门必须协调一致，对企业内部的各项成本进行全方位的分析，才能更好地完成
11、成本核算工作。 四、结语 物业公司所提供的产品和服务不同于一般的企业，作为服务性行业，物业公司涉及的方面繁多，在激烈的市场竞争中，需要对成本的核算作出准确的统计，才能提高物业管理企业的经济效益。所以，在成本核算的过程中，应该扬长避短，树立先进的成本管理观念，积极采用科学的成本核算方法，对财务管理和分析过程实施精细化管理，从多个方面综合的进行调整，才能从根本上提高物业管理公司的市场竞争能力。 参考文献： 陈文军 .物业管理成本核算中存在的问题及对策 J.时代金融， 2016（ 32）： 194+196. 王小华 .浅谈物业管理成本核算中存在的问题及对策 J.中小企业管理与科技（中旬刊）， 2016（ 01）： 80.
