1、不动产统一登记的整体性与差异性研究 摘要：不动产统一登记为物权法中的重要制度，是物权公示手段。 2013年 11月 20日，国务院决定整合不动产登记职责、建立不动产统一登记制度。本文对不动产统一登记的整体性与差异性进行了研究，以及不动产登记整体性与差异性两者的辩证关系，对不动产统一登记提出了一些建议，从而使不动产登记制度得到进一步的完善。 下载 关键词：不动产登记 ;整体性 ;差异性 一、问题的提出 2007 年颁布的中华人民共和国物权法中第 10 条确定我国要实行不动产统一登记制度之后，并未出台具体的登记办法，登记程序、登记审查方面等问题还是没有得到相应的解决。 2014 年 1 月全国国土
2、资源工作会议中提出，要加快组建不动产登记局，抓紧研究出台不动产登记条例，为全面展开不动产统一登记提供法律依据。而且， 2014 年发布的中国编办关于整合不动产登记职责的通知中指出会同有关部门起草不动产统一登记的法律法规草案。另外，不动产统一登记的实 践正处在摸索阶段。由全国范围来看，我国一些地方已经对不动产统一登记制度进行了一定的研究并在其范围内进行了一些尝试。据资料统计，厦门、天津、重庆等地方政府颁布了一系列以统一不动产登记机关、房地统一登记为主要内容的地方性法规、规章和办法，在本行政区域内研究不动产统一登记制度的构建。江苏也正按既定步骤实施。 2013 年底，江苏省人大常委会公布了 201
3、3 年 -2017 年立法规划项目，其中将江苏省不动产统一登记条例列入了调研项目。这些都为构建不动产统一登记制度提供了宝贵的经验。我国的不动产登记机构繁杂，各个领域对不动 产统一登记的争议也很多，正是由于我国不动产登记的多样性与复杂性，不能简单地将其一概而论进行统一，因此更应该注重整体性与差异性的把握，落到实处地做好不动产统一登记工作。 二、不动产统一登记的整体性 各要素间的相互联系体现了不动产统一登记的整体性。统一立法、统一机构、统一程序、统一权属，环环相扣，相互联系。 不少学者认为实现不动产统一登记的关键在于设立统一的登记机构。关于不动产统一登记机构如何设置，基本上有两种观点：一种是可以由
4、法院下设专门的登记机构来承担不动产统一登记的工作 ;另一 种是以现行的某个不动产登记行政部门为核心建立统一登记机构。笔者认为，是否设立不动产统一登记机构不是问题的本质，而是要将各类不动产及其权利的登记标准、程序、效力相互衔接、统一。并制发统一的登记薄和权属证书 ;提高行政管理机关的效率，保证不动产物权的公开、公示。 首先加快不动产统一登记实施条例和统一立法的出台。我国相关的立法部门应该结合我国实际情况，在充分吸取国外先进经验的基础上，尽快对不动产登记的原则、程序、范围、效力、系统和其他问题进行严格的立法规制。其次统一不动产的效力。将登记生效作为原则，这样可 以有效确定不动产的相关物权权利并且保
5、护相关权利人和相关厉害关系人的利益。再次保证登记的便捷。登记程序不要太过繁杂，这样可以节省权利人的登记成本，并且保证取得权利的安全。 这种实质上的统一比形式上的统一意义更为重大，主要体现在以下几个方面：一是强化了物权公示的功能。登记是一种物权设立和变动的公示方法，它的首要意义在于物权公示，登记作为物权公示的方法将对权利人物权具有保障功能，实施后使相关权利人的合法权益得到更好的保护。不动产统一登记能够明确不动产权利的归属和内容，维护不动产权利人的合法权益，强化了物 权公示的功能。二是提高不动产交易效率，方便当事人办理与查询。实施了不动产统一登记制度后，将由统一的登记机关进行不动产登记。统一了登记
6、程序能够减少成本，节约社会资源，方便工作人员办理登记，同时也提高了权利人办理登记的积极性。同时有利于统一调配现有的登记信息，各部门间合理的分配任务，明确责任，既消除了一定的竞争又加强了交流与合作功能。便于登记机关的工作，提高不动产交易效率也方便了当事人。以往的分散登记制度容易给当事人办理登记事项造成一定的麻烦，而且又增加成本。建立不动产统一登记制度将能在一定程度上改善这一系列问 题。三是维护不动产交易安全，规范交易秩序。通过不动产统一制度来维护房地产交易秩序，利于房地产市场的繁荣。就此而言，登记簿是比权属证书更可靠的权利证明。 三、不动产登记的差异性 不动产是指土地和土地上的定着物，而土地分为
