1、试论我国房地产业发展现状 摘 要近年来房价的不断上涨 ,使我国房地产业热度不断提高 ,房地产业也得到迅速发展 ,本文从房地产行业的概述入手总结出房地产业有直接推动经济增长、带动性影响经济增长、改善人民居住和生活条件、对财政收入的贡献不断加大等重要性。在此基础上对我国房地产业发展现状做了分析 ,分析出：房地产投资的总体规模逐年增大；信贷比重有所降低 ,但对银行的依赖度依然过高；销售量持续增长 ,商品房销售面积、销售额持续上升；房价大幅攀升；开发规模快速增长；东部、西部发展不平衡等现状。本文可为未来房地产业发展的研究做。 关键词 房地产 ;市场竞争 ;现状 房地产业是进行房地产类投资、开发、经营、
2、管理和服务的行业 ,属于第三产业。主要包括：土地开发、房屋的建设、转让、租赁、维修、管理以及由此形成的市场。房地产业是我国支柱性产业 ,是具有基础性和先导性的产业。 根据国民经济行业分类标准 (GB/T 4754 2002)分类方法 ,房地产业可分为房地产开发经营、物业管理、房地产中介服务、其他房地产活动。 近年来形成的房地产热吸引着众多投资 ,房地产企业像雨后春笋一样 ,迅速冒出来 ,急速增长。企业数量的增多引得市场竞争更加 激烈 ,在激烈的市场竞争中 ,企业要寻找发展的机会 ,就必须对企业、行业进行分析。目前 ,学术界及企业界研究企业、行业的文章非常多 ,但大多数的文章只是概括性的提到房地
3、产业现状 ,采用数据作为理论依据进行分析相对较少 ,本文收集官方数据对目前房地产行业进行详细分析 ,通过分析有助于对我国房地产业现状进行了解 ,也有助于对房地产企业进行科学分析。 1 房地产业的重要作用 房地产业在国民经济中起重要作用 ,是增强国民经济和改善人民生活的重要产业。由于房地产业关联度高 ,带动力强 ,已经成为国民经济的重要产业。它的重 要性体现在以下几方面： 1.1 房地产业直接推动经济的增长 投资、消费、进出口三项是国民经济增长的发动机 ,而房地产业是构成投资、消费、进出口三大增长发动机的主要拉动力量。我国自 1998 年实行住房市场化改革 ,推行住房分配货币化以来 ,房地产业进
4、入持续稳定发展的时期 ,对经济增长的贡献不断增大。从 1998年到 2007年 ,房地产开发固定资产投资总额从 3614.23亿元上升为 25288.8亿元 ,年均增长 24.14；房地产业增加值从 1998 年的 3434.5 亿元上升为 2007 年的 11854.3 亿元 ,年 均增长14.76；高于年均国内生产总值 12.8的增长速度。房地产投资通过关联产业和带动消费对 GDP 的拉动 ,1998 2007 年 ,房地产投资占 GDP 比重为4.07%4.75%,近十年平均比重为 4.49%,在国民经济中占有较大比例。下图为房地产业投资、增加值与 GDP增长对比图。近十年房地产业增加值
5、占国内生产总值比重见表 1。 1.2 房地产业带动性对经济增长的贡献 房地产业除了直接推动经济增长外 ,由于房地产业在国民经济链中处于中间环节 ,具有很强的关联效应。能通过前向效应带动建材、冶 金、机械制造、金融等产业 ,通过后向效应带动装修、家电、金融保险、仪表等相关产业的发展 ,房地产业的兴旺繁荣能够有力的带动很多产业的兴旺繁荣。房地产业对其他产业关联度达 1.416,其中对金融保险业和商业的带动效应最大 ,为 0.145,两者并列第一 ,而对建筑业的关联效应为 0.094,居第二 ,与美国、日本、英国、澳大利亚等发达国家均值相近。所以 ,当经济发展面临需求不足或者其他困难时 ,通常都会采
