1、 房 地 产 估 价 报 告 估价报告编 号 ： 中资房评报字 (2018)1101 号 （案件编号：（ 2018） 京 04 执 恢 3 号） 估价项目名 称 ： 北京市顺义区向阳南路 8号第 290幢 -1至3层全部 房地产 价值 评估 估价委托 人 ： 北京市第四中级人民法院 房地产估价机 构 ： 北京中资房地产土地评估有限公司 注册房地产估价师 ： 张显国 (注册号： 1120130001) 苏 华 (注册号： 1120040047) 估价报 告出具日期 ： 二一八年 十二月十八日 北京市顺义区向阳南路 8 号第 290 幢 -1 至 3 层全部 房地产 估价报告书 北京中资房地产土地
2、评估有限公司 第 1 页 致 估价委托人 函 北京市第四中级人民法院 ： 受贵院委托，我们对位于 北京市顺义区向阳南路 8 号第 290 幢 -1至 3层全部 房地产 (建筑面积 5936.27平方米及其分摊的 4308.35平方米国有土地使用权 ， 以下简称 “ 估价对象 ” )， 在现状利用条件下的 现时市场 价值 进行了评估， 为 估价委托人 对估价对象房地产进行司法处置 (拍卖 )提供价值参考依据。 估价人员根据估价目的，遵循估价原则，按照评估工作程序， 采用比较法 ，在认真分析现有资料的基础上，经过周密准确的测算，并详细考虑了影响房地产价格的 各项因素， 最后确定估价对象 于 价值时
3、点 2018 年 9 月 26 日 在 现有状态及利用条件下，假定未设定法定优先受偿款和其他应付款项前提下的 评估价值 为 (币种：人民币 )： 房地产市场价值 (总价 )： 12802 万元 大写金额： 壹亿贰仟捌佰零贰万 元整 房地产市场价值 (单价 )： 21565 元 /平方米 估价的详细结果、过程及有关说明，详见附后的 “估价师声明 ”、 “估价的假设和限制条件 ”和 “估价结果报告 ”。 北京中资房地产土地评估有限公司 法定代表人： 二一八年 十二月十八 日 北京市顺义区向阳南路 8 号第 290 幢 -1 至 3 层全部 房地产 估价报告书 北京中资房地产土地评估有限公司 第 2
4、 页 目 录 第一部分 估价师声明 . 3 第二部分 估价的假设和限制条件 . 4 第三部分 房地产估价结果报告 . 8 一、 估价委托人 . 8 二、 房地产估价机构 . 8 三、 估 价目的 . 8 四、 估价对象 . 8 五、 价值时点 . 11 六、 价值类型 . 11 七、 估价原则 . 11 八、 估价依据 .12 九、 估价方法 .13 十、 估价结果 .13 十一、 注册房地产估价师 .13 十二、 实地查勘期 .13 十三、 估价作业期 .13 第 四 部分 附件 .15 一、 北京市高级人民法院司法委 托项目通知书复印件 ； 二、 北京市第四中级人民法院价格评估委托书 复印
5、件； 三、 国有土地使用证 【 京顺私国用（ 2011 出）第 1300101 号 】 复印件； 四 、 房屋所有权证【 X京房权证顺字第 259660 号 】 复印件； 五 、 估价对象地理位置示意图； 六 、 估价对象现状照片； 七 、 估价机构营业执照复印件； 八 、 估价机构备案证书复印件 ； 九 、 估价人员资格证书复印件。 北京市顺义区向阳南路 8 号第 290 幢 -1 至 3 层全部 房地产 估价报告书 北京中资房地产土地评估有限公司 第 3 页 第一部分 估价师声明 我们郑重声明： 1. 注册房地产估价师在估价报告中对事实的说明是真实和准确的，没有虚 假记载、误导性陈述和重大
6、遗漏； 2. 估价报告中的分析、意见和结论是 注册房地产估价师独立、客观、公正的专业分析、意见和结论 ，但受 到 估价报告中已说明的 估价假设和限制条件的限制 ； 3. 注册房地产估价师 与估价报告中的估价对象没有 现实或潜在的利益，与估价委托人及估价利害关系人没有 利害关系，也 对估价对象、估价委托人及估价利害关系人 没有偏见 ； 4. 注册房地产估价师 依照中华人民共和国国家标准房地产估价规范 (GB/T 50291-2015)、房地产估价基本术语标准（ GB/T 50899-2013）的规定 进行 估价工作 ，撰写估价报告 。 北京市顺义区向阳南路 8 号第 290 幢 -1 至 3 层
