1、中国房地产泡沫问题研究 摘 要：当前中国房地产市场的自发调整，说明泡沫的存在；土地垄断制度、房地产开发壁垒、住房保障功能的缺失、宏观调控的错位等，是推动泡沫形成的主要因素；泡沫风险大，当前亟需解决市场冻结的问题，同时也需要标本兼治。 下载 关键词：房地产市场泡沫 市场冻结 标本兼治 中图分类号： F293.3 文献标识码： A 文章编号： 1004-4914（ 2015） 04-283-02 一、中国房地产市场量价齐跌，泡沫争议可以休矣 从 2014 年二季度以来，不论是国家统计局长期跟踪统计的全国 70 个重点大中城市的房地产价格变动情况，还是中国指数研究院统计的百城房价指数，总体上均处于下
2、跌调整的态势。伴随着房价的下跌，成交量也处于一个不断收缩的过程，房地产市场正在孕育着风险。除了几个一线城市以外，其他城市均已废除限购政策。有的城市出台了下调住房公积金贷款首付款比例、购房入户、甚至购房补贴等政策，还有的城市如福州市 ，政府以低于评估价 15%以上的价位收购市场上的房地产，据悉 2 月份已经付诸行动，政府以 2.2 亿元的代价收购了 263 套房屋。 本轮房地产市场的调整，呈现以下新的特点： 一是市场的调整出现在房地产调控政策不再加码的背景下。 2014 年初，新的中央政府提出 “ 分类调控 ” 的房地产调控指导思想，更多采取市场化的调控手段，并将调控的权力交给了地方政府，而各地
3、政府均没有再出台相关打压的调控政策。因此，房地产市场处于一种非常宽松的政策环境。 二是市场的调整出现在利率下调的背景下。在此期间，中国人民银 行两次下调人民币存贷款利率，三次下调存款准备金率，并且实施了定向宽松的货币政策。但是，房地产市场依旧没有显示出好转的迹象。资产价格与利率变动应该呈反向发展，这是经济学的基本常识。 三是在中央和地方两级政府都不同程度救市的背景下，房地产市场仍然没有改变基本的调整态势。中央政府默许了地方政府的救市措施，并且在一定程度上也实施了救市的行动，除了降息降准以外，银监会放松了曾经严厉的 “ 限贷 ” 政策，住建部提出了政府收购部分商品房作为安置房的思路，以合理盘活存
4、量，化解高库存的压力。政府对房地产市场的呵护态度可见 一斑。 但是，国家统计局刚刚发布的报告显示， 2015年 2月份全国 70个重点城市新建商品住宅价格环比综合平均降幅比上月扩大 0.1 个百分点。 70 个大中城市中价格下降的城市有 66 个，四个一线城市中仅深圳保持上涨，其余北京、上海、广州三城环比均下跌。 通过上述特点的分析，我们发现，本轮房地产市场的调整，或者说从趋势性上涨转向下跌的趋势，是市场自发调整的结果，也是市场机制发挥资源配置决定性作用的结果。过高的房价、过量的市场供给、宏观经济的增速回落等市场性因素，才是房地产市场即使面临利好政策也难以改 变下跌趋势的最主要原因。 二、中国
5、房地产泡沫的起源 1.对目前主流观点的简要评述。目前，对房地产泡沫形成的主要原因的看法，学术界众说纷纭，莫衷一是。粗略列举，主流的观点大致可以归纳为这么几种类型：需求推动论、投机性需求推动论、经济结构失衡推动论、土地制度推动论、地方政府 “ 土地财政 ” 推动论、宏观调控推动论、金融支持过度推动论、成本推动论、人口因素推动论等。 以上各类观点，从不同角度给出了答案，看似都有道理。要科学、客观地分析房地产市场泡沫的主要推手，首先必须统一分析框架。本文以市 场经济理论作为分析的理论框架。因为市场经济理论早已被世界各国的实践所证明，是行之有效的理论体系。十八大明确提出 “ 充分发挥市场在资源配置中的
