1、互联网 +对房地产甲供材分散招采的影响初探 摘要：为了解决房地产公司甲供材分散招采中固有的金额小、流程繁、渠道窄、易腐败、不透明等问题，互联网 +时代的采购平台应运而生。其强大的资源整合能力，还为分散招采人员专业素养的提高和职业道德的约束建立了良好的平台基础，为降低招采成本，拓宽招采渠道，规范招采市场提供了有力保障。 下载 关键词：互联网 + 分散招采 采购平台 房地产公司甲供材招采中，招采金额占比重 20%的零星项目，往往花费招采人员 80%的精力。金额虽小，项目繁多，招采流程等工作繁琐。如何利用互联网针对高频次分散招采的甲供材，节省交易费用；甲方如何才能充分了解技术和成本资料，当面对供应商
2、时，甲方能拥有较强的主动权和话语权；甲方如何才能不断提高招采人员的专业素养和职业道德，避免招采过程中的腐败现象；如何节省交易时间，将更多的时间用于大金额集中招采的大型物资的招采研究。这些都是长期困扰房地产企业招采人员并亟待解决的 问题。解决这些问题，才能保障招采工作的效率和质量。 一、甲供材分散招采的概念及适用范围 （一）甲供材分散招采的概念 房地产公司（以下简称甲方）甲供材指的是甲方供应的建筑材料或者设备。甲供材的招采一般包括集中招采和分散招采两种模式。大型房地产公司的集中招标采购的建筑材料或设备，一般价值高，重要程度高、产品要求高、保证供应率要求高，同时又只能依靠少数供应商供货。或者物资价
3、值特征不突出，但招采数量巨大、种类多和规格多，容易形成规模效应。一般和合作情况较好的供应商签订战略合作协议，以便 获得相对稳定的质量和有优势的价格。 而对于总价较低、标准化程度低、供应市场不成熟、技术复杂、新产品新技术或者个性化定制产品等集中招标采购之外的建筑材料或设备一般采用分散招采模式。 （二）甲供材分散招采的适用范围 大型房地产开发公司一般规定集中采购的材料设备范围，分散采购的范围由城市公司或者项目上自主确定。一般以下情况适用于分散招采。 1.材料设备的标准化程度低， ?价较低。分散招采适用于标准化程度低、技术要求低或总价较低的建筑材料设备。优势在于这种招采针对具体部门、分部 ，响应速度
4、较快，更能适应新产品开发的快节奏。 2.材料设备的供应市场不成熟，不易形成规模效应。仅有个别项目采用的、或技术性复杂、供应市场不成熟、差异较大的个性非标材料设备也适合采用分散招采。 甲方很多产品都是第一次用，或者用过一次不再使用，比如某无锡公司某项目售楼部的海鱼缸。当时无锡市场只有一家做海鱼养殖，并可以定做海鱼缸的厂家，不存在规模效应，也没办法标准化。如果该楼盘展示效果好，可能会得到其他同类别项目的效仿。 3.引进新产品和新技术。除了个性化产品，新产品和新技术的引用也 无法开展大面积集中招采，往往也是在试用或者展示效果良好的情况下，会在城市公司或者区域公司甚至全国范围内推广。 一般企业经常列入
5、分散招采范围的建筑材料设备有： 新型建筑材料设备或施工中不常使用的物资，如预应力钢绞线、新型防水卷材、展示区大型乔木、地方临时供应的小苗、办公物品、样板房软装，以及新产品、新技术、个性定制产品等。 二、甲供材分散招采的常规做法及弊端： （一）采购人员亲自到供应商处采购 例如苗木招采，包括乔木、灌木、草花、草皮等。由于大型乔木等往往用于 示范区、展示区或小区中央景观带，为了提升小区档次，对其品种、树龄、胸径、冠幅要求比较高，最重要的是有漂亮的树形。为了达到预期展示效果，招采人员除了对常规苗圃考察寻觅，往往需要深入山区找树。这种零星招采效果大于一切。特别是中央景观区的几棵大树，招采人员考察确定后还
