1、二手房市场现状及存在问题研究 摘要：二手房市场的发展趋势在一定程度上是房地产市场重要的补充，同样也是房地产市场发展变化的晴雨表。对于二手房市场的发展趋势分析，能给房地产市场的发展一些有益的指导。本文对二手房市场存在的问题以及发展走向进行了分析，找出其中的发展趋势，对宏观经济走势和经济政策的制定提供理论借鉴。 下载 关键词：二手房市场；现状；存在问题；发展趋势 基本生活必需品就是衣食住行，房子是安全性和稳定性的一个代表，在中国最受大多数人热捧。由于大部分人还处在普通的消费阶层，资金有限，买不起高价格的新房，从而转向小面积，带装修的二手房。但绝大多数买卖双方因为信息少、不对称等原因，出现了价格扭曲
2、、欺诈等现象，严重制约了二手房的发展。 1.我国二手房的发展概况 随着我国房产业的快速发展，二手房市场的发展也越来越备受关注。二手房已经成为市场交易的主力。近年来，二手房交易规模迅速扩大，尤其在中心城区的二手房交易量已经远远超过了一手房交易量。 在我国住房制度改革下诞生的二手房交易市场，发展前景十分广阔。二手房相对新房而言，价格低廉，地段较好，社区成熟等优势得到广大百姓的青睐。城市中心等地段新房价格长时间居高不下，城市拆迁工使得很多相关人员需要二次置业，外来人口不满足于原来的租赁而想购买，城市交通改善带动相关区域价值上升和其他因素增加，使二手房的需求逐年增加。 2.我国二手房市场存在的问题 随
3、着住房制度不断改革，全国各地二手房市场日渐活跃，但是，随着二手房市场成交量 的不断上升，交易市场更加复杂化，在发展过程中存在着许多问题，影响和制约了市场健康有序的发展。 1、供给和需求不平衡。房产市场是一个完善的市场，二手房的销售量应该是一手房销售量的 5 7 倍，但我国现在远远没有达到这个要求，它表明，中国房地产市场不健康状态和结构变形，我国房产市场分为投资型市场和消费型市场，房产市场发展迅速，促使投资型房产交易增加。但房产的二级市场受一级市场的影响，在整个结构比例中消费型房地产投资太大。现在一级住房市场供需失衡，使得二级市场受到更多的关注，二手房市场存在巨大潜力，只有通过 积极挖掘其潜力才
4、能满足购房者的住房需求，因为利润巨大，二手房市场充斥大量投机行为。房地产二级市场主要分为居住需求、投资型需求、投资混合型需求。所以，不合理的供给和需求的存在，极大的抑制了二手房市场的蓬勃发展。 2、产权不规范。因为我国特殊的体制，市场上二手房有着多种形式，有已购公房、直管公房、商品房、经济适用房等产权形式，产权的确立情况十分复杂。我国很多大城市二手房交易完成以后，却有很多的产权纠纷，无法进行下一步交易环节。这个问题是由于买家理解的信息有限，交易双方的信息不对称影响到了产权交易。信息 不对称严重影响了二手房的交易信誉，阻碍了二手房交易市场的发展。 3、中介市场的问题。二手房市场的中介行为不规范等
5、问题已经严重制约二手房市场的交易效率。 （ 1）中介机构鱼龙混杂。很多非专业的机构或个人在利益的驱使下，纷纷加入了房地产中介的行列之中，致使中介机构的人员水平低，素质也不是很高，操作不规范以及胡乱收费等现象出现。甚至有一些中介公司都没有房地产价格评估资格，违规从事房地产估价业务等。在这些中介市场中，一些中介公司甚至直接从二手房主手中收购房产，违规炒房谋利。 （ 2）各虚假 信息，不诚信现象充斥着二手房市场。主要表现为：发布的房地产广告信息不真实；不晓得及时更改过时的无效信息；已经卖出或者租出的房产信息没有撤销掉，误导当事人；有些中介组织冒充个人名义出售出租房产，无证无照经营等。还有些房主为了能
