1、税务视角试析 “ 营改增 ” 房地产企业去库存的有效策略 【摘 要】 “ 营改增 ” 工作是国家整个 “ 供给侧 ” 改革中的重要一环，目的是减少甚至消除经济流通环节中重复征税的状态，降低房地产企业的税负，倒逼房地产行业实行精细化管理，有利于实现房地产行业去库存。本节通过分析 “ 营改增 ” 对房地产行业的影响，对房地产行业哪些环节可以做到税收筹划、降低税收风险做了详细分析，以期为房地产企业去库存提供合理性建议。 【关键词】 “ 营改增 ” ；房地产；纳税人身份；土地成本；税收筹划 一、概述 2016 年 5 月 1 日起， “ 营改增 ” 的全面展开，房地产行业被纳入增值税的 税制范围。通过
2、 “ 营改增 ” 税收政策，房地产开发企业、施工企业和与之相关的行业之间的税收抵扣链条得以打通，有效避免了重复征税，并降低了企业税负，促进了房地产企业去库存目标的实现。 二、 “ 营改增 ” 对房地产企业的影响 1.“ 营改增 ” 对房地产企业税负的影响 对于一般纳税人身份的房地产企业，其老项目（即： 2016 年 4 月 30 日前开发的房地产项目），可选择 5%的征收率简易征税，由于增值税为价外税，其实际税率为 1/（ 1+5%） *5%=4.76%，明显低于营业税税率 5%；对于一般纳税人销售试 点后开发的新项目，以销售不动产取得销售额扣除土地成本后按适用税率 11%计算销项税。对于小规
3、模纳税人身份的房地产企业，则都按照 5%的征收率纳税。显然，房地产企业通过充分利用 “ 营改增 ” 政策福利，可以达到最大的减税效果。 2.“ 营改增 ” 对房地产企业现金流的影响 房地产开发企业的销售模式多采用预售制， “ 营改增 ” 前我国税务法规要求房地产企业按照预售款的 5%缴纳营业税，导致房地产企业大量货币资金被占用。而 “ 营改增 ” 后，按照规定，房地产企业在收到预收款后需按 3%的征收率到国税局预缴增值税，到地税局预缴 附加税，两者在预缴税款上相比，营改增较之前降低 2个百分比左右，虽然只有 2个百分点左右，但却能有效减少房地产企业流动资金的占用，大大提高房地产企业的短期偿债能
4、力，并降低资金成本，缓解资金压力。 3.“ 营改增 ” 对房地产行业市场销售量的影响 企业营改增后新建的不动产取得的增值税专票只要正规，就可以进行进项税额的扣除，这很大程度上激活了房地产市场，引导企业扩大长期资产的投资，增强企业经营活力。房地产企业在房地产项目建设过程中的进项税抵扣，也降低了建造成本，可以降低房产价格，扩大销售量，去除库存。 三、去库存、降税负，充分利用 “ 营改增 ” 政策优势，提出有效减税的合理性建议 1.慎重选择纳税人身份 如何通过纳税人身份的选择来降低税负呢？根据相关法规，小规模的房地产企业对于自己开发的房产项目销售的按 5个点进行征税；一般纳税人房地产企业销售自行开发
5、的房地产老项目（ 2016 年 4 月 30日前开发），还可以简易征税，税点是 5%。按 11%征税指的是一般纳税人的房地产开发企业对新的房产项目进行销售利用取得的全部价款和价外费用减去土地受让支付给政府部门的地价款的差额进行计算缴纳增值税。 对于年应纳税销售额低于 500 万元的小型房地产企业来讲，选择小规模的纳税人，因为它的纳税年销售额没有超过五百万。如果其具备完善的会计核算体系，能够及时的提供相关材料给税务机关，可以向相关税务机关申请成为一般纳税人。那么小型房地产企业该如何 ?x择自己的纳税人身份才比较合理呢？这就需要计算区分纳税人身份的临界点，假设某房地产小型开发企业销售额为 A，那么
6、房地产企业一般纳税人、小规模纳税人身份的临界点计算公式为： A/（ 1+11%） *11%-可抵扣进项税额 =A/（ 1+5%） *5% ，通过计算可知可抵扣进项税额 =5.15%A，说明如果企业可抵扣的进项税额大于 5.15%A，则小型房地产企业作为一般纳税人的应纳增值税额必然小于作为小规模纳税人应纳的增值税额，此时选择申请一般纳税人资格对该小型房地产企业可以做到税收减负，反之应选择作为小规模纳税人进行税务处理。 2.充分利用房地产新项目土地成本杠杆作用 土地成本占房地产企业开发总成本比重较大，进行税收筹划符合企业利益最大化的原则。根据财税 201636 号文件及其实施细则规定，房地产企业新