6、无法直接购买，经常需要项目所在地地产公司负责人亲自去看效果才能确定购买，进而运输、移栽。此时的招采成本往往巨大。 此种采购方式的弊端主要有： 1.对供应商的选择余地小，无法进行深入评估，控制能力弱，甲方很被动。由于货源的特殊性和紧 俏性，供应商往往要求甲方先付现金才允许移栽。此时合同格式都不能采用甲方的固定格式，针对付款、维保等条款，要根据供应商意见调整。 2.价格波动大，采购人员腐败现象频发。采购的商品不具有普遍性，树形不同，即使胸径相同，树龄相同，价格都会相差很多。某重庆房地产开发公司苗木采购员采购行道树，合同价为 8000一棵，共计 1000棵，合同金额为 800万元。第二年由于非供应商
7、原因部分树木死亡，通过甲方开具变更单的方式，由供应商补齐死亡的 10棵同等规格行道树。该供应商预算员（原签合同的预算人员已经离职，现预算员为新 员工）根据实际情况，报价 800元一棵。甲方审核时，发现现报价 800元一棵和原合同价存在巨大的差距。经调查发现，甲方苗木采购人员和供应商原预算人员联合作假，并收取回扣 100万元。在集团审计监察、城市公司财务、城市公司成本系统审计、集团成本系统审计等多重审计情况下，仍然无法避免此类事件频发。 3.采购物资质量受制于采购人员的业务水平。采购人员本人的人脉资源和其采购渠道直接相关，采购渠道和过程不透明。 4.采购成本巨大。这种分散采购的甲供材量非常少，但
8、是非常重要，传统情况下，在确定供应商之前必 须进行考察，考察一般包括设计部门相关人员，成本招采部门相关人员，工程部门相关人员甚至审计部门相关人员，除了其他方面，单纯考察成本已经非常高。 （二）供应商根据甲方要求随时供货 再以苗木招采为例，小苗的招采可以通过考察，在项目所在地附近确定几个固定的供应商。除了正常的维护保养，由于季节、开盘节点、交房节点、甚至大型节假日的影响，招采数量和品种等跟随市场营销策略走，招采数量和品种往往比较零星。特别是在 2015年和 2016年房价上涨厉害的时候，开盘节点随时调整，拿到预售证就急着开盘，并不讲究节 假日。供货时间不能确定。 此种采购方式的弊端主要有： 1.
9、招采成本高。根据工程服务于营销的理念，单次物资招采量不大，难以形成规模效益，甲方在谈判时处于相对弱势地位，从而导致招采费用增加。直接导致甲方在该部分目标成本不可控，实际成本超支严重，还会导致成本部门和工程部门管理混乱，工作人员工作量激增，疲于应付。 2.流程过于自由，不易监管。供应商供货急，单次供应量少，每次的金额不大。在甲方审计管理流程上往往由于金额小，而不被重点审计。即使审计分散招采，由于面对过量的急单，为了避免开天窗的 危机，临时引进新的高价供应商供货也是情有可原。导致分散招采流程混乱，付款着急，难以审计。 三、互联网 +时代甲供材分散招采的特点 房地产产品要求快速适应市场，根据市场政策
10、等快速调整物业形态、产品档次及开发节点。大宗物品多数由施工单位招采，或者甲方集中采购。甲供材中的分散采购材料设备零散却重要。而分散招采耗时耗力，在量上达不到要求，也得不到相应的价格优势是其固有的缺点，互联网 +时代却能帮助分散招采实现招采过程透明、招采渠道多样、招采人员素质不断提升。 通过建立招采联盟的方式，集中各 大网络或者自媒体的资源优势。运用招采平台打通各个房地产公司的采购壁垒。各个地产公司的招采精英在同一个平台上共享招采资源，以及对产品的使用感受，新供应商的合作情况，一切变得透明而简单。 有了招采联盟，供应商无法针对每个招采商制定不同价格，没有价格歧视，价格变得透明。过程的透明和信息的
11、充分交换，使得采购人员没有机会腐败，供应商提供的产品质量均一，促使市场经济活动的效率提高很多。 四、互联网 +时代甲供材分散招采案例 在此之前，也有利用互联网进行招采的案例，主要针对的是大型建材的集中招 采。例如创立于 1999 年的中城联盟。当时确定的使命是改善信息共享、提供联盟培训、进行联合招采及联合融投资。 2000 年 12 月 1 日，旨在为多家房地产开发商企业提供建材招采服务的中城联盟建材联合招采网站构建完成。然而，尽管 ?合招采是一件有益于提高招采管理效益的好事，但因为联合招采执行层面具有颇多问题，真正的联合招采非常少。 2011 年 6月 8日，朗诗集团、旭辉地产、万通地产、云
