1、试论房地产定价与公司财务风险度量的关联 摘要：近年来，随着我国房地产行业的迅速发展，行业间的竞争也日趋激烈。国际金融危机的爆发、国内房地产交易量的下跌等系列问题，都使中国的房地产企业面临巨大的发展危机。企业只有科学地给房地产定价，做好公司财务的风险度量工作，才能不断增强企业的财务实力，在激烈的竞争中谋得发展的一席之地。本文主要论述房地产定价与公司财务风险度量的关联问题。 关键词：房地产定价；定价方法；财务风险度量；关联 一、房地产定价方法 房地产的定价方法主要有成本导向定价法、竞争导向定价法、需求导向定价法三种。下面我们就简要论述 以上几种方法： （一）成本导向定价法 成本导向定价是根据人为订
2、立的利润比和开发成本的费用确定的价格。固定成本加成立足于房地产在销售前和销售过程中的一些成本费用，再加上预计的盈利，两者相加制定出产品的销售价格，由此制定出的价格明显的带有卖方色彩的性质。而变动成本定价法是结合变动成本和单位产品的贡献额度，综合考虑制定的售价。它主要的理论依据是产品只要达到了销售量的盈亏分界点，贡献额就能够有效地弥补固定成本的开销，并且会给企业带来一定的利润。在激烈的市场竞争中，短时间内运用这种价格方法来排挤对手 ，占有市场份额是十分有效的。目标利润法和盈亏平衡法分别从获得既定的销售利润和保本两个方面计算企业的保底价格，但是他们在计算的过程中，都是以预测的销售量为基础，而销售量
3、是以价格函数的形式进行变动，对于两个变量的定价方法，则很难制定出与顾客的需求相适应的价格。 （二）竞争导向定价法 竞争导向定价是根据企业所处的竞争环境和地位因素制定价格的一种方法。具体的定价方法如下： 简历大全 1. 在区域性市场上处于行业前列的开发商，可以充分利用其良好的品牌形象，做好产品的广告宣传活动，同时凭借 自身的品牌优势，制定出比其他物业水平高的价格。 2. 对于一些具有实力但是缺乏品牌认可度的企业，可以通过产品的高性能、低价格的方式，将实惠真正让利于买房，以此来提高企业在行业中的声望，并为成为市场的新热点积蓄力量。 3. 企业在价格的制定上，也可以采用市场同类物业的平均价格。这种价
4、格一般都是能够满足市场供需平衡的，按照这样的方法制定的价格，不但会给企业带来合理的利润，也不会破坏行业内的竞争秩序，也是目前大多数企业采用的定价方法。 （三）需求导向定价法 需求导向定价法主要是根据 消费者的需求、购买能力和认知程度为主要依据，并参考企业的市场占有率、企业形象以及预期的利润等因素，制定的房地产销售价格。这种价格在实际的运用过程中，又存在着两种不同形式。他们分别是：认知价值和差异需求。 1. 认知价值定价 认知价值定价是在买方市场的环境下，依据购买者对房地产的认知程度和水平进行定价。而认知价值的形成主要来源于购买者对企业有形产品、无形产品和公众评价的综合考虑。目前，企业要想通过以
5、 “ 消费者为中心 ”的这一营销理念来制定产品的价格，就必须要注意与潜在客户的沟通，同时还要进行细致、 详细的数据调查，全面了解自身的品牌认知情况。 思想汇报 2. 差异需求定价 差异需求定价主要考虑不同客户的需求程度和总体的资金承受能力，按照不同的需求层次制定价格的方法。 二、财务风险度量 随着社会主义市场经济的深化发展，我国越来越多的企业的经营管理逐步从资产经营为主向资本经营为主转变，财务管理工作在企业的管理过程中的作用也愈发的重要。企业财务状况的好坏将会直接影响到企业生存与发展，因此，越来越多的企业都开始重视公司的财务管理工作，而财务管理中最重要的就是财务风险的管理。财务 风险的度量也成
6、为了企业财务管理的核心内容。财务风险管理的主要内容是识别、度量并控制财务风险，以此来降低财务风险管理的成本，从而保障企业的安全运营和发展。 三、房地产定价与公司财务风险度量的关联 目前，房地产开发企业处在市场的一个强势地位，银行也愿意给房地产开发商借贷大量的资金，来进行地产的开发工作，在这样的大背景下，房地产商很少会考虑，房地产的定价问题可能给公司的财务风险带来的一系列问题。而这些问题只有在银行认为房地产商的确没有还款能力，可能会造成呆账、坏账，准备收回房地产商的贷款时，房地产商才 会考虑房地产定价问题可能带来的财务风险问题。 房地产开发商若是没有根据市场的需求和自身的实际利润进行合理的定价，
