1、运用级差地租理论浅析云南地州城市商业空间布局及优化 摘要：随着中国城市化进程不断加剧，云南各地州城市正开始新一轮的城市建设，对整个城市的规划发展来说，商业渗透于城市研究的各个方面，对城市的发展起着举足轻重的作用。 本文意图利用级差地租理论对地州城市商业空间的布局进行研究分析，以期总结出一些对云南地州城市商业发展有益的建议。 思想汇报 关键词：级差地租理论；商业空间布局；商业区位价值；产业链 一 级差地租理论回顾 随着近年经济发展、外资的引入及城市人口的增加，云南各地州城市迎来了空前的发展契机。 在马克思的级差地租理论中，级差地租分为级差地租 和级差地租 两种形态。前者指因利用肥沃程度较高或位置
2、较好的土地所创造的超额利润转化而得；后者则是对同一地块上的连续追加投资，由各次投资的生产率不同而产生的超额利润转化而来。 级差地租的存在需要有三个条件：一是由自然条件和投资不同而产生的生产率的差别；二是土地 经营权的垄断；三是以土地所有权与经营权分离为前提的所有权的垄断并且这三个条件是缺一不可的。邱雪忠先生认为，在我国社会主义条件下，由城市土地位置的差别带来的收益的差别，以及在同一块土地上连续投资带来的收益差别都是客观存在的：由位置较好的土地的稀缺性产生的经营权的垄断也是客观存在的与特定社会经济制度没有关系他们是由于土地这一特殊的生产要素的特点决定的。 在新城市地产开发过程中，用级差地租理论对
3、地块价值进行分析时，往往将其转化为： 地块自身价值（包括地块形状、使用年限、四至界面、交通等），其主要反映 的是地块在未做开发前现状下所具备的价值，可以视为地块价值的基数。 区位价值（区域商业氛围、规划发展方向等），其反应的是由于向前和向后一个较长时间段内人类活动对地块价值的影响，可以视为地块价值的加成部分。前者主要是对地块现状的描述，后者则更多的是对预期的判断。 思想汇报 一、 云南地州城市商业空间布局的现状及原因分析 笔者通过对云南省西南片区多个市、县城市规划的研究分析发现有以下三大特性： 1、 旧城改造以住宅用地改商业用地或综合用地为主，优化旧城城市环境，降低开发强度。 从中远期城市发展
4、的角度来看是合理的，可行的但由于在市场经济驱动下的土地开发往往受到近期利益的影响，加之地方政府期望以商业属性提高部分土地的招拍挂价格，使得很多新城市规划中商业用地所占比例不断升高，进行销售后却经年没有商户入驻或入驻商户惨淡经营，新城迟迟不能形成良好的商业氛围。 2、 新城建设以发展当地主力产业（或规划主力产业）发展为指导方向，沿城市主干道（或规划主干道）建设新城区，开发强度大，开发用地现价较低。 云南地州城市往往身处坝区，坝区城市的最大特点就是空间尺度较小。以普洱市为例，坝区 东西宽约 3.5公里，南北长约 9公里，城市商业中心位于坝区中央，周边居民前往商业中心区车程均不超过 30 分钟，在这
5、般狭小的空间里中是很难再出现一个性质相同商业中心的。因此，新城区商业建筑的销售、运营速度与旧城区相比会比较缓慢。 3、 人口居住地规划由旧城向新城大量迁移。但实际人口迁移速度较慢。 现代化城市中导致人口迁移的因素主要有： A、 自然因素（自然环境变化因素、人口增长因素） B、 经济因素（产业结构变化因素） C、 政治因素（战争等因素） 商业的生存离不开人 气，按云南省地州城市的现状而言，目前影响城市人口迁移的主要因素还是经济因素。 仍以普洱市为例，对产业链因素影响进行分析。普洱市政府规划中将普洱市区定义为普洱旅游业轴心城市，这是该城市产业机构调整的主要发展方向之一。但目前这一产业链在当地的发展
6、仅仅为起步阶段；相较景洪、丽江、大理等老牌旅游城市，旅游人均收入较低。短期内以此作为新城人口数量增长的重点不太现实。 2010 年春节黄金周四城市旅游接待情况表 政府对各地产业结构的调整，新产业链的形成，促使旧城居民和新的外来人口向新城区迁移，新城 区商业空间的价值也才能得以体现。 二、 根据级差地租理论对云南地州城市商业空间规划的建议 A、 单中心向多中心转化 云南省地州城市的现有商业中心基本都位于老城区中心位置，多种产业链聚集，功能杂陈。由于历史形成的原因，一些面积需求大、承租能力差的商业（如仓储式专业市场、大中型宾馆酒店等）仍然留在城市核心商圈内周边。但随着城市的发展，这类商业停留在老城
7、区内明显影响了商业空间租金的调整、交通环境的改善，不利于老城区的建设。 这类商业在老城区中发展受限，但却是可支持新城区商业发 展的重要动力。新城区土地价格、租金价格都相对较低，交通条件较好，可支持仓储、展示需求较大的商业在此发展；而以此为核心产业链可为新区带来商业发展动力，形成商业氛围，带来人口聚集的可能。利用随之跟进的餐饮、娱乐、购物、生活配套等商业提升土地价值，最终达成新城区成活的目的。 B、 平面型向立体型发展。 旧城区的改造发展空间相对新城较为有限，大规模的拆迁改造是不现实的。因产业集群搬迁置换出来的旧城区土地则更应注重其商业价值而非居住价值。以往平面式的商业布局形式（沿街底商）在很大程度上影响了老城区的商 业发展，也无法形成错落有致的商业线路，且无法满足城市形象的建设工作，对消费者的消费心理亦产生疲劳现象。 虽然置换出的地块往往不成片且体量较小，但其区位价值明显。周边大量的居住人口、常年以来形成的商业氛围，都是新城区所不能比拟的。因此，此类地块的商业发展，应以竖向空间（集中式商业）的最大化发展为主导，避免建设沿街底商，打造丰富、有致的商业空间，从而达到土地价值利用最大化。 参考文献： （引自马克思恩格斯选集（第二卷） 第三十八章 级差地租） . （邱雪忠 级差地租在旧城改造中的应用商场现代化 2007 年 2 月下旬刊 ). 总结大全
