福州市商业地产发展问题初探.docx

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资源描述

1、福州市商业地产发展问题初探 摘要:商业地产在我国发展时间虽短,但增长速度很快。本文从福州市商业地产的发展现状出发 ,分析了福州市商业地产发展迅速的原因,探讨了福州市商业地产发展的存在问题,及今后发展应注重的问题。 关键词 :商业地产发展 商业地产广义上讲包括各种非生产、居住性物业,包括写字楼、酒店、旅馆及商业服务业经营场所等;狭义上指零售、餐饮、娱乐、健身、休闲设施等商业服务业物业形式。狭义上的商业地产是地产商、投资者、经营者和物业管理商 “ 四合一 ” 的有机整体,其开发模式、融资渠道、经营管理都有别于住宅、写字楼等房地产形式。近两年,我国商业地产开发呈现出大型化、订单化、规范化三大趋势,商

2、业地产的开发在中国各大中城市突飞猛进,从规模和形态上划分主要为大型购物中心、步行街、底商、百货商铺、购物中心、主题店、 SHOPPINGMALL 和商业街, 其租售价格一般是同区位写字楼和住宅的 2 3 倍,黄金地段的价格更高,尤其 SHOPPINGMALL这种商业业态在中国的蔓延,使商业地产日益引起商业界和学术界的关注。 一、福州市商业地产的发展现状 福州商业地产起步于上世纪 80年代中期,近几年获得飞速发展。目前,福州鼓楼商业中心仍保持着商业规模最大、商铺最密集、经营品种最齐全的优势;台江中亭街,号称全省最大,建筑面积 25 万平方米的商业街群人气渐旺;新发展的仓山、金山两大商业中心势头强

3、劲,随着 “ 麦德龙 ” 落户仓山,南台大道及下藤路步行商业街的建成等,在六一路及上三路一 带已初步形成 “ 十 ” 字形发展格局;而金山商业区由于金山新区规划可容纳 30 万人,商业氛围正在形成;商业总面积达21 万平方米的宝龙广场康城百货,及对面商业面达积也有 9 万平方米万象商业广场天虹百货,也正在与东百大洋分庭抗争。而正在招商和在建的商业地产也为数不少。南门兜的冠亚广场与东兴南门广场,招商广告牌醒目,前者拟建 15 万平方米的购物广场,后者的商业面积为 4000 多平方米。 二、福州市商业地产迅速发展的原因 1、经济增长,居民消费能力提高 近年来,福州市经济发展迅速,城市人口进一步增加

4、。中等家庭的收入水平和需求偏好 决定了主导的消费品品种、质量、数量和特定的功能要求。收入水平的提高必定带动消费水平的增长,使消费品的市场容量扩大。居民生活水平明显提高,消费能力增强,带动了商业的发展,商业的繁荣必然会给商业地产的快速发展提供广阔的空间。 2、中小投资者是商业地产的主力军 商业地产可租、可售,灵活的经营方式对投资者有相当大的吸引力。中小投资者既可自己经营,又投资置业,一举两得。通常商业地产年出租收益率 15, 6 8 年即可收回投资成本,是较有吸引力的投资形式。加之经济的多元化发展,使有产阶层的人数逐年增长,从而给商业地产的发展 带来了良好机遇。 3、住宅建设促进商业地产发展 福

5、州市住宅房地产经过十余年的发展,以形成几大生活住宅区,住宅市场逐渐饱和,作为配套设施的商业地产成为房地产开发商新的利润增长点。另一方面,从住宅和商业地产开发的先后次序看,住宅的开发较商业地产的开发有一定的超前性,随着大量成熟的居住区的建成,必然会迎来商业地产的开发高潮。 三、福州市商业地产发展存在问题 据不完全统计,目前福州人均商铺占有面积近 2平方米,超过了香港、深圳等城市的人均商铺占有面积。福州市商业地产市场供求关系失衡,销售型商业地产供求比例为 1: 0.75,全市闲置商业店面 83 万平方米,沉淀的资金至少在 100 亿元左右。凸现多重问题。 1、缺乏统一规划 目前一些相当大型的商业广

6、场,定位为 Mall,但由于其建设地域都不是福州市的商业繁荣地带,而是独立的一个大面积的购物中心,发展前景尚不明晰;宝龙广场就是很好的例子。一些商业地产出现冷热不均的情况,沿街店面相当繁华,而背街一面的店铺则大量闲置;中亭街发展初期正是如此。还有一些商业地产项目,仅仅强调追求大,而不考虑适当、适中和与需求匹配。 2、定位偏差 每个商圈都有其合适的商业定位,如果脱离了当地消费 力与商圈特点,那么后续的经营就存在问题了,也可以说是先天不足了。定位要看其主题、业态、业种的定位。还有看其有没有主力商家,主力商家是否有集约力,进行风险判断。业态是发展的原动力,经营是核心,如果没有准确的前期业态规划,后续

