1、“ 营改增 ” 后房地产企业利润分析 摘要： 2011 年至今， “ 营改增 ” 作为国家税收政策的重大改革，时时牵动着每一个财务人员敏感的神经。随着 “ 营改增 ” 的全面实施，给各行各业带来了深远的影响。而作为涉及行业众多、税收贡献较大的房地产行业在 “ 营改增 ” 这场变革中无疑面临着诸多挑战，必将引起企业经营模式、管理制度的重大变革。本文回顾了 “ 营改增 ” 的进程，重点分析了收入及成本的变化，得出 “ 营改增 ” 对房地产企业利润的影响，进而提出应对策略。 下载 关键词： “ 营改增 ” 房地产 利润 营业税改征增值税，简称 “ 营改增 ” ，是指以前缴纳营业税的 应税项目改成缴纳
2、增值税，增值税只对产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节，是党中央根据经济社会发展新形势做出的重要决策，目的是加快财税体制改革、减轻企业赋税，调动各方积极性，促进发展。早在2011 年， “ 营改增 ” 就已在我国进行试点，直到 2016 年 5 月 1日起，在中国全面推开，将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业全部纳入 “ 营改增 ” 范围，至此，营业税退出历史舞台，增值税制度将更加规范。 对于房地产行业来说， “ 营改增 ” 政策意味着其税率从以前 5%的营业税变成 11%的增值税，可见影响尤为显著。为了能 够实现 “ 营改增 ” 的平稳过渡，增值税率不会突然间提高到 11%，国
3、家出台相应的过渡性政策，即房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的开工日期在 2016年 4月 30日前的房地产项目，以及一般纳税人出租其 2016年 4月 30日前取得的不动产，可以自主选择适用简易计税方法按照 5%的征收率计税。这意味着房地产企业的老项目可以适用和营业税同样的税率，销售 2016 年 5 月 1日后取得的或新开发房地产项目才适用 11%的增值税率。然而，简易计税与一般计税，企业应当如何选择，对于房地产行业的利润又有什么影响呢？具体还应从企业的收入及 成本进行分析。 一、 “ 营改增 ” 对房地产企业收入的影响 （ 1）对于个人购房者而言，无法抵扣任何进项因而更关注销售总
4、价本身，房价与购房者的购买意愿直接相关，因此房地产企业选择哪种计税方式对其影响不大。而对于企业类一般纳税人客户，由于新增不动产可以分两年抵扣进项，如果购进采用简易计税方法的房产，则可抵扣的进项只有 5%，但如果购进采用一般计税方法的房产，其进项抵扣可达 11%。因此该类客户，在总价不变的情况下，更倾向选择购买适用一般计税方法的房产。同时由于进项税额的增加，导致房产原价的减少，对于将 来减少房产税也起着立竿见影的效果。房地产企业就要针对不同购买者的需求，制定不同的营销定价策略，对于个人购买者居多的住宅项目，其定价宜与 “ 营改增 ” 前保持相对稳定；对于公司客户较多的写字楼项目，可适当提高售价，
5、以平衡公司的整体收入。 （ 2） “ 营改增 ” 对收入的影响还体现在利润表上。由于增值税为价外税，在实行 “ 营改增 ” 之后，房地产销售收入中的增值税额不能再算作房地产企业的营业收入，要剔除出来单独计算。在其他方面的收入不变的情况下，这样就导致了房地产的营业收入相比之前有所下降，对于采用简易计税方法的项目，其 营业收入下降 4.76%，而对于采用一般计税方法的项目，则其收入下降 9.91%。 二、 “ 营改增 ” 对于房地产企业成本的影响 （ 1）从产业链的角度对房地产行业进行分析，我们了解到房地产行业的上游是建筑业，下游是消费者，因此，建筑业实行 “ 营改增 ” 会对房地产行业产生重要的