7、全部 房地产 估价报告书 北京中资房地产土地评估有限公司 第 4 页 第 二 部分 估价的假设和限制条件 一、一般假设 1. 在 价值时点的房地产市场为公开、平等、自愿的交易市场。 2. 任何 有关估价对象的运作方式、程序符合国家、地方的有关法律、法规。 3. 本 报告的估价结果为正常条件下的公开市场价值，房地产交易需要交易双方在了解足够的市场信息，拥有足够的谈判时间，经过谨慎的考虑和对房地产市场进行合理预期，并具体考虑交易双方的偏好等条件下方能实现。对于房地产市场的波动及快速变现等特殊交易因素可能导致房地产价格有较大幅度的变化，本报告未考虑这种变化对估价对象价值产生的影响。 4. 评 估专业
8、人员已对 案 件申请人 所提供的、本报告所依据的估价对象的权属以及其他相关资料进行了检查，无理由怀疑其合法性、真实性、准确性和完整性，且经和 案件申请人 确认，本次报告可采用其所提供的资料。本次评估设定 案件申请人 提供的资料合法、属实，并且提供了与本次评估有关的所有资料，没有保留及隐瞒。 5. 房地产拍卖是特殊的市场交易，由于快速变现等因素的影响，拍卖市场的成交价格与正常市场成交价格有一定的偏差，本次估价的评估价值 只能应用于房地产拍卖市场。 6. 估价对象的土地权属、面积、用途等均以 案件申请人 提供的 国有土地使用证 【 京顺私国用（ 2011 出 ）第 1300101 号 】 复印件
9、为依据，对于土地权属相关的法律文件，估价师未向政府部门核实，对于该资料的真实有效性由 案件申请人 负责，对由此而引起的后果及相关责任，估价方不承担责任 ， 如上述内容发生变化，评估结果需作相应北京市顺义区向阳南路 8 号第 290 幢 -1 至 3 层全部 房地产 估价报告书 北京中资房地产土地评估有限公司 第 5 页 调整。 7. 估价对象的 房屋权属、建筑面积、设计用途 以 案件申请人 提供的 房屋所有权证【 X京房权证顺字第 259660 号 】 复印件上为 依据，对于 房屋 权属相关的法律文件，估价师未向政府部门核实，对于该资料的真实有效性由 案件申请人 负责，对由此而引起的后果及相关
10、责任，估价方不承担责任 ， 如上述内容发生变化，评估结果需 作相应调整。 8. 评 估专业人员对估价对象实物状况及其区位状况进行了一般性查勘，并对房屋安全以及环境污染等影响估价对象价值的重大因素给予了关注，在无理由怀疑估价对象存在隐患且无相应的专业机构进行鉴定、检测的情况下，设定估价对象能够正常安全使用。 9. 本 次估价结果未考虑国家宏观政策发生重大变化以及遇有自然力和其他不可抗力对估价结果的影响。 10. 估 价结果未考虑估价对象已承担的债务、或有债务及经营决策失误或市场运作失当对其价值的影响。 二、未定事项假设 本估价项目不存在 未定事项 假设，故估价报告无背离事实假设。 三、背离事实假
11、设 根据 案件申请人 提供的 国有土地使用证【 京顺私国用（ 2011出）第 1300101 号 】 和 房屋所有权证【 X 京房权证顺字第 259660号 】 复印件记载，估价对象 已 抵押，截至价值时点，该笔抵押权尚未注销。根据房地产估价规范（ GB/T50291-2015）规定，评估价值的影响因素不应包括拍卖房地产被查封及拍卖房地产上原有的担保物权和其他优先受偿权，故本次估价不考虑该项已存在的抵押权对估北京市顺义区向阳南路 8 号第 290 幢 -1 至 3 层全部 房地产 估价报告书 北京中资房地产土地评估有限公司 第 6 页 价对象价值的影响。 四、不相一致假设 本估价项目不存在不相
12、一致假设，故本报告无不相一致假设。 五、依据不足假设 本估价项目不存 在 依据不足 假设，故本报告无 依据不足 假设。 六、估价报告使用限制 1. 本报告估价目的是为估价委托人核定估价对象房地产市场价值提供参考依据，不做其他估价目的之用。如果估价对象的评估条件或目的发生变化，需重新进行评估。 2. 本报告估价结果为价值时点下估价对象土地在现状规划条件、建筑物在现状成新度下的房地产正常市场价值，如估价对象登记用途、建筑面积或建筑物使用状况等评估条件发生变化，估价结果需要做相应的调整直至重新评估。 3. 本估价报告中数据全部采用电算化连续计算得出，由于在报告中计算的数据均按四舍五入保留两位小数或取