6、够卖出高价格，隐瞒自己房屋的重大缺陷或潜在的隐患。 （ 3）管理不够完善。由于房屋中介是新兴行业，在专业化，规范化管理上还存在着很多缺陷，让一些利欲熏心的中介公司钻了空子，侵害了消费者权益，使得消费者投诉不断上升。 3.二手房市场的解决对策 “ 安居乐业 ” ，不能 “ 安居 ” 如何 “ 乐业 ” ？ “ 安居 ” 是保证社会稳定发展的基本因素。政府应该积极的采取措施来促进二手房产市场健康、有序的发展。 3.1 平衡二手房的供求矛盾。由于我国人口不断的增加，因此对新增住房的需求越来越大，但是我国房产还处在增量型发展时期，房屋市场整体无法满足不断新增的住房需求。另一方面是因为收到房地产市场环境
7、的影响，大量的存量房屋无法流入市场，存量房屋在市场中容量过小，反而使得增量房屋市场容量相对的变大。所以，政府要采取多种有效的措施来解决问题：调整总量、弱化供给和需求、平衡供给和需求矛盾，使存量房 屋和增量房屋市场维持着恰当的比例，提供一个合理的空间发展健康的房地产市场。 3.2 完善房地产业法律体系。完善二手房贷款发展格局，形成一个合理化、规范化的，以住房公积金抵押贷款为主，商业二手房贷款为辅的形式。要积极开发贷款品种，合理降低二手房贷款条件，使二手房贷款业务更加满足中低收入者的需要。 提高个人信用制度，改进住房信贷体系。提高个人信用制度，审查借款人的住房信贷为银行提供依据，从而降低银行进行二
8、手房贷款业务的金融风险；建立住房置业担保制度，保证在一定期限内，借款人承担支付欠款，化解个 人贷款的违约风险，消除银行住房贷款业务的顾虑，从而促进二手房贷款的发展。 3.3 发展规范中介组织。对从事二手房交易的房屋中介公司进行监督和管理，对二手房市场制定统一的收费标准，核算中介机构的成本和收益。进一步完善相应的交易细则。确立健康的中介市场运行规则，防止发生违规操作，规范整个中介服务市场。 中介组织不仅能够搞活二手房市场，而且能够连接客体和主体，是主要的房地产信息来源，在二手房市场上起着很大的作用。随着房地产市场的发展，二手房市场对中介的依赖性更加强烈。有序的行业管理、诚信的经营理 念、健全的中
9、介管理立法，都是中介市场发展的关键所在。政府部门应该加强对中介市场的管理监督，提升人员素质，树立行业道德意识，规范行为，实施行业品牌战略，指导中介组织向积极健康的方向发展。 此外，增强信息透明度，建立退款和惩罚机制能够有效规范中介机构行为。 4.二手房市场未来的发展态势 随着国民经济的日趋稳定，以及国家的宏观调控，未来的二手房价格终将趋于稳定。 1、国家调控房地产经济。对于目前的二手房地产经济发展情况，国家将会不断出台相关的政策法规。通过宏观调控及一系列举 措，引导房地产经济越来越好的发展。变革房地产落后的管理体制，建立科学完善的管理机制，调整政府相关管理部门的职能，明确房地产经济在发展中的主
10、体和主体职责，对主体的各种行为进行监督管理。 2、房价将逐渐趋于稳定。目前，房地产价格飙升不仅影响到人口的生活水平，也影响了国民经济的发展，但随着国民经济的发展以及政府通过加强政治稳定的宏观调控，未来房价最终将趋于稳定。至于何时稳定的时间和稳定的价格会因为地点的不同和价格的不同而不一样，也取决于各地房地产经济的泡沫程度。 3、房地产市场发展逐渐成熟。总 的来看，我国正处于繁荣的房地产经济发展阶段，虽然有很多急需解决和尚待解决的问题，但我国的二手房市场从整体来看一直呈现出逐步向上的发展态势。国家不断出台的一些相关政策和政策改革，将对二手房地产经济进行宏观调控，调节和引导二手房市场经济朝着健康有序的方向发展。