6、取相应的房地产市场宏观经济政策 ,以发挥房地产业关联度高、带动力强这一特点来拉动经济增长。 1.3 改善人民的居住和生 活条件 构建社会主义和谐社会主要内容之一就是民生问题 ,而住房问题是重要的民生问题 ,直接关系到人民生活水平的提高和生活质量的改善。加快城市住宅建设 ,解决人民住房紧张的问题 ,是关系国计民生、发展生产、改善人民生活水平的一件大事。促进房地产业健康发展 ,是提高居民住房水平 ,改善居住质量 ,满足人民群众物资文化生活需要的基本需求。在房地产业迅速发展的近十年 ,全国新建住宅和人均住宅面积都有了较大的提高。近十年新建住宅面积和人均住宅面积详见表 2。 1.4 房地产业对财政收入
7、的贡献不断加大 财政 收入是衡量政府财力的重要指标 ,政府在社会经济活动中提供公共物品和服务的范围和数量 ,很大程度上决定于财政收入的充裕状况。财政是为了满足社会公共需要 ,弥补市场失灵 ,以国家为主体参与的社会产品分配活动。它既是政府的集中性分配活动 ,又是国家进行宏观调控的重要工具。税金是国家财政收入的主要来源 ,房地产企业上缴税金近十年持续增加 ,从1998 年的 139 亿元快速增长到 2007 年的 1660 亿元 ,房地产企业上缴税金占财政收入比重由 1.41%上升到 3.24%,对财政收入的贡献不断加大 ,在财政收入中占有较重要地位。房地产企业税金占 财政收入比重见表 3。 2
8、我国房地产业的发展现状 我国房地产业从 20 世纪 80 年代改革开放起 ,经过三十年的发展 ,房地产固定资产投资快速增长 ,随着人民的生活水平不断提高 ,购房需求不断增长 ,房地产业得到飞速发展 ,取得了令人瞩目的成就。 1 投资方面 房地产投资的总体规模逐年增大。由 1997 年的 3178 亿元 ,逐年增加至2006 年的 25289 亿元 ,增长率高于全社会固定资产投资增长率 ,房地产开发投资占全社会固定资产投资比例由 1997年 12.74%增长为 2007年的 18.42%,增长 5.7 个 百分点，详见表 4。从商品房投资类型结构看 ,普通住宅比重稍有上升 ,从 1997年 87
9、.3%上升为 2007年的 90.7%；经济适用房所占比重直降 ,从 1997年的 13.4%下降为 4.5%,尤其是 2000 2007年的七年间 ,更是下降达15.7%；办公楼所占比重稍有下降 ,而商业用房所占比重趋于稳定 ,基本维持不变。表 4 为 1997 2007(2008)年固定资产投资和房地产开发投资对比。1997 2007(2008)年按用途分商品房屋销售面积见表 5。 信贷比重有所降低 ,但对银行的依赖度依然过高。从 1997 年 起国内贷款占房地产开发资金的比重呈持续下降的态势。从 1997 年的 23.9%下降为2007 年的 18.7；自筹及其他来源资金的比重从 199
10、7 年的 63.61%增长为2007 年的 79.56%,资金结构有所调整。但国内贷款额自 1997 年以来持续增大 ,2007年超过 7000亿元 ,为 1997年的近 8倍 ,是 1997年以来的最高值。房地产开发企业资金来源见表 6。 2.2 销售方面 销售量持续增长 ,商品房销售面积、销售额持续上升 ,2007 年商品房销售面积是 1996年销售面积的近 10倍 ,达到 77355万平 方米 ,其中：住宅销售量从 1996年的 6898万平方米增长到 2007年的 70136万平方米 ,增长了 10倍。2007 年商品房销售额接近 3 万亿元 ,为 1996 年商品房销售额的 21 倍
11、。近年商品房屋销售情况见表 7。 房价大幅攀升。 1997 2007 年全国商品房价格 ,年均增长 187 元。 2004年、 2005年全国商品房平均房价大幅攀升 ,1年增长 400元 /平方米左右。商品房价格从 1997 年到 2005 年增长了 1171 元 ,其中 2004 年和 2005 年增长了809 元 /平方米 ,占 69。 2007 年较 2006 年增长了 497 元 /平方米 ,占 1997年以来商品房价格增长的 27%。商品房价上涨是综合因素导致的 ,这些因素包括土地价格上涨、建筑材料价格上涨、人工价格上涨、新建住宅品质提升、中低位商品住房供应比重下降、投资和投机性购房
