1、“ 营改增 ” 对房地产企业财务管理的影响分析 摘要：作为改革的重要环节，营改增的出台无疑对各方产生了极大的影响。在其不断推进的过程中，对当地产财务也带来了极大的转变。不管是在工作内容上，还是在工作环节，以及需要面对的一些利润差异、风险管理以及资金的新流向，都产生了不小的影响。在这种大的环境下，如何让房地产企业在这种新改变中正确的认识到自身的定位，认识新政策带来的影响与改变，认识财务工作需要做出的转变是让一个企业在此形式下获得竞争优势的关键。笔者根据相关文献，以及自身经验对于房地产财务管理在当前这一特殊环境中也就是营改增下的影响进行讨论分析，为其发 展提供助力。 下载 关键词：营改增；房地产；
2、财务管理 经济的发展、土地的开发以及城市化的进程，让建筑行业得到了井喷式的发展，许多房地产公司大量涌现，这些企业在经济发展以及城市建设中扮演了重要的角色。自营改增出台后，对于建筑行业，房地产企业的影响越来越明显。不管是在其财务管理模式上，以及制度的革新上，还是在营销模式以及资金流向上都具有重要的意义。当前，随着房地产企业的日渐饱和，尤其是在新政策的背景下，企业在现阶段所面临的风险也有了新的变化。正是因为如此，对相关影响进行综合分析，能够让企业找 准定位，获得更好的发展。 一、营改增对我国房地产企业财务管理的影响 （一）对企业利润产生直接的影响 作为一种典型的税收手段，该政策的推行对于企业的利润
3、会产生直接的影响，这种影响是非常直观的。目前，由于该政策的推进，原值税金被直接的减免，这也就意味着对于这些企业来说，成本得到了直接的降低，而且降低的幅度也较大，这直接抬升了这些相关企业的利润空间，让企业的经济效益增加，毛利润扩大。这就会让企业有更多的空间来进行其他按业务板块的开展，进行更大的利润创造。 （二）改变了企业资 金流向以及投入量 在这一影响中直接表现为投资项目的变更。企业为了发展壮大，都会趋利避害，以获取最大的经济效应，在投资项目上，多选择利润率高，周期短的项目。对于房地产企业来说，由于涉及的工程项目一般较大，因此会涉及到大量的原材料采购和设备的买入，随着营改增的推进，在进行材料以及
4、设备采购时会有政策优待，成本降低，现金流出的比例就会大大的减少。在这一方面的现金流出减少了，那么大量的热钱就会涌入其他的投资项目，造成投资项目的更改。其次，房地产企业属于资金流量大的一种资金密集型企业，在目前市场的不断扩张中， 许多企业为了扩大市场，进行扩张都会选择募股集资，进行融资，这种举措会直接的影响企业的现金流。在此，值得注意的是，这也意味着负债的升高以及风险系数的增加。 （三）对于财务风险管理的影响 这种风险来自于两方面。一方面是来自财务人员的风险，这包括目前企业原有人才对于新政策不熟悉，应用不熟练，专业素质不达标带来的风险。财务人员的能力以及对财务环境的嗅觉对于企业来说是非常关键的，
5、一旦财务人员的素质出现大的问题就会造成极为不利的影响，对于财务的核算，以及预算等工作带来许多干扰，造成许多不必要的风险， 给企业带来损失。另一方面的风险则是来自于资本结构管理。新政策的出台，是国家为了大力发展经济，为企业带来竞争优势，为企业减轻压力，实际是一种软性的补贴政策，目的是为了为企业减负，降低企业的成本，从而促进企业的良性发展，推动经济发展。这就意味着企业资本结构的变化，如果企业财务人员无法顺应新政策，对结构做出调整，就会丧失竞争优势，让企业处于不利地位。 （四）营改增对房地产企业的纳税申报和发票管理带来较大变化 营改增之后，房地产企业的纳税申报工作更加复杂化。纳税义务发生时间缴纳税款