6、决定性作用 ” ，中央政府实施的各项改革，无一不是按照市场化目标来推进的。 运用市场经济理论，需要厘清几个容易混淆的认识。 一是房地产市场符不符合商品供求规律。有的学者认为，房地产市场不符合商品市场供求规律，其 “ 买涨不买跌 ” 的特性符合资本市场的规律。按照经济学的供求理论，这种说法是错误的。我们知道，价格影响的是需求量，而价格以外的因素影响的是需求。我国房地 产市场 “ 买涨不买跌 ”的现象背后，更多的是土地供应不足、人们收入提高、保障房缺位、投机炒作、恐慌预期等价格以外的因素，推动原本在场外的需求进入市场，加速房价上涨。因此其本质上是符合普通商品市场供求规律的， “ 买涨不买跌 ” 并
7、非是房地产市场违背供求规律的表现，而是对价格以外的因素引起的需求变动所做出的反应。按照这样的观点，可以发现投机需求推动论是站不住脚的。 二是中国房地产市场究竟是由谁主导。理论上，房地产市场所处的发展阶段不同，需求弹性与供给弹性的相互关系不同。我国十几年来房价步步上涨的所面对的发展阶段 ，恰恰是住房制度改革以后，住房需求集中释放的时期。住房作为生活必需的条件，在面临短缺的阶段，供不应求，其需求弹性明显低，这时候必然是卖方市场，由房地产市场的供给方来主导。另外，需求因素影响的只是短期市场，而长期趋势则是由供给因素影响的。在这种情况下，长期运用需求管理的调控政策显然是开错了药方。需求推动论、失衡推动
8、论、金融支持过度推动论、人口因素推动论等属于需求范畴的因素，都不够成为主要推手的资格。 三是必须厘清内外因素之别。供求关系是市场的内在因素，供求之外的因素都是外部因素。马克思主义哲学理论认 为，内因是事物发展的决定性因素，外因只能通过影响内因起作用。房价只是供求关系的具体表现。从上文的分析中，我们知道，在中国房价持续上涨阶段，是供给因素在起主导作用。所以，土地制度推动论、地方政府 “ 土地财政 ” 推动论等直接影响房地产市场供给的因素，才是中国房地产市场泡沫的主要推手。而成本推动论却没有抓住本质。 2.中国房地产泡沫的起源分析。制约供给的因素，是导致房地产市场泡沫的根本性因素。中国房地产市场供
9、给的主要制约因素，包括土地垄断制度导致土地供应不足、房地产开发行政壁垒导致房屋供应不足、政府在住房保 障领域的缺位、宏观调控强化了投机预期等具体因素。 土地垄断制度下，地方政府主观上存在 “ 土地财政 ” 的利益诉求，客观上垄断制度为地方政府攫取高额土地收益创造了条件。正如国家行政学院经济学部副主任张孝德教授所认为的， “ 目前中国房地产市场存在的最大问题是地方政府把城市土地经营、推动土地增值作为增加政府收入的主要渠道来对待。 ” 房地产市场供应主体，在开发资质管理和土地招拍挂制度的双重约束下，已经形成了事实上的开发商垄断。以前曾经发挥过较大作用的集资建房、合作建房等形式，基本上均已退出市场。
10、有些地方存在 的小产权房，在政府不断打击下，也呈现萎缩的势态。供应主体的单一，导致市场缺乏稳定的力量，也在制约着供应的增加；开发商的逐利本性，直接推高了开发成本，从而在土地约束的保护下推动着房价不断上涨。 从房改开始一直到 2007年，政府在保障性住房建设和供应方面，不仅没有改善，而且处于逐年下滑的尴尬境地，导致本来可以享受住房保障的群体，不得不进入商品房市场，提前透支住房消费，既增加了房地产市场的需求，也导致中低收入阶层福利的损失。 政府多年来的房地产市场调控，基本上是延续 “ 控制供应、抑制需求 ”的总体 思想，频繁出台干预政策，常常出现政策目标矛盾，不仅扰乱了市场节奏，而且在某种程度上强