13、整，故可 能出现个别等式左右不完全相等的情况，但不影响计算结果及最终评估结论的准确性。 4. 本估价报告在估价机构盖章和注册房地产估价师签字的条件下有效。 5. 本估价报告自出具日起壹年内有效（即 2018 年 12 月 18 日至2019 年 12 月 17 日 ），超过 期限 需重新进行评估。 6. 本报告书对估价对象公开市场价值的估算，特别是估价对象所在区域，相关房地产市场的调查、分析和判断，是基于截止到此次评估现场作业最后一天我们所获取的反映 价值 时点国家及当地经济、政北京市顺义区向阳南路 8 号第 290 幢 -1 至 3 层全部 房地产 估价报告书 北京中资房地产土地评估有限公司
14、 第 7 页 策及市场条件的文字和访谈资料做出的。本报告书出具后如国家及当地的经济、政策及市场条件发生较大变化，或出现自然灾害等不可抗力影响，以及本报告书所设定的前提条件发生改变，委托方及评估目的相关各方应重新审视本报告及其结论，必要时，在报告有效期内需重新进行估价。同时，我们对本报告书出具后所发生的上述变化不承担责任。 7. 本估价报告的全部或其部分内容未经本公司同意不得发表于任何公开媒体，本报告由北京中资房地产土地评估有限公司负责解释。北京市顺义区向阳南路 8 号第 290 幢 -1 至 3 层全部 房地产 估价报告书 北京中资房地产土地评估有限公司 第 8 页 第 三 部分 房地产估价结
15、果报告 一、 估价委托 人 单位名称： 北京市第 四中级人民法院 联 系 人： 李 建勋 联系电话： 010-89082655 二、 房地产估价机构 单位名称：北京中资房地产土地评估有限公司 单位地址：北京市海淀区首体南路 22 号国兴大厦 17 层 A2 统一社会信用代码： 911101087263404262 房地产 备案 证书号：建房估 备 字 2015 019 号 备案 等级：一级 (有效期限 2018 年 6 月 13 日至 2021 年 6 月 12 日 ) 法定代表人：冯春雷 联系人：张显国 联系电话： 010-88334853-803 邮政编码： 100044 三、 估价目的
16、为 估价委托人 提供估价对象 房 地产进行司法处置 (拍卖 )提供价值参考依据 。 四、 估价对象 估价对象位于 北京市顺义区向阳南路 8号第 290幢 -1至 3层全部 ，建筑面积 共计 5936.27平方米及其 分摊的 4308.35平方米 国有土地使用北京市顺义区向阳南路 8 号第 290 幢 -1 至 3 层全部 房地产 估价报告书 北京中资房地产土地评估有限公司 第 9 页 权。 1、个别因素 (1) 位置状况 估价对象位于 北京市顺义区向阳南路 8号第 290幢 -1至 3层全部房地产 ， 估价对象为 龙苑别墅 小区 的配套 会所 ， 龙苑别墅 位于 顺义区马坡镇附近 ， 小区 北
17、侧 临近白马路 ， 西 侧 紧邻通顺路 ， 交通 比较便利 。 (2) 权利状况 土地权利 根据 案件申请人提供的 国有土地使用证【 京顺私国用（ 2011出）第 1300101 号 】 复印件 ， 估价对象 的 土地使用权人为 商安普国际光电科技（北京）有限公司 ， 土地面积为 4308.35 平方米 ，土地坐落在 顺义区向阳南路 8 号第 290 幢 ，土地用途为 别墅 ，使用权类型为 出让，用地终止日期至 2063 年 6 月 16 日 ， 剩余土地使用年限为 44.75年。 截止到价值时点，估价对象已设定抵押。 土地详细情况见下表： 国有土地使用证 证号 京顺私国用（ 2011 出）第 1300101 号 土地使用权人 商安普国际光电科技（北京）有限公司 坐落 顺义区向阳南路 8 号第 290 幢 地号 图号 地类 (用途 ) 别墅 取得价格 使用权类型 出让 终止年限 别墅 ： 2063 年 6 月 16 日 使用权面积 (平方米 ) 4308.35 其中 独用面积 1918.98 分摊面积 2389.37 房屋权利 根 据 案件申请人 提供的 房屋所有权证【 X 京房权证顺字第