6、，其中适用一般 计税方法的，税率为 11%，适用简易征收的，税率为 5%，有预缴税款的，按照抵减后的金额向国税机关申报纳税，而税率与原来的营业税相比，变化也比较大。营改增对房地产企业的发票管理影响较大。专用发票增值税作为进项税额的抵扣依据，需要房地产企业财务人员严格把关建材供应商的纳税资格以及发票的种类、合规等问题，达到进项抵扣条件，以降低企业税负。 二、房地产企业营改增后财务管理措施 （一）强化财务人员培训及财务核算能力 实施 “ 营改增 ” 的税收政策后，账务管理人员的工作难度进一步增加，财务管理人 员要不断加强有关于 “ 营改增 ” 政策的学习，深入理解营改增政策的基本原理。财务管理部门
7、要积极联系国家税务部门，关注税收政策的新动向，转变传统的工作思路，通过开展税务知识技能培训的方式来提高财务人员的综合素质与核算能力。有条件的房地产企业还可以聘请专业的会计师讲解 “ 营改增 ” 税收制度的基本要领和具体要求。另外，企业要不断完善财务会计工作的考核机制，通过改良评估方案的方式来调动财务管理人员的工作积极性，提高房地产企业财务部门的运行效率。 （二）关注税收政策合理筹划企业税收 前面提到，新政策的推进改 变了企业现金流，这主要体现在原有价格体系的变化。如同蝴蝶效应，价格体系的改变会造成房地产企业其他体系的改变，这种转变是相互关联的，并不是独立的。因此，在营改增背景下，当前的管理者需
8、要对政策有着充分的认知，对企业的财务计划，资本结构以及经营流程做出改变，将原有的一些包括合同、材料供应商、营销计划等进行调整，并对其进行精细化管理，已复核现阶段的市场环境。这种转化一方面需要财务人员有较高的政策嗅觉，对于政策的内容、范围、使用对象进行综合深入把握，还需要财务管理人员对新政策下的税收筹划做出科学的调整。让企业在竞争中 获得优势条件，得到更好的发展。 （三）加强管理人员的综合素质 在营改增大背景下，对企业的财务工作进行改变，不仅需要财务管理人员具有财务方面丰富的理论和实践知识，还必须具有一定的经济、税收政策和市场等综合方面的知识。在整个财务管理中，财务工作人员有着极其重要的作用，为
9、了提高财务管理的水平，提高财务管理的效率，加强财务管理的规范性，就必须从财务管理员工入手，来进行财务管理工作的建设。加强财务工作人员的工作能力，要定期对工作人员来进行培训，将现行的一些税收政策和市场现状以及财务操作手段进行系统 培训，还有在新形势下的财务管理所必须具备的网络操作技术，将一切涉及到财务管理工作的相关技术做好普及，确保工作人员在进行实际操作时能够不出问题，确保财务工作的顺利进行。 三、结语 随着营改增的持续推进，其影响范围也在不断地扩大，房地产财务在这一大背景下也不可避免的受到了影响。对于房地产企业来说，需要正确的认识到政策所带来的影响，正确的认识到营改增所带来的机遇与挑战，让企业
10、在这一大背景下不断地做出调整，让企业在市场竞争中不断地进步，不断地发展。 参考文献： 邓单月 .“ 营改 增 ” 对房地产企业的财务影响研究 D.云南大学， 2016. 廖明江，罗曦，高启华 .“ 营改增 ” 对企业财务管理的影响与对策 J.新 ?济， 2016， 02： 19-20. 张鹏 .试论 “ 营改增 ” 对建筑企业财务管理的影响与应对措施 J.中小企业管理与科技（上旬刊）， 2015， 02： 94-95. 韩晓彤 .营改增对财务管理的影响 基于对煤炭生产运营企业研究 J.财经界（学术版）， 2015， 04： 158+212. 唐莉 .“ 营改增 ” 对公路施工企业财务管理影响及对策 A.今日财富杂志社 .2016 年第一届今日财富论坛论文集 C.今日财富杂志社， 2016： 1. （作者单位：卢二团 西安曲江大明宫建设开发有限公司；刘薇 西安曲江新区管理委员会）
