1、试论当前房地产开发项目施工阶段管理的若干问题与对策 摘要：随着我国对房地产业宏观的调控政策的调整与加强，国内房地产业逐渐地形成了许多大型的房地产集团竞争的市场格局。同时现今国内市场的需求又不断地提高、在国内的房地产市场竞争日益激烈的情况下，加强房地产开发项目施工的管理，改进并且解决管理的过程中存在的重大问题，既能提高房地产企业的管理水平，同时又达到提高项目的质量、盈利水平与市场竞争力的需要，更可以满足市场的需求。 作文 关键词：项目管理；施工阶段；对策 房地产工程本身开发的前期手续复杂而且繁琐，建筑工程的开发周期比较长，资金的投入也比较大。往往实现工程的收益都是以年来计算，同时也根据市场而具有
2、一定的风险性，特别是当前国家政府根据民生对房地产行业的政策一再的调整。而城市的限购令的出台更加剧了这一情况的恶化而使得房地产市场进入了买方做主的市场。用户对住房的购买更加趋于理性化，并且不再像以前那样一拥而上，更多的是选择拥有较好口碑的开发商，选择小区环境，楼盘的品质以及物业的服务等。作为房地产开发商，必须要顺应市场的变化发展，把用户的需求放在首位。在工程前做好前期的市场调研调查工作，并且要在建筑质量和售后服务上下足工夫，在建筑工程实际的开发过程中，怎样才能及时有效的发现管理上面存在的问题，从而完善管理的过程，使得最终产品能够达到开发商所预期的目标，在满足客户的需求的时候又赢得市场巨大的竞争市
3、场呢。笔者从事项目工程管理多年，就自身经验总结房地产项目管理中所需要注意的问题，以求和广大同仁交流。 1.当前房地产开发项目施工阶段管理主要问题分析 1.1 在建筑项目工程决策前，项目的工作小组不够重视工程的可行性研究调查 开题报告 在现如今国家对房地产行业的宏观调控政策越来越严格的大背景下，房地产开发的投资风险明显增加。可是个别开发商存在着侥幸心理，认 定国家政府的宏观调控很快就会过去，这些项目的领导班子对国家政府的调控的力度估计严重不足，对房地产市场的前景出现盲目的乐观，在没有邀请房地产专业人士对目下的市场和国家的政策做深入的分析调查研究的情况下将自身的经验来代替可行性的研究，这实际上在客
4、观上增加了开发商的投资风险。同时在另外一方面没有能够提前对土地地皮本身存在的特点以及周边的情况的配置和规划的条件进行充分的分析，特别是不清楚本地政府的规划要求，最终致使做方案时才发现工程本身存在的问题，可是事实已经形成，无故地增加了建筑工程的成本。 1.2 对方案的规 划以及施工设计随意进行改变 在开发设计阶段，房地产开发商对方案以及施工设计的图纸没有引起足够的重视，随意性很强，开发商一厢情愿地认为在施工阶段对施工修改也来得及，但是其不明白的是这种做法是属于本末倒置的行为。在工程的设计阶段最好更早地发现问题，并且给予解决，这对于以后工程的施工会起到事半功倍的效果。如果在施工的过程中出现设计变更
5、而导致业主针对自己的变更进行索赔，这结果会导致不仅造成工程很难顺利地进行，大大的延长工期，还会出现工程预算定额的增加，这更加会引起许多项目的价格需要重新进行审核，如果房地产工 程是招标工程，许多的报价项目就会成为无效报价，这更加容易使工程的造价脱离控制，从而超出工程设计时的预算。 作文 1.3 对于工程的前期的物业建设重视力不足，导致工程在最后物业服务不到位 物业的服务管理对于房地产开发商来说就是售后服务，这种服务与项目的管理不可分割。作为开发商一定要认识到专业的物业管理水平其实是开发商品牌建立以及保持的重要方面。开发商对于前期的物业建设没有足够的重视，这就相当于放弃了很好的管家，即使能够在工