12、南俊发、河南建业、新地集团、青岛天泰等 7家房地产企业的招采负责人和电梯工程师齐聚于青岛，通过多方洽谈，成功实施了电梯项目的联合招采。中城联盟在 联合招采的平台上才迈出实质性的一步。 随着互联网 +时代的到来，更多、更强大的整合资源能力的招采平台应运而生。 （一）中国房地产采购平台简介 中国房地产采购平台（网址为： http： /cg.dic 由中国房地产业协会主办，中房研协优采信息技术有限公司承办，中国建筑标准设计研究院为唯一技术支持单位，以优化采购成本、提升建筑品质为宗旨，促进产业链对接的 B to B 交易平台。在中房网、新浪地产网开设网络入口。微信公众号为 caigoupingtai。
13、 该优采平台充分发挥互联网 +的 优势，联合各大资源网站和自媒体。即：优采 =易居（最大的服务机构） +新浪（最大的门户网站） +乐居（最大信息交易平台） +CRIC 克尔瑞（最大数据研究机构） +中国房地产业协会（简称 中房协 ” ，住建部注册，最具权威房地产协会） +新浪地产（房地产产业链资源整合第一传媒） +智库（互联网最大的房地产在线知识分享平台） +商学院（招采人自己的深造学堂） +人才库（专一对口招采人的招聘网） +优采金服（解决供需双方资金痛点） +百度地产百科 +房教中国 +3-祖昱（优采负责人、易居执行总裁、新易居 CEO）。如图 1：优采平台资源整合图所示 ： （二）对房地
14、产甲供材分散招采的影响 利用互联网 +时代的资源整合优势，分散招采琐碎复杂的工作得到很大的助力。 1.通过该平台，分散招采的新技术、新工艺会第一时间发布并组织招采人员培训学习了解新技术，参观实际工程案例。直接解决了分散招采中，招采人员对新技术新工艺不了解，招采过程被动、无成功案例可供参考的问题；也有利于招采人员的专业知识更新积累。 2.新供应商通过该平台报名，登记信息，并接受中国房地产采购平台考察团的考察。平台通过微信等方式直播考察过程，发布考察结果。 该供应商数据库是所有甲方招采人员非常重要的参考信息。直接解决了分散招采考察成本巨大的问题；同时使得不良供应商无处遁形，真实实力展示在所有招采人
15、员的眼前。信息的透明化，也避免了招采人员和供应商联合欺骗甲方的行为发生。 3.各房地产公司通过该平台等级注册招标信息，能快速得到相关供应商的反馈，直接解决了分散采购供应商渠道窄、竞争不充分的问题。各房地产公司还可以联合在该平台发布采购清单，公布入围标准，邀请各供应商在线报名，接受考察并参加招标。相比以往到甲方项目所在地报名，节约了甲乙双方的时间并大大扩大了供 应渠道。各房地产公司联合发布采购信息，更能多角度考察供应商，打破了分散招采过程中信息沟通不畅的的壁垒；联合采购更是增加了威慑力，供应商轻易不会向采购人员行贿；联合采购消除了企业单独分散采购的量小、无规模效应、无价格优势的缺点，使得价格更加
16、透明合理。 4.通过房地产产业链公众号进行供应商自媒体影响力测评，不断促进各个供应商互相借力互相学习。招采人员对供应商的了解愈加深入，增强招标采购时的判断力。 5.分区域建立的千人招采专业人员 QQ群和五百人左右的招采专业人员微信群更是能实时分享新材料、新 技术、新设备的使用感受；对各个供应商的产品质量、配合情况、售后服务等随时掌握。 综上所述，互联网 +时代使得阳光照到招采的各个角落，一直以来处于灰暗地带的分散采购变得透明。通过互联网的资源整合，流程更正规、采购渠道更宽、招采成本越来越低。通过招采平台提供的各种培训考察机会，采购人员的专业素养得到很大提升，职业道德得到监督。分散招采这项高协同性的工作，必将越来越规范、越来越简单。
