1、试论用经济学的原理分析当前的房价 论文关键词 房价 需求 低利率 “ 泡沫性 ” 虚高 论文摘 要 中国的房地产是伴随着政府停止住房实物分配的政策逐步推行，在上个世纪 90 年代真正形成的。从这十几年房地产价格走势看，房价确实呈现持续上涨的态势。但是，房价上涨并不构成对房地产业和房地产政策进行谴责的理由，房地产市场也是发展的一个晴雨表，经济持续增长，房价没有理由停滞。问题关键是，现在的房价是 “ 泡沫性 ” 虚高且有不断攀升的态势，不仅会带来了一系列的社会性问题，也对面临改革重大关口的产生了深刻的影响。 长期以来，中国人都渴望 “ 居者有其房 ” 。而近年我国房地产很热门，房地产价格持续高涨，
2、搞 得政府焦头烂额，百姓叫苦连天，已产生了一定的负面影响。房地产价格上涨太快，房地产需求释放过于迅速，容易使房地产业透支下期需求，影响其持续健康发展，还容易导致部分低收入群体住房困难和及社会资金不合理地向房地产倾斜，加剧风险和社会的贫富分化，影响社会稳定。因此，调控房价很必要，国家也出台了一系列的调控政策，旨在压制不正常的房价。然而，根据国家发改委、国家局最新显示，2007年 5月份全国 70个大中城市房价同比上涨 6.4%， 4月份全国 70个大中城市房屋销售价格同比上涨 5.4%，着实在令人吃惊。深圳的每平方米均价超过 14， 000 元，而上海则高达每 17， 000 以上。可以说 5
3、月创下了 18 个月来的新高，但房价仍是 “ 没有最高，只有更高 ” ，像一匹脱缰的野马。这是为什么呢？除了房地产市场的不规范炒作外，还需要我们用的基本原理来分析房价持续高涨的原因。 一、土地出让招拍挂政策 各地政府代行土地拥有者之权，土地由地方政府所垄断。近些年来越来越多的采取纯粹价高者得之的拍卖方式来向开发商出让土地，这就造成土地价格的突飞猛进，进而使得很大程度上基于土地价格的房产价格也就随之扶摇直上。杭州是最早实行土地出让招拍挂牌政策的城 市之一，也正是杭州，最先拉开了房价快速上涨的大幕。加之在土地在二级市场上的疯狂炒作，如何不使土地的价格更上一层楼。所以，房价永远上涨源自土地资源的稀缺
4、性。土地是不可再生资源，随着人均占用的土地逐步减少，土地价格便会呈现上升趋势。现在中央为了保住 18 亿亩耕地的红线，要求地方政府必须采取一切措施集约、节约用地。在城市尤其是中心城市，这一趋势更加明显。城市化进程使得土地资源相对稀缺这一矛盾更加突出，一个地方城市化进程越快，它的房价上涨得也更快。对于北京、上海、深圳这样的全国性城市，此矛盾更加突出。用经济学的供求曲 线进行分析，这一原因带来的土地价格的上升导致房产的上升，使得房产市场的供给曲线 S左移到 S 。而下面二点是需求的原因，需求的增加，导致房产市场的需求曲线 D 右移到 D ，这样两支曲线的同时移动就造成了房价的上升，而同时房产交易数
5、量（即均衡时需求或供给的数量）并未缩水。 二、居民自购房需求的激增 根据西方经济学的定义，需求必须满足两个条件：第一，要有欲望和主观的需要，需求层次的提高和未来二十年内我国正处在青壮年增长的高峰期，使房地产市场的发展有了保证。第二，要有货币购买力。需求是以购买力为前提的 。当前我国的高储蓄率以及金融信贷市场的发展，以及 “ 一人有难，众人相帮 ” 等的传统中国，为很多不具买房条件的居民提供了方便。因此，购房的需求非常旺盛。目前，用于自住的购房者大体分为四类：一是城市建设中形成的拆迁户，他们是被动刚性需求房子被拆了，必须得买新房，尽管部分人要背上沉重的房贷并严重的影响生活质量。近年来，随着城市的
6、旧城改建迅猛发展，拆迁数量加大，使得这类人急剧增多。在一些城市中，占住房总需求的半数以上。二是城市、中一部分比较富有的人，他们原先有住房，现在在良好收入的支撑下具有强烈的换房需求他们要求更 新更好、面积更大的房子。属于二次购房，这部分人所占比例相对较小但绝对数量却不少。三是随着中国经济的发展，在一些发达的城市，大量的外资进入中国，这些外商有购买办公楼、住房的需求。或是由于位置等的原因，一些港、澳、台同胞在内地购买住房加剧了需求。由于需求层次的不同，这部分人主要的需求是高档住宅、写字楼。这些楼盘客观起到了价格示范效应的作用。四是结婚购房的年轻人，中国的传统习惯结婚需要新房，且要求有独立的房屋，使