6、影响，建安工程成本直接影响房地产企业的利润。针对建筑业而言，如果采用一般计税方法，其增值税税率为 11%，与原营业税税率3%比，二者差异 8%。由于进项抵扣的存在，要达到 “ 营改增 ” 前后税负相同，则其进项与销项的平衡点为 69.73%，即 当进项税额 /销项税额小于69.73%，那么税负是上升的，反之税负下降。从建筑业的成本结构分析，一方面，人工成本占比较大，这部分成本无法取得专用发票进项抵扣；另一方面，建筑材料的采购普遍具有来源广、种类杂的特点，上游供应商大多数是小微企业，开具专用发票的能力很小，这些因素都不利于建筑企业取得进项抵扣，造成税负增加。而房地产行业作为下游企业，也只能被动地
7、接受来自上游企业的成本转嫁，使成本增加。如果上游建筑企业采用简易计税方法，那么建筑企业的税负可维持原水平，但房地产企业就只有 3%的进项抵扣，税负增加，税金成本增 加。 （ 2） “ 营改增 ” 后，房地产企业对现金流的影响应该是喜多于忧。房地产企业是资金密集企业，在施工过程中资金的占用数额较大，占用时间的也较长，房地产企业必须有充足的现金流才能维持其正常运转。财税（ 2016）36 号文件发布后，对房地产企业采用的预售制延续了营业税的操作方法，在收到预收款后按 3%的征收率预缴增值税，比营业税税率 5%降低了 2%。在预售项目上降低了预缴税款，减轻了房地产企业在预收阶段的现金流压力，降低财务
8、费用，有利于增加利润。 三、 “ 营改增 ” 对于房地产企业利润的影响 从 利润表角度看，利润 =收入 -成本费用 -税金，房地产销售收入更大程度上由整个社会经济环境和市场需求决定的，在售价相同的情况下，如房地产企业采用简易计税方法，则收入减少 4.76%，成本由于不可进项抵扣，成本不变，但同时利润表中的税金减少，利润大致与 “ 营改增 ” 前持平。但如果房地产企业采用一般计税方法，则收入下降 9.91%，利润表中的税金同样减少，那么利润的变化取决于成本的波动，当成本减少的幅度大于收入下降的幅度，则利润增加，反之利润减少。因此，要保证利润水平不变，就要从成本端进行控制。 四、房地产企业应对 “
9、 营改增 ” 的措施 “ 营改增 ” 对于房地产企业来说既是挑战，也是机遇，那么如何顺应此次改革的浪潮，抓住机遇迎接挑战，为自身创造利润呢？ （ 1）针对建造成本增加，房地产企业应提高纳税意识，尽可能向上游企业索取增值税专用发票，杜绝在原材料采购环节和接受劳务过程中，不要发票或取得与业务不符的发票的现象；加强工程决算的管理，及时与施工企业进行工程决算，及时取得专用发票，不应拖延；加强会计核算工作，做到笔笔账目均有合法的原始凭据，提高核算的及时性，达到项目竣工验收，会计核算结束。 （ 2）当今 房地产企业普遍推行精装修策略，在 “ 营改增 ” 税制改革的大背景下，房地产企业可以加大精装修力度，购
10、买大量家用电器，一方面充实了商品的卖点，另一方面在增值税进项税抵扣方面占得先机。因此应更加规范地收集、审核、整理增值税专用发票，以备抵扣。 （ 3）对于大型房地产企业而言，由于开发项目众多，分布也比较广，为了发挥规模优势获得最大的折扣力度，由集团公司统一对外采购所有物资并直接向成员公司提供，签订合同时，由集团公司和成员企业分别与供货商签订合同，各自取得增值税专用发票，各自分别进行抵扣。 （ 4）为适 应 “ 营改增 ” 后的税收征收特点，财务部门可以作为牵头部门，对企业的包括采购、合同、销售等一连串的环节进行原有管理制度的修改调整，健全企业内部各环节的管理制度，提高管理水平，实现人员的优胜劣汰，促使企业往更好的方向发展。 （ 5）增值税 “ 环环征收、层层抵扣 ” 的重要特征，可以打破以往营业税下产业链重复征税的桎梏，为打通房地产企业上下游产业链条创造了条件。同时，利用增值税的可转嫁性使产业链上的所有环节利润可以达到合理的分配，这对于集团性的房地产企业来讲，更具可操作性。 “ 营改增 ” 对房地产企业的经营 管理提出了更高的要求，必须改变以往的管理理念和方式，拓宽思路、积极应对，以创新和改革业务模式求发展。 （作者单位：广州富力地产股份有限公司）