7、农用地、建设用地和未利用地。由此可见不动产的种类及其复杂、繁多，那么不动产登记审查也是会存在一定差异，在登记审查中难以统一。 不动产登记的差异性还体现在不动产登记机构的繁杂中。我国现行法对不动产物权登记拥有职权的机关就有国土管理机关、房产管理机关、矿产管理机关、农 业管理机关、水行政机关、渔政管理机关和林业管理机关等，形成了我国不动产登记的多头管理。据中国人民银行研究局的不完全统计，针对不动产、动产抵押的登记部门就有十五个之多。 另外，不动产登记的差异性还表现在城乡差异中。 城乡不动产登记工作发展不平衡是当前不动产登记中的一个普遍存在的突出问题。虽然在当前城市的土地登记工作相对还比较完备，但是
8、在偏远农村地区的土地登记工作还相对是比较薄弱的。 关于如何实现统一登记机构问题。本人认为不可一蹴而就，要循序渐进。从机构改革的难易度和成本效益角度考虑，按照抓 主要矛盾的思路，首先解决地权和房权的冲突，先统一房地产登记机构。房地产登记是不动产登记的主要部分，经过几十年的实践锤炼，储备了丰富的登记经验，有比较充分的技术、物质和制度准备。将房地产登记机构法定为从事专门职业的国家机构，分级管理。在这方面，可以借鉴澳大利亚的做法：房地产登记由各州负责，各州政府设相应部门负责房地产登记工作的管理机关，设总登记官，总登记官由本州议会任命 ;登记工作人员属于州政府的公务人员。然后，根据我国实际，设两级登记机
9、构：市（县）登记机构和基层登记机构。市（县）登记机构负责本市（县）辖区内的 房地产登记和基层重大、疑难登记事务的登记 ;区（乡）基层登记机构负责本辖区内的一般登记实务。登记档案统一由市（县）登记机构管理，登记簿由各登记机构掌管，以备查阅。 四、不动产登记整体性与差异性两者的统一 1.整体性与差异性的辩证关系 整体性就是不动产统一登记各步骤和组成要素之间的内在联系性，而差异性是不动产统一登记在区域内部的某些差异。从一定意义上来说，整体性与差异性的关系，也可以说是共性和个性的关系，也就是相似性与独特性的关系 ;综合性与区域性的关系 ;统一性与差异性的关系。整体性和差 异性的原理，体现在综合的原则，
10、深化了对不动产统一登记的研究。不动产统一登记各个方面的复杂性，研究地域的广阔性。 2.不动产登记的整体性要求 不动产统一登记的整体性和差异性之间存在着 “ 共性 ” 与 “ 个性 ” 、“ 普遍性 ” 与 “ 特殊性 ” 的辩证统一关系。 确立一个统一的登记机关，加快不动产统一登记实施条例和统一立法的出台，整合分布在不同登记机关的登记资源，统一登记的范围，统一登记的权属证书。但在登记审查中难以做到统一，因为不动产种类的繁多，具有差异性。在不动产统一登记总部门中登记审查可以分为几 个区域，如建设用地为一个区域，耕地、林地、草地为第二个区域，农田水利用地、养殖水面分为第三个区域等，然后由各个区域具
11、备此领域专业知识的工作人员进行登记审查。这种整体性与差异性相结合有利于不动产统一制度的完善。 3.不动产登记的差异性要求 不动产登记具有差异性与特殊性。房地产登记的审核是房地产登记的首要工作，房屋审核工作十分的重要。不动产审核登记不能一概而论，由于房地产具有它所固有的特殊性和复杂性导致其审核工作的差异，对于这种差异性应由专门的部门和人员进行审核工作。 五、结论 在不动产交易日益频繁的今天，建立不动产统一登记制度已然是非常重要的。登记机关多个层级、多个部门，登记范围、登记程序的复杂性导致整体中也存在着一定的差异，做到不动产登记整体性与差异性的统一，构建适合中国国情的不动产统一登记制度，势在必行。 参考文献： 孙宪忠 .论不动产物权登记 .中国法学， 1996 年第 5 期 王泽鉴 .民法物权（通则，所有权） .北京：中国政法大学出版社，2001 年版 庞雯文 .我国不动产统一登记制度构建研究， 2011 年 于海涌 .论不动产登 记 .法律出版社， 2007 年版
