1、“ 营改增 ” 后房地产企业增值税纳税筹划工作研究 摘要：自 2016年 5月 1日起，国家在房地产、建筑等行业全面推行营改增。这一调整使房地产业的纳税发生了巨大改变，若营改增之前的项目没有全部实施完毕，没有及时找出应对营改增的措施，纳税就会深受影响。本文就 “ 营改增 ” 实行后的房地产企业增值税的纳税筹划工作进行分析研究，并提出合理有效的应对策略，以减轻房企的税收负担，提升竞争力。 下载 关键词：营改增；房地产；纳税筹划 企业税负的高低与企业效益利益密切相关，房地产行业作为国民经济的支柱性行业，经历了近 10 年的黄金时期后，逐步进入白银时代，房 地产行业为国民经济做出巨大贡献的同时，房地
2、产企业的纳税情况也成为社会关注的焦点。随着国家对房地产行业宏观调控政策的不断调整，通过纳税筹划，有效控制企业税负水平，降低企业成本，提高利润率水平，打造企业的竞争优势，提高企业竞争力成为房地产企业生存的关键。本文借房地产行业 “ 营改增 ” 之机，结合实际工作经验，对营改增后房地产企业增值税纳税筹划工作思路进行探讨。 一、房地产企业增值税纳税筹划可行性 房地产行业营改增之前，企业所承担的流转税为营业税，由于营业税以企业营业额为计税基础且税率单一固定，大大 减少了企业对该税种进行纳税筹划的可能性。 “ 营改增 ” 之后，房地产企业开始缴纳增值税，相对于营业税而言，增值税在计税基础、税率及计算缴纳
3、方式方面的可选择性，给房地产企业提供了进行纳税筹划的空间。 二、房地产企业增值税纳税筹划内容分析 由于增值税计算方式为：应纳税额 =销项税额 -进项税额，故纳税筹划思路应从销项税额及进项税额两方面入手，结合实际工作中遇到的情况，简单分析如下。 （一）销项税额 销项税额由销售收入及税率计算取得，故销项税额的筹划方案可通过销售收入的确认及税率的选 择来实现。 1.销售收入。根据房地产行业 “ 营改增 ” 的具体规定，房地产企业在计算销项税额时，土地成本可在销售收入中扣除，对于在同一个地块同时包含新老项目的房地产企业可利用这一项政策，通过合理的土地成本分摊方式，将土地成本在新老项目之间进行划分，如按
4、占地面积分摊方式及按建筑面积分摊方式的选择，土地成本二次分摊方式的选择等等方法，如果处理得当，不仅仅能够降低增值税税负，同样能够降低企业土地增值税及所得税税负。 2.税率选择。增值税纳税人可分为一般纳税人和小规模纳税人，该项政策在税率方面给房地产 企业进行纳税筹划提供了一定的空间。房地产企业在决定是否采用一般纳税人缴税方式之前，应当对项目进行详细的测算，对于项目所在地税收政策相对灵活而且合作单位实力较弱的房地产开发企业，可着重考虑采用按照小规模纳税人缴纳增值税的方式。 （二）进项税额 “ 营改增 ” 后，增值税一般纳税人在缴纳增值税时可抵扣进项税额，由于房地产行业所涉及的产品及服务种类繁多，而
5、不同的产品及服务的可抵扣增值税税率差别很大，如一般产品的 17%、农产品的 13%及服务业的多种增值税税率。对于房地产企业而言， “ 营改增 ” 之前由于甲供 材在税收方面存在一定的风险，故房地产企业大都进行回避，更有房地产企业直接不允许进行甲供材。 “ 营改增 ” 后，房地产企业应转变思路，增加甲供材的比重，以获取更多的进项税额进行抵扣，进而减轻企业增值税税负。 此外，按照 “ 营改增 ” 的有关规定，部分服务产生的增值税进项税额不能抵扣，房地产企业在采购此类服务时，应充分考虑这一项政策，尽量规避不能抵扣进项税的服务种类，进而减轻企业增值税税负。 三、房地产企业增值税筹划工作建议 税务筹划工
6、作本身并不仅仅是企业税务部门或者财务部门的工作，需要公司全 体人员共同配合完成，这一点在增值税筹划工作中体现的更为明显，对于增值税筹划工作建议如下。 首先，重视有关政策学习。 “ 营改增 ” 实施之后，房地产企业要加强对有关人员的培训并各有侧重。财务人员应当主动学习有关政策，调整营业税制度下的核算方式，研究增值税的核算方法，并严格把控税票认证时点，杜绝税票作废的情况发生；业务人员要重视增值税专用发票的索要及审核；成本部人员在签订合同过程中关注供应商的纳税人资格，通过税收筹划比选供应商，并注重合同中合同额及税额的约定。 其次，调整产品线，增加精装房比例。数 据显示，目前一二线城市精装房销售比例以
7、超过新房总成交量的 30%，更多的精装房意味着房地产企业可取得更多的固定资产和物料的增值税发票用于抵扣。对于有实力的大型房地产企业而言，可通过调整产品线，改变交房标准等措施完成纳税筹划。此外，通过扩展上游产业链，可更好的形成集团规模纳税筹划效应。 最后，梳理项目情况，根据项目情况采用不同的核算方式。例如，企业目前部分商业采用先租后卖的方式，但是商业部分仍然在开发产品里面核算，企业可以考虑将该部分商业转为固定资产，计提折旧，后期再予以销售，按照税法规定，纳税人销售 自己使用过的固定资产，减按 2%征收增值税，这样会降低企业一定的税负。 四、结语 营改增在房地产业推行之前，也已经在很多企业实施，并取得很大的成效。房企业只要积极面对这一变化，克服眼前的困难，把收益的眼光放长远，不局限于眼前的小得失，同时积极学习相关的政策法规，着重改善企业内部的管理水平，探究方法降低运营成本，提高自身的竞争力，向正规化前进，必将在变革中胜出。 参考文献： 安尼 .浅谈营改增后房地产企业的纳税筹划 J.中国乡镇企业会计，2016， 05. 王丽艳 .房地产企业纳税筹划 J.会计之友， 2012， 08. （作者单位：北京金隅嘉业房地产开发有限公司）