7、而是找不准自己的市场定位，盲目地追求高利润，订立高房价，就会出现市场购买力不足。当大部分消费者无力购买的时候，此时，房地产开发商因房子的滞销，造成无法偿还此前向银行借贷的大量资金，进而造成企业的财务风险。这时，房地产价格就会被迫暴跌，因房地产企业的财务风险引发银行的风险，更严重的可能引发金融危机，给整个社会的经济发展都会造成巨大的影响。所以，房地产开发商不能仅仅单纯的追求高利润，要综 合考虑资金的时间价值，制定科学合理的售房价格，这样就可以有效避免企业只注重短期经济效益而忽视长远利益，造成企业财务风险的发生，给企业自身，甚至整个社会都带来不良的影响。 房地产开发商若是仅仅为了获得市场份额，订立
8、超低房价来取得市场份额，表面上是为了方便了广大的购买者。但是，过低的房价会造成企业成本的亏损，进而引发企业的财务风险，同样也不利于企业的长远发展。 我们假设公司在 t期的房地产的单位生产成本为 Ct (包含了开发和管理的前期所有的支出 )，当购房者与房地产的开发商在政府的相关政策下具有相同 的定价博弈能力时，此时房地产在均衡价格时的利润率为 Pt，那么 作文 Pt=（ StNt-Ct） /Ct 其中 St 是房地产的市场价格， Nt 是价格在 St 的时候，房子的最大成交量。当处在同一时期 t时，房地产公司的债务偿还能力为 dpt，那么， dpt=（ S1tN1t- Ct） / Ct-Pt 其
9、中 S1t为房地产商订立的市场交易价格， N1t为价格在 S1t时的房子的最大成交量。由于 S1tSt，所以市场成交量 NtN1t。 所以，从上述的公式当中，我们便可以清晰的看到我国当前的房地 产市场正是由于房价过高，才导致了成交量出现了萎缩的现象。如果对这种现象不加控制，继续任其发展，那么房地产在财务方面累积下来的风险也会不断地攀升 总结大全 ，会出现以下现象：房地产开发企业因为高负债率和房地产市场上的房价居高不降，导致社会的不良资产大量积聚地产行业，进而由于房地产开发企业的资产流通不畅和负债偿还能力的下降，引发银行系统的金融风险，而银行系统的金融风险会加剧社会经济的倒退，从而影响整个社会的
10、经济良好运行。因此，房地产公司因为房地产定价过高所引发的财务危机必将通过银行系统冲击国家 的金融系统的稳定性，进而造成大面积的金融危机，伤害到经济的稳定与发展。 由上可知，只有科学合理地制定房地产的价格，才能避免企业出现财务风险问题，进而使全社会的经济发展都处在一个良性循环的态势之中。 结语： 房地产方如若强势进行单方订立高房价，势必会引起房地产企业的财务风险问题，企业的财务风险问题进而会转变成银行的坏账和呆账，造成社会金融系统的风险，更甚者会引发经济危机。而企业财务风险的产生归根结底是地产商单方定价造成了交易市场效率的降低，使市场呈现出虚假繁荣的局面。造成房地产商强势单方定价 的主要原因就是
11、我国目前地产市场机制的缺乏，使得地产商在房产交易市场上过于强势。 目前，我们缺乏的就是建立合理的市场机制，保障交易市场中双方的平等地位。为此，政府要加大对地产行业的管理力度。这一切都因为，房地产不是一般的商品，它同时还具有社会公共产品的属性，且其具有的社会功能具有不可替代性。因此，完善房地产市场的管理制度，加强政府的监管职能，是遏制房地产开发商和房地产的投机者谋取暴利的有效途径。我们一定要做好地产企业的管理和监督工作，使房地产供求双方处在一个平等的位置上，这样才有利于我国房地产行业的健 康发展和我国经济的长期的繁荣发展。 参考文献： 杨永 .浅谈房地产定价 J.大众科技 .2005（ 12） . 王建军 .对房地产定价中 “ 低开高走 ” 策略的几点思考 J.内蒙古科技与经济 .2008(12). 韩剑鸣 .房地产定价模型的研究 J.宁波职业技术学院学报 .2003. 史映旗 .谈房地产开发企业成本管理 J.时代经贸 学术版 .2008（ 27） . 车玉珑，范薇薇 .浅析财务风险度量框架 J.当代经济 .2004（ 1） . 总结大全
