1、试论金融危机下中小房地产企业发展对策 摘要：随着美国次贷危机的严重影响，全球经济增速放缓，我国中小房地产企业面临盈利水平低、流动资金不足、销售困难等多方面影响。经济形势的变化对我国中小房地产企业构成了巨大的冲击。中小房地产企业必须给自己准确定位，并采取积极有效的应对措施，才能获得企业生存和发展的空间。 关键词：金融危机；中小房地产企业；发展；对策 我国房地产业经过近 30年的发展，已成为国民经济的重要支柱产业。房地产业带动了一大批关联产业的发展，对促进经济结构调整，拉动国民经济快速增长，提高城镇化水平具有极其重要的作用。但是随着美国次贷危机引发的全球金融风暴，全球经济增速放缓，我国中小房地产企
2、业面临盈利水平低、流动资金不足、销售困难等多方面影响。中小房地产企业必须给自己准确定位，并且采取积极有效的应对措施，才能获得企业生存和发展的空间。 一、当前中小房地产企业特点及面临的问题 经过近 30年的积累和市场淘汰，我国房地产行业涌现出 一批资产实力雄厚、市场反映良好的大型房地产企业集团。但从总体来说，中小房地产企业是我国房地产企业的主体，占我国房地产企业总数的 90%之多，其在资产规模、资本结构、管理体制等方面仍然存在着不少突出问题。 （一）缺乏战略规划，盈利模式模糊 在 2005-2007 年房地产市场上升突进的几年里，部分房地产企业创造了快速发展、迅速壮大的神话，在土地市场上尽力拿地
3、、销售市场多面出击，成为业界的美谈。但很多中小房地产企业缺乏长远发展的战略规划，而着重在运作一个个项目，项目赚钱企业就盈利。由于没有长期的战 略规划，也不研究企业的经营模式和盈利模式、产品和产业周期、宏观经济环境等重要问题，经营业绩完全依赖于单个项目的运作情况，因此波动性较大。随着房地产行业市场调整期的到来，各种问题逐渐涌现：高价拿地者，有及时退出的、有开发犹豫的、有忍痛前行的；幸未囤积土地者，多迷茫于未来的政策、未来的方向、未来的产品、未来的动与不动。 （二）融资渠道单一，企业资产负债率普遍偏高 房地产业是资金高度密集的行业，其开发、消费过程都离不开金融支持。由于我国目前直接融资规模太小，加
4、上经济危机导致股市融资功能大幅减弱 ，大量房地产开发企业只能向银行申请贷款。再加上原材料和劳动力成本的增加，房地产企业既面临着融资困难，又面临着成本增加的压力，资金链越来越紧张。数据显示 2007 年房地产开发企业整体资产负债率为74.4%。截至 2008 年 8 月 21 日，两市共 75 家房地产类上市公司的平均资产负债率为 59.55%，非上市房企的负债率普遍超过了 75%，在部分省市，房地产行业的平均负债率甚至超过了 80%（证券日报数据中心统计）。这种过高的负债必然影响企业资信，增加其项目的财务成本，使其盈利水平下降或出现亏损现象。部分自有资金不足的中小房地 产企业，靠银行贷款、施工
5、企业垫资和拖欠材料款等进行房地产开发，一旦商品房销售不畅，资金不能及时回笼，将会导致工程难以为继，甚至引发负面的连锁反应。 （三）运作手法灵活，管理不规范 现阶段中小房地产企业，多半是在完全市场化竞争的局面下产生。在产品切入、市场分析、土地获取等方面灵活、务实，对市场经济反应的灵敏在项目开发前充分体现。但在项目立项之后，此类企业的问题也逐步显现。由于没有完整的管理体系和规章制度，工程管理占用高层大量精力，在内部成本控制上常常达不到管理目标；物业管理、售后服务等缺乏 整体考虑；人事、业务部门短期行为严重；缺乏对员工的约束和激励机制，工作效率低下；这些管理的不规范严重影响了中小房地产企业的可持续发
6、展。 （四）资源整合意识强，人才缺乏导致专业依托不足 中小房地产企业往往不具备房地产整链条开发能力，自身缺少规划设计、营销策划、物业管理、招商等核心技术人才和经验，在操盘过程中，多采用和 “ 外脑 ” 合作的方式进行，如与建筑规划设计院、地产营销机构合作。但是实际操作中，和 “ 外脑 ” 合作使中小房地产开发企业面临两类困难：一是外脑只是一段式合作，各合作机构大都以自己目标利 益为重，缺少对房地产企业未来全盘统筹规划的考虑；二是内外接口容易出现问题，如规划设计理念不同容易出现分歧，直接导致的结果就是项目效率下降，错失黄金销售季节。 二、我国中小房地产企业发展对策 随着全球经济危机的来临，我国中
7、小房地产企业如何克服各种阻碍，获得企业生存和发展的空间，已成为刻不容缓的任务。 （一）加快房地产企业经营机制转换，增强自身实力 面对全球经济增速放缓，房地产市场迎来冬天之际，中小房地产企业如何在冬天保存实力、凝聚力量成为首要的问题。当下正是中小房地产企 业盘点自身资源，梳理自身特性，积蓄自身实力的时期。未来的房地产企业要具备真正的核心竞争力，关键要通过对企业内外部资源的把握，重点分析国家经济政策的走向、资本市场的未来发展、客户的需求变化趋势；明确企业业务范围、重点经营地域、产品结构、资产质量的优劣状况，建立符合自身特点的业务模式。同时要加强内部管理，如按照现代企业制度要求建立科学的管理体系，对