12、的拉动、消费者对房价的预期等。房地产业在我国的发展三十年 ,属于新兴起的产业 ,存在较高的利润 ,同时宏观调控措施总体上抑制了商品房供应量的增加 ,推动了价格增长。由于我国政府的土地出让制度造成房地产进入壁垒和房地产产品完全差别的内在特性导致房地产市场不完全竞争性 ,形成垄断竞争市场；而我国区域经济发展不平衡加剧了房地产产 品的差别性 ,加强了房地产商的市场力量 ,提高了他们进行垄断定价的能力 ,进行产品定价时更多的是基于消费者的保留价格而攫取尽可能多的消费者剩余 ,这是当前我国房地产价格持续上涨的原因。全国商品房屋平均销售价格见表 8。 2.3 开发方面 开发规模快速增长。 2007年全国房
13、地产施工面积从 1997年的 44985万平方米上升到 2007 年的 236318 万平方米 ,增加了 191333 万平方米 ,房地产开发规模逐步扩大。房地产开发企业建设房屋建筑面积见表 9。 4 区域发展 东部、西部区域发展不平衡。东部城市 相比中西部城市，地理位置优越、交通方便、经济发达、资金相对宽裕 ,城市规模和城市密度较大 ,城镇化水平较高 ,这些优势使得东部的房地产业在起步阶段就走在中西部房地产业的前面。 2007 年施工房屋面积东部省份占全国的 55.6%,竣工房屋面积东部省份占全国的 54.3%,均占有一半以上比例。随着东部地区土地资源的减少 ,土地价格上升引起的成本大幅度上
14、升和竞争加剧 ,一些房地产商投资重心开始向中西部转移 ,房地产投资的最优区域发生变化。西部地区由于地理位置、基础设施条件较差 ,经济发展水平和城市化仍然处于初级阶段 ,因此存在着巨大的 增长空间。近年来受到国家 “ 西部大开发 ” 战略的扶持 ,西部地区宏观经济的发展正在享受着高速增长的回报。 2007 年全国分地区房地产业情况对比见表 10。 3 结 论 近年来我国房地产业热度不断提高 ,房地产业得到迅速发展 ,本文总结出房地产业有直接推动经济增长、带动性影响经济增长、改善人民居住和生活条件、对财政收入的贡献不断加大等重要性。在此基础上分析出我国房地产业发展现状：房地产投资的总体规模逐年增大
15、；信贷比重有所降低 ,但对银行的依赖度依然过高；销售量持续增长 ,商品房销售面积、销售额持续上升；房价大幅 攀升；开发规模快速增长；东部、西部发展不平衡等。通过本文可有助于对我国房地产业现状进行了解 ,也有助于对房地产企业进行科学分析 ,本文总结出的数据可以供以上分析研究做。 参考： 1向为民 .中国房地产业的支柱产业地位的量化分析 J .统计与决策， 2008（ 19）： 114-116. 2中华人民共和国国家统计局 .国民经济行业分类 (GB/T4754 2002) S .北京：中国标准出版社， 2007. 3中华人民共和国国家统计局 .中国统计年鉴 (2008) M .北京 ：中国标准出版社， 2009. 4王重润 ,崔玉平 .房地产业对经济增长的贡献率研究 J .集团经济研究， 2007（ 11）： 107-108. 5魏润卿 .现阶段我国房地产业支柱产业地位的考究 J .学术探索，2008（ 2）： 56-61. 6周辉莉 .我国区域经济发展不平衡对房地产价格的影响研究 J .财经问题研究 ,2008（ 7）： 124-129. 7施燕 .基于 SHTO 理论对东西部房产发展水平的探讨 J .经济研究导刊 ,2008（ 3）： 131-
