1、物业管理纠纷问题的反思与解决建议研究 摘 要：经济社会的发展使住房商品化、货币化、社会化，随之而来的就是物业管理的商品化。随着物业管理的蓬勃兴起，物业管理公司与业主以及业主委员会之间的矛盾也在逐步加大。关于物业管理服务和物业管理费用的矛盾也在逐步升级，并且干扰着小区的正常生活秩序，给人们的生活带来了一些不必要的困扰。结合在具体工作中遇到的实际情况，以及相关的管理经验和原则，对物业管理纠纷问题进行反思，并对物业管理问题的解决策略进行分析研究，希望对我国物业管理方面出现纠纷的解决有所帮助。 关键词：物业管理；纠纷问题；解决策略 中图分类号： F293.347 文献标志码： A 文章编号： 1673
2、-291X（ 2016）06-0189-02 近些年来，一些发生在小区内的矛盾逐渐最终演变成刑事案件的案例屡见不鲜，起因大都是业主之间生活习惯的差异、志趣爱好的不同或者是对于公摊面积的纠葛，还有业主与物业之间的矛盾等等，如果物业管理水平提高，物业管理人员能够对这些问题进行妥善处理，就能避免很多的问题。因此，物业管理水平的提高事关到每一位业主的自身的利益和物业本身的利益，对提高物业管理水平的探讨实在必要。 一、物业管理纠纷 的现实状态 所谓的物业管理纠纷主要是指业主与物业从签订合同之时开始到合同终止这一个时间内业主与物业之间就小区住宅等相关问题所产生的纠纷和摩擦。随着我国小区住宅的规模不断增大，
3、业主的需要也呈现复杂化的趋势，业主和物业之间的矛盾也呈现复杂化的特征。就产生纠纷的当事人来看，主要分为以下几种类型的纠纷： （一）物业管理公司与业主之间的物业管理纠纷 物业管理公司和业主之间的矛盾主要集中在物业公司对小区的不合理管理上。例如，物业公司非法（未经过业主的许可）占用业主土地；巧编名目乱收费；随便 提高收费标准、物业管理公司提供的服务质量差等等。由于我国还没有对物业管理相关的收费标准，这就给物业管理公司以可乘之机。由于一系列不合理的物业管理情况，导致业主强烈不满，而物业管理公司又给不出合理的解决方式，最后导致纠纷的发生。 （二）业主与业主之间的物业管理纠纷 这类纠纷的发展主要是由于业
4、主之间生活习惯、志趣爱好之间的差异而导致的。例如，停放车位的不合理引发的纠纷、违章搭建或者饲养小动物引发的纠纷、侵害邻里的利益、影响居民的正常生活引发的纠纷等等。这类纠纷如果得不到及时的处理和解决，极易 酿成灾祸。 （三）与业主委员会有关的物业管理纠纷 商品房的物业管理公司最终的确定有一个过程。在业主和业主委员会未选定物业管理企业，并没有签订正式合同之前，由开发商选定的前期物业管理公司进行物业管理。在业主委员会成立以后，将由业主委员会讨论决议今后的物业管理公司。由于，前后的物业管理公司很有可能会发生变动，因此，前期的物业管理公司和业主委员会之间很有可能发生纠纷，前后期的物业管理公司之间也有可能
5、发生纠纷。并且，由于业主委员会并不能代表每一个业主的利益，所以业主与业主委员会之间也有可能发生纠 纷。更有甚者，业主委员会的成员有可能收了某一个物业管理公司的红包，而不做出公平合理的决定。 （四）物业管理公司、业主、开发商之间产生的物业管理纠纷 业主和开发商之间的纠纷主要是指开发商在业主购买房屋前在合同中所记载的房屋质量、物业管理服务、物业费用等问题未能得到兑现。未能得到兑现的原因主要是在业主购买房屋后，业主与开发商之前的合同款项未能得到物业管理公司的认可，这时，业主就会与物业管理公司发生实际的纠纷。 二、物业管理纠纷的发生原因 物业管理纠纷的发生原因虽然错综复杂 ，但是归结起来，主要是以下几
6、方面的原因。 （一）业主和物业管理公司的观念不同 业主与物业管理公司实质上是 “ 主人 ” 与 “ 管家 ” 的关系，业主就是“ 主人 ” ，而物业管理公司是 “ 管家 ” 。然而，物业管理公司并没有清醒的认识到这一点。物业管理公司是业主花钱雇佣一个企业来管理小区的，而不是管住自己的。现在很多的物业管理公司并没有秉承着 “ 服务业主 ”的理念，而是 “ 管理业主 ” 的理念。对于业主违章停车、垃圾乱堆放等行为，物业管理公司就加大治理力度，甚至要求业主交高额的罚金，而对于水电供应不正常、业主与业主之间的矛 盾等不涉及其自身利益的问题则“ 放纵 ” 。 （二）业主对前期物业管理公司和开发商之间的关
7、系认识不到位 新建小区的前期物业管理公司通常是由开发商投资建立的物业管理公司，与开发商具有同等的法律地位。业主购买房屋后，一旦发现房屋的质量问题、物业管理公共的收费问题和服务问题就会向物业管理公司反映，要求物业管理公司解决。而物业管理公司与开发商有着同等的法律地位，肯定不愿意代替开发商受过，于是物业管理公司和开发商之间就会出现纠纷，有些物业管理公司还通过停水、停电来报复业主，由此，矛盾进一步激化。 （三）发生纠纷的双方重视自己的权利而轻视义务 物业管理服务合同属于双发的有偿合同，一方的权利就是另一方的义务，一方的义务就是另一方的权利。业主一方的义务就是缴纳物业管理公司所规定的各种费用，权利就是享受物业管理公司所提供的各种服务。物业管理公司的义务就是向业主提供各种服务，权利就是依据所提供的服务要求业主缴纳合理的费用。因为业主和物业管理公司双方不明白权利和义务的辩证关系，而只重视自身的权益的实现而不重视自己义务的履行，而造成双方的权利均无法得到实现而引发纠纷。 （四）物业管理的收费 混乱 由于我国尚未建立完整的物业管理的收费规定，所以，一些物业管理公司的收费项目相当混乱，五花八门。除了必须缴纳的物业管理服务费用以外，还有一些物业管理公司代收水电费、电视费用、电梯费、电梯维修备用费。五花八门的费用让业主难以辨别真伪。显然业主不愿花冤枉钱，由此导致了业主与物业管理公司的矛盾。