7、经营就无从谈起。业内专家指出,市场竞争激烈的今天,商业地产需要倡导 “ 精准定位 ” ,才能出奇制胜。, “ 精准定位 ” 的实质是通过对辐射区内商业供给和需求变化进行细致分析,找到目标消费群体,针对他们的需求,结合经营者的需求,因地制宜进行差异化定位。福州的中亭街,定位在 “ 亚洲第一商业街 ” ,如今却满是中 低档的批发,也成了台江商圈档次不高的症结所在。 3、盲目性的开发 商业地产供求关系失衡的另一个原因在于开发的盲目,在建造这些商业设施的时候,没有建造之前的可行性研究,购买力的分析,客流量的分析,预期利润的分析,预期销售额的分析,对于当地特定的市场需求和流动的市场需求总量缺少把握。现在

8、很多的商业地产开发商,都是第一次涉足商业地产开发的住宅开发商,他们缺乏专业素质和资金实力,对商业地产也不是很了解,在这种情况下他们大多急于脱手套现,赚取高额的利润,根本不懂也不管后期的经营。而这增加了商业地产的运营风险。如解放大 桥的中洲岛,长期全岛闲置,投资者的经济损失可谓惨重。 四、发展商业地产应注重的几个问题 1、做好前期规划与定位工作 目前我国商业地产结构性矛盾突出,布局不尽合理,在管理上与国外也有很大的差距,我们应当根据城市发展、住宅小区规划以及市场需求来引导商业地产建设,尤其是社区网点建设更应当加强。由于商业地产与市场需求关系紧密,前期规划设计十分重要。地产商在开发商业地产的时候,

9、定位非常关键。要抓好定位先要调查好市场,确定招商对象、经营模式和业态需求,从市场规律出发,走适合自己的路,不能简单套用住宅项目的开发模式。地产 商要了解项目特色、客流情况,计算该区域的人均收入、居民可花费的收入,然后再进行建筑规划设计,以最大限度减少日后改造的成本,降低商业地产的风险。市场细分是商业定位的前提,尤其是商业聚集区,要让商业地产多赢利,必须要对商业地产项目的规模、档次、区位等多种要素也应充分考虑,要错位经营。小型商业在经营定位时一定要避免与大型商业设施等发生正面冲突,要做到比大型商业更专一更精细。 2、注重地产商和经营者的资源整合 商业地产在开发过程中,地产商和商业经营者应加强资源

10、整合,共树品牌形象,共御风险。地产商不注重与商业经营者核 心品牌价值的整合,没有科学规划商业业态,进驻的商业品牌和业态与居住人群的消费习惯、消费能力没有很好对接,必将导致租金下降,业主和投资者不能获得稳定的收益,投资受损。商业地产的主体就是商家,要想实现商业地产开发,商业网点建设的可持续发展,地产商和商业地产的经营至关重要。实现商业、地产的联手,一方面地产商、建筑商的品牌效果能有效促进商业的租售,零售巨头的加盟,能吸引客流、带来商气得到保证,避免商家建设新店的原始投资,成为地产项目中的一个很好卖点。另外一方面,经营商成为商业地产商的合作伙伴,又使其联盟合作伙伴获得 稳定的现金流。实现商业与地产

11、紧密联手,才能降低投资风险,这也是中国的特色。 3、完善政府管理机制 由于商业地产在我国出现的时间不长,目前以出售房产产权为主要运营模式,所有权和经营权完全或部分归属业主。因此,通过强城市商业开发建设的宏观管理和统一规划是必要的。依据城市经济水平和城市总体规划,制定城市商业规划,以此来调控商业网点的布局和等级规模,消除商业地产泡沫。成熟的城市商业布局与成功的商业地产有着很强的依赖关系,政府在制订相关规划的时候,应该考虑让更多的房地产开发商参与到其中来,实现政府、项目投资商、开发商 、楼盘投资者、普通消费者“ 五赢 ” 的局面,真正体现商业地产的开发价值。商业地产要走向可持续发展,加强管理,引导

12、商业地产运营模式理性回归,减少产权式商铺销售,逐渐增多租赁或只租不售的商业地产项目,以求获得合理的、长期的收益。 4、完善商业地产投融资机制 要建立和完善商业地产市场健康的投融资机制,保证商业地产项目开发和经营所需大量资金的多渠道来源,同时遏制和规避国有银行的单一信贷风险,提高国家对商业地产实施有效宏观调控的主动性。商业地产的开发资金主要来源于银行的短期贷款,银行信贷的依赖水平普遍达到 70以上,有的 一些大型商业地产项目甚至超过 90。为此,国家应创新商业地产市场化的投融资机制,放开和引进国内外风险投资和专业基金进入商业地产领域,借鉴一些发达国家 (或地区 )商业地产开发经营的成功经验,引入房地产投资信托 (REIT)的开发模式,这将对提升商业地产的开发水平和实力发挥积极的作用。 参考文献: 1、罗福周西安市商业地产面临的契机与挑战商业时代 2006.20 2、刘菲我国商业地产发展的沿革与成因探析北京工商大学学报 (社会科学版 )2006.11

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