6、程项目完成之后请到好的物业公司，那也会失去一定的信誉，对建筑工程项目有可能 形成永远无法弥补的创伤。在另外一方面，物业公司往往局限于自身的赢利以及管理的惰性中，不能够积极及时地处理买卖双方的关系，导致售后的不良不能及时解决，配套的设施不到位，物业的服务不到位等，这直接造成用户不交或者拖欠物业管理费用，进而陷入恶性循环之中，最终会导致品牌的信誉下降，对于其他工程造成潜在的不良影响。 1.4 房地产工程的造价预算出现严重偏差。 房地产工程的造价管理是一种在拟定的规划或者设计方案前提下，预测、计算从而确定工程造价及其变动，最终使得整体达到预期的目标的系统活动，工程建筑的造价管 理包含工程造价合理性以
7、及有效性两层含义。在一般的情况下，房地产项目的投资额度是在决策阶段或者设计阶段进行确定，但是在项目正式确定开工以后，由于受到施工各方的人员、材料、施工的机械以及施工工艺和施工环境之间的不断变化的因素的影响，施工阶段对于工程的造价管理出现极大的偏差，比如开发商在设计阶段不重视设计的合理性，导致在施工阶段出现问题而对设计进行更改。这种更改往往引发连续性的一系列的变动而可能增加工程造价。 2.针对问题的对策 2.1 房地产的领导小组要十分重视项目的可行性研究 工程设计的可 行性研究是整个项目的第一步，万事开头难，一旦某个项目确定以后，那么也就意味着接下来比较长的一段时间内，公司的工作重心都会围绕着这
8、个项目进行转动，所以可行性的报告是否正确，将会极大地影响公司的生存发展。一是要宏观地分析建筑行业的环境，深入地解读当前政府的政策并对今后一段时期内的政策走向进行科学的预测，掌握足够的市场信息，调查用户的需求等，二是要掌握开发土地的规划的条件，地块的周边的情况以及当地的规划要求等，避免过重依赖经验主义而造成对工程的错误判断。 2.2 要对项目方案和设计进行足够的重视 所谓磨 刀不误砍柴工，做好施工工程的方案以及施工图纸的设计，认真地对待每个施工的细节，这会对以后工程的开展起到事半功倍的效果。特别是在建筑的风格，平面的布局以及主要材料等方面需要更加认真的讨论，一旦确定下来就不可更改。在实际过程中就
9、遇到这样的情况，比如在项目设计时对外墙的材料上当初没有足够的重视，导致在临近施工的时候才发现预先的材料不合适，需要进行更改，结果就会重新考察新的供应商，再确定价格，还要处理材料变更所引发的后续一系列问题，花费大量时间，这导致工期延长，承包单位还可能索赔因工程延期而产生的费用。 简历大全 2.3 开发商要加强在开发建设的过程 中的控制 施工过程管理前期必须要明确质量目标，明确项目的管理责任。现场的签证程序必须要明确清晰，责任必须明确，企业要适当的将权利下放给现场的操作或者管理人员，规定了现场签证的权限，及时地处理突发的情况以及问题，并能够在紧急的情况下，可以预先报告设计的单位，从而获得口头的许可
10、，并且在事后及时的补办相关流程手续。 2.4 开发商有必要让物业公司提前介入工程 比较有经验的物业公司专业人员可以对工程和施工提出建设性的意见，这能够提升项目 的档次，还能够在功能上做到更加人性化。对于其中的居住人员使用更加地合理，对整个的项目运作十分有利，并且开发商应该要充分地考虑小区内物业管理工作所需要的设备或者管理用具等，使物业能够做好服务工作。物业公司有必要对服务的范围进行明确并且定期的公布收入以及支出，严格地按照合同进行办事，处理好与用户之间的关系。 3.总结 项目工程的开发商是项目开发过程中的组织领导人，与此同时也是作为投资者以及收益者的双重身份，不能够一味地追求利润的最大化而忽视用户的利益，在品牌上面要下足功夫，做好项目的各个过程的管理，最 终实现项目的成功建设 思想汇报 参考文献 梁耀强 ;房地产项目施工管理及成本控制研究 M;华南理工大学 (2009). 栾文波 ;房地产开发项目管理研究 M;天津大学 (2010) 房磊 ;房地产企业项目管理成熟度评价模型 M;山东科技大学 (2009) 思想汇报