8、产品质量形成完整的内部监控体系，培育房地产公司营销体系、市场网络等各相关环节的能力，完善用人制度和激励机制，准备在房地产市场春天来临时全力而出。 （二）准确 定位，实行差异化经营战略 调整期对中小房地产开发企业来讲，不仅仅需要对国家宏观经济政策、土地政策、金融政策、土地市场的深入研究，充分占有各类信息，而且企业要因地制宜，依据当前的实际情况给自己准确定位，既要寻找适合自身发展的区位及项目，也要充分挖掘市场潜力。中小房地产企业与大企业竞争，其优势不在价格方面，而在于生产批量少、规格特别的地区性产品。开发、生产和销售这些产品，需要熟悉局部市场的情况和消费者的消费特点以及他们的特殊要求。在新形势下，
9、中小房地产企业应摆脱在大城市中心、在高档住宅方面的厮杀，实行 差异化经营战略，在房地产市场上创造短缺，创造个性，创造不可替代性。笔者所在的德邦控股集团就针对目前的经济形势，选择了在三线城市慈溪开发酒店式公寓世贸嘉园，公司不仅力推 “100 -140m2” 的主力户型，而且考虑到今后入住人群对生活方便、舒适的需求，做好楼盘的外围生活配套设施。这样做也蕴藏着极大的商机，面积小的房型需求人群较多，销售快，资金回笼快，风险比较小，酒店式公寓同时可以增加 “ 卖点 ” ，促进房产的销售。 （三）以品牌为载体，拓展企业发展空间 对于房地产业来说，品牌是规划、设计、文化、品质 、信誉、实力、服务、营销等多层
10、面因素的集成和凝结，是企业内部有效管理的综合体现。就其实质来说，它代表着销售者交付给客户的产品特征、利益和服务的一贯性的承诺，久负盛名的品牌就是优质质量的保证。中小房地产企业由于公众认知度不高，因此急需加强自身创造附加值的能力和专业化能力，如产品设计、工程进度、质量控制、成本管控和营销策划等诸多方面。与其他产业链相比，房地产行业的产业链前端有较多的环节，而在行业利润分配上，几乎是越靠近前端，越有强大的市场权力。为了实现在房地产市场的扩张，提高品牌价值和企业影响，中小房地产企业需 要实施积极的品牌战略与服务战略，拓展企业的市场空间。 （四）拓宽融资渠道，解决资金 “ 瓶颈 ” 面对新形势，中小房
11、地产企业要多方拓宽融资渠道，降低融资成本，缓解资金困难。一是探索有效的民间融资方式。在确保避免金融风险的前提下，可以按适当高于银行同期利率寻求向其他企业、自然人融资。这种形式建立在充分诚实守信的基础上，灵活、简单、方便，对解决个别中小房地产企业临时资金短缺能起到很大作用。二是出让部分股权，与其他房地产企业建立战略联盟。中小房地产企业在具有自主性和灵活性等优点的同时，也存在企业规 模小、资源数量有限的问题。不断扩大企业规模，提高经济效益，是中小房地产开发企业发展的目标之一，而战略联盟是实现这个目标的有效手段。个别开发企业在有些项目上虽然拥有土地，但又缺乏庞大的资金进行开发，为了吸收资金，可以采取
12、将该项目开发企业的股权转让出去一部分，寻求与之相匹配的资金及技术管理能力雄厚的房地产企业共同开发。这样不仅可以解决中小房地产企业的资金难题，更有利于中小房地产企业内部管理水平提高、扩大市场等目标的实现，达到双方共赢的目的。 （五）利用房地产企业调整时期储备专业人才 人才是当 今时代最重要的资源和生产要素，对管理能力不足、人才欠缺的中小房地产企业的发展起着决定性作用。最近一年来，随着美国次贷危机以及由此引发的全球金融危机，国内外出现了人才的特殊流动迹象 “ 海归人才从国外回到国内寻求发展机会，大企业裁员引起人才流动到中小企业，部分人才流出房地产行业 ” 。行业的调整，使越来越多的业内人士担心降薪
13、、失业，寻求稳定的、更好的发展机会，是一部分人转投其他行业的初衷。在北京、上海等地一部分业内人士，基于对行业调整期的悲观看法，已经开始流向其他二线、三线城市。有志于长期从事房地产开发的中小型企 业，在这个时候可以用较低的成本获取流出知名房地产企业的专业人才，同时制定一系列吸引人才、留住人才、培养人才的政策，真正进行人才储备。中小房地产企业若没有在行业调整期积累起自己的人才体系，就失去了在市场转暖期快速发展的资本。 全球经济增长放缓和我国宏观经济形势使我国房地产行业面临严峻挑战。那些严重依赖获取稀缺资源而自身创造价值能力不足的房地产公司，将面临严重的生存危机。我国中小房地产企业要在市场中站稳脚跟，就要准确定位，牢牢把握好市场开发方向，提高自身综合实力，才能获得生存和长远发展。 参 考文献： 1、周梦娇 .房地产企业面临的问题及发展对策 J.现代企业 ,200(12). 2、王丽 ,董佳 .宏观调控背景下中小房地产企业发展模式探索 J.商业时代 ,2007(35). 3、张伟民 .新形势下我国中小房地产开发商经营战略调整初探 J.商业现代化 ,2006(23). 4、黄瑞吉 .浅析中小房地产企业发展战略 J.经济师 ,2008(2). 5、佟强 .2009 年房企如何变 N.中国房地产报 ,2009-01-12. （作者单位：德邦控股集团上 海北美置业有限公司。作者为经济师）