7、项目增值税的计算中，允许按销售额扣除土地价款后的余额计税，而土地 价款只限 “ 向政府、土地管理部门或受政府委托收取土地价款的单位直接支付的土地出让金 ” 。但实际操作中企业支付政府部门的市政配套费、政府主导收取并统一支付拆迁户的拆迁费等其他成本费用，金额大且取得的合法凭证基本上是国家财政部监制的资金往来结算票据或地方政府（非税收入）票据，增值税下无法取得进项抵扣或销项抵减，因此造成企业实际税负仍然很高。 因此，房地产企业在签订土地出让合同时，应争取将涉及项目有关拆迁的费用一并纳入 “ 土地价款 ” 合计金额中，这样加大了未来增值税下销项税额的扣除基数，从而合法有效地降低企业税 负。根据国税总
8、局 2016 年第18 号文件，销项税 =（全部价款和价外费用 -允许扣除的土地价款） （ 1+11%）11% ，从而可确认营业收入 =全部价款和价外费用 -销项税，相比提供货物销售行业，房地产企业核算所确认的收入中因土地价款抵减销项税而有所增加，具体金额 =土地出让金 （ 1 （ 1+11%） 11% ）。 3.成立子公司或严格把关施工企业纳税人资质 房地产企业拿地后，可以考虑选择成立子公司建筑公司或通过外包方式建造房产。如果是成立自己的建筑公司，可以取得子公司按 11%税率开具的增值税专用发 票。对于子公司建筑公司在选择工程物资采购的供应商时，最好通过招标方式选择具有一般纳税人资质的供应单
9、位，最大限度取得增值税专用发票进行进项税额抵扣。子公司建筑公司应预先做好材料集中采购计划，尽量避免零星采购造成的成本提升和资源浪费，整体上科学合理减税。如果房地产企业选择外包方式建造房产时，也最好选择招投标方式，选择具有施工资质、具有一般纳税人资格、工程质量有保证的施工企业。 4.重视增值税发票管理和控制，加强相关人员的培训 （ 1）加强财务人员的培训，加深 “ 营改增 ” 后房地产企业的税务学习，特 别是对增值税专用发票的领取、开具、认证以及申报等整个税务流程的学习，同时具备辨别发票真伪的能力，保证业务的真实发生、发票的合规流转。 （ 2）正确引导采购人员的发票取得意识，在供应商的选择上，尽
10、可能选择具有一般纳税人资质的供货单位；即使供货商是小规模纳税人，也尽可能要求其让税务机关代开增值税专用发票。避免有些采购人员可能因供应商在价格上给予优惠而不要求供应商开具发票，在加重本企业税收负担的同时，滋长供应商偷税、漏税心理。 5.积极实施房地产多样化开发，促进商业地产去库存 “ 营改增 ” 这项政策作为供给侧结构性改革的关键措施可以调整产业结构降低库存。一方面一些实力雄厚的企业，采购的办公楼和厂房，在取得增值税专用发票的情况下，可以全额抵扣，对于这些企业来说既减轻了他们的税收负担；另一方面可以作为他们的长期投资，这显然激活了市场活力。对于建安成本占比较高的房地产企业，由于建安成本进项税可
11、以抵扣，因此及时调整产品结构，打造精装修、高档公寓别墅，同时延伸下游家具、家电等相关产业链已经成为一种市场趋势，一方面可以增强对供应商的讨价还价能力，降低房地产企业的税负；另一方面可以满足购房者的多样化购房需 求，促进销量增加。这些契机显然在给房地产企业降低税负的同时，为其去库存提供了可靠的着陆平台。 综上所述，从税务视角， “ 营改增 ” 的出台降低了房地产行业的税负，降低了房地产行业的建造成本和销售成本，有利于房地产行业去库存，推进了房地产行业实行精细化管理，把房地产行业引向良性、健康发展的道路上。 参考文献： 肖曼 .“ 营改增 ” 对房地产企业税负的影响及对策 J.中国集体经济， 2017（ 06） . 李建鹏、史瑞学 .“ 营改增 ” 后房地产新项目土地成本的税务筹划及会计核算 J.国际 商务财会， 2016（ 07） .