11、化了投机预期，反而成为房地产市场泡沫的客观推手。 三、国外抑制房地产市场泡沫的成功经验 1.国外成功经验。美国在次贷危机之前，保持了房地产价格的长期平稳。德国、荷兰等国家的房地产市场表现得更为稳定，甚至在次贷危机演变成全球范围的金融危机后，德国的房价不仅没有下跌，反而出现了一定程度的上涨。房地产市场泡沫在德国基本上就没有产生过。反观这些国家对房地产市场泡沫治理，可以得出健康的房地产市场应当具备的几条标准， 即一是住房保障到位；二是政府重视增加市场供应并且配套有低息贷款、税收减免等扶持政策，注重维持市场平衡；三是对投机活动有税收约束、法律约束；四是有发达的住房租赁市场，可以满足多样化的住房需求；
12、五是政府调控趋于市场化。 2.对中国的启示。房地产市场也是遵循市场经济规律的，要促进房地产市场的平稳运行，必须采取符合市场经济规律的制度和措施，为市场机制发挥作用创造必要的条件。如果不按照市场经济规律办事，必将造成市场的混乱，导致市场机制失灵。 四、解决中国房地产泡沫问题的理论选择 当前，中 国房地产市场承受着双重的压力或风险。一方面，推动泡沫形成的主要因素尚存，另一方面，出现市场冻结现象，即市场不能正常运行，泡沫正在被刺破，市场风险与日俱增。尤其严重的是，这种状态如果持续下去，房地产金融风险的爆发可能在所难免。因此，房地产市场泡沫问题，既要解决长效机制建设，更不能轻视近期的潜在巨大风险问题。
13、 1.梯若尔公共干预理论的指导意义及福州市的实践。法国经济学家、2014 年诺贝尔经济学奖获得者让 ?梯若尔教授，对于公共干预如何激活市场冻结，有一个理论观点，即政府干预可以恢复市场功能。政府以较高价 格回购市场中的最差资产，一是可以带动私人的市场购买行为；二是能使市场中的优质资产恢复融资功能；三是从政府回购交易中获得资金的企业主能够重新投资新项目。 福州市的救市手段，本质上就是一个梯若尔理论的实践。本文认为，如果考虑救市前资产的价格与社会福利两方面的因素，政府可以也应该救市，但是回归资产的价格不能太高，否则不能使市场出清，私人投资行为难以激活，市场不能回复良性循环。 2.解决中国房地产泡沫问
14、题的理论思考。近期处于市场冻结的特殊时期，房地产金融面临危险境地，需要发挥政府调控作用，以政府 “ 有形之手 ”进行适当干预，鼓励类似福州市的救市政策实施，促进房地产价格实现快速合理回归，以重新激发市场的活力，使市场恢复正常运行状态。 远期以制度变迁为主，构建房地产市场长期健康发展的长效机制。一方面改革不适应上涨阻碍市场机制发挥作用的制度政策；另一方面改革政府职能，合理界定政府与市场的边界，约束政府对市场微观主体的随意调控行为。 标本兼治，才能促进房地产市场长期健康发展。 参考文献： 2015 年 2 月福州楼市交易报告 .海西房产网， 2015.3.1 张孝德 .化 解房地产泡沫 从根源上解决产能过剩 .行政管理改革， 2014（ 3） 让 .梯若尔 ?克服逆向选择：公共干预如何恢复市场功能 .经济社会体制比较， 2014（ 6） 郭向军，熊贤培 .完善我国法律监督体系的思考 .陕西省行政学院，陕西省经济管理干部学院学报， 2005（ 11） （作者简介：曹全旺，中国社会科学院研究生院政府政策系博士研究生 北京 102488） （责编：贾伟）