7、他们也有着强烈的购房需求，尽管大部分人由于参加工作时间不长，收入有限，但在父母、亲戚的帮助下。也加入了 购房大军中，成为 “ 房奴 ” 。此外，一些原来并不打算立即买房的人，因预期害怕房价的快速上涨，存在着 “ 羊群效应 ” 。提前加入到了购房大军中，扩大了需求的范围。因此，总的需求的急剧增加成为拉动房价迅速上升的一个重要原因。 三、 长期持续的低利率及人民币的升值是造成房价 “ 泡沫性 ” 虚高的重要原因 如果说，居民自购房需求的激增及土地供应的不足，造成了房价的不断攀升，那么，我国长期的低利率政策及人民币的升值所造成的、投机则是房价 “ 泡沫性 ” 虚高的根本原因。一是低利率导致资金流入房
8、地产业。作为投资或者投机者， 之所以保有各种资产如房地产、股票、债券等，是为了从中获取收益。如果我们假定各类资产之间的流动性及风险一致，那么各类资产之间如果有收益差的话，人们就会通过卖掉收益率低的资产，购入收益率高的资产来进行资产调整，最后达致资产收益的平衡。这在学上被称作 “ 裁定交易 ” 。这些年来，由于房地产产业链存在着巨大的收益，而贷款相对较低，这样，根据上面的 “ 裁定交易 ” 的原理。大量资产进入房地产业。这些年来，我国房地产业从开发商的土地储备、开发贷款、商的流动资金贷款到消费者信贷，无一例外来自，这整个过程所需资金差不多占到全部房地产资 金的 80%左右。表明，中国房地产开发企
9、业负债率高达76%，房地产企业多依赖卖 “ 期房 ” 或扩大流动资金贷款融通资金。与此同时，在中国银行业总共 20 万亿元的贷款余额中，超过半数贷款都是以房产做抵押的。可见房地产行业聚集了大量的银行信贷。二是低利率使房价出现 “ 泡沫 ” 。大量的资本进入房地产业，使房价出现了 “ 泡沫 ” 的可能。打比方说，你拿 100 万元的资金投资了一处房产，租金年收益为 10 万元，当前的长期利率水平是 5%，那么你所持有房产的资产价格是符合资产价值的（在这里为简便起见，不考虑房产折旧以及风险溢价等问题）。而同时，在这一年间房产的价格又上涨了 10%。如果把这处房产出售再加上租金收入，一年获利 20
10、万元，资本（ 100 万元）的年收益率就是 20%，比长期利率多 3倍。如果人们普遍预期房价还将继续上涨的话，那么从资本投资收益的角度来看，投资这处房产是绝对合理的。只要房价能保持年 5%以上的上涨，同时长期利率不超过 5%，那么从资本投资收益的角度来看，任何时候购买这处房产哪怕它涨上了天都是合理的。这就是经济学上所谓的 “ 合理性泡沫 ” 。这也就是资产市场上会出现越涨越买，越买越涨这种 “ 正反馈 ” 现象的 “ 合理 ” 解释。当然了，这里所说的 “ 合理 ” 是 从资本投资收益的角度而言的，并不是指资产的价格 “ 合理 ” （符合资产的价值）。从资产收益的角度来看已处于泡沫状态，而从资
11、本投资收益的角度来看却是合理的。由于房价居高不下，不少居民一度持币观望，当他们看到宏观调控效果欠佳，预期房价将会进一步上涨时，也加入购买行列，进一步推动房价走高。显示， 53的人认为当前房价偏高，同时在表示房价偏高的被访者中仍有88认为年内房价将继续上涨。 “ 追涨 ” 的根源依然是低利率。泡沫催生恐慌，恐慌催生悲剧。三是低利率及人民币的升值刺激投机、投资购房增多。银行贷款利率越低，商品房资金成本就 越低，购房者 (投资或消费 )的购房成本也越低，就会大大刺激房市的有效需求，一步步拉动商品房价格上升。所谓的投资性购买，比如买几套用于出租，以获取租金回报，这股力量比较偏于理性。最厉害的是所谓的
12、“ 游资 ” 。 “ 游资 ” 所信奉的生存法则是 “ 东方不亮西方亮，炒罢南方炒北方 ” 。当京、沪、深、穗房价节节攀升的时候，房地产市场的高收益率吸引了全世界游资的目光，从中东的石油美元到美国数量众多的对冲基金，全世界许多热钱都进入了中国的房地产市场，他们与一般的投资不同的是他们还会凭借丰富的经验主动对特定地段的房地产进行炒作。这些热钱代 表着国外以投机为主的投资性需求，它们的进入更加加剧了房地产价格的攀升速度。房价的上升反过来又吸引更多投资性资金的进入。于是房价越炒越高，当房价被打压下来，泡沫一破裂，他们又掉转枪头，另寻出路，就像繁殖能力极强的细菌总是喜欢寻找最适宜生长的温床和病灶一样，更可怕的是，无论是自住、投资还是投机性购买，都普遍存在超前购买的倾向，生怕过了这个村就没这个店了，其结果只能是愈演愈烈地供不应求。这里的 “ 求 ” 不是正常的间歇性消费，而是几股力量不约而同地 “ 千军万马挤独木桥 ” 。 从以上的经济学分析，可以得出这样的结论 ，房价上升是正常的，要防范的是 “ 泡沫性 ” 虚高。 参考文献 中国房地产信息网：调控房价，地价有责 人民网：确保 18 亿亩耕地底线 经济 2006 年第 5 期 :房价飙升低利率难辞其咎
