1、人口结构对房产价格的影响 摘要：我国幅员辽阔，地域广袤，地形分呈阶梯状分布，由东向西逐渐递减，复杂的地势地形和变化多端的气候条件决定了我国不同地区人口分布情况不同，人口结构的变化对我国房地产市场的影响可以说比任何国家都要剧烈。研究我国人口结构对房地产价格的影响，可以为政府和房地产企业提供有效的数据信息，帮助国家制定相关的房产政策，同时可以为企业决策提供有效信息。文章主要对从人口结构方面研究我国房地产价格变化，并据此提出相应的政策性建议。 下载 关键词：人口结构；房产价格；政策建议 中图分类号： F06 文献标 识码： A 文章编号： 1001-828X（ 2015）001-000-02 房地产
2、是我国国民经济的支柱型产业，对整个社会及国民经济发展都起到非常重要的作用，直接影响到人们的生活和企业的发展。近几年，我国房地产市场不断成熟，房产价格持续上升，随之而来的风险也不断增加。尽管影响房地产的因素有很多方面，包括居民收入、经济发展、供求变化、居民居住结构及人口结构的变化。房地产的最终属性是居住，满足人们的日常起居生活，所以人口结构变化与房地产价格变化非常密切。一般来说，一个国家的住宅需求量变化是根据国家人口数量、 年龄结构、家庭裂变速度等不断发生变化的。所以，地区人口的迁移流动速度、年龄结构变化都会对房地产价格产生影响。 一、人口结构概念及我国人口结构的变化趋势 人口结构指的是在一段时
3、间内按照人口的年龄、家庭、职业、文化、民族、性别等因素构成的人口情况。家庭人口规模的变化，即使人口数量步伐生变化，居住单位数量也会发生变动，进而影响住房数量的变化，随之影响房地产价格的上涨。通常情况下，家庭人口规模越小，家庭平均人口数下降，家庭数量的增加，对住房的需求量也就增加，房地产价格也会上涨。 根据国 家统计局发布的第六次全国人口普查的调查数据显示，我国近十年的人口结构发生了巨大变化。首先，我国人口增长率与上世纪九十年代相比明显下降，劳动年龄人口比例增加，然而人口老龄化现象严重，新生儿出生率低。其次，近十年我国普及人口素质教育，全社会人口受教育程度明显提升，人口素质提高。此外，我国城镇化
4、水平不断提高，城镇人口总数已经占总人口数的一半，沿海发达地区常驻人口明显增加，内陆地区人口比重明显下降。 二、人口数量对房产价格的影响 人类的生活不能离开自然界独立存在，人类创造的经济发展与自然环境之间 存在着一种工程互利的关系。但是人类的智慧和理性还不足以完全控制自身活动的前提下，人类在社会生活中寻求发展与活动之间经常遭到破坏，导致社会正常运转出现问题。随着我国人口城镇化和现代化城市的发展，人口向大中城市集中，人们努力创造城市繁荣，追求社会经济发展和生活质量的提高。但是在社会活动中有些活动过分追求利益，忽略了社会效益，尤其是环境效益，进而破坏了生态平衡，同时污染了人类共同生存的环境，对城市自
5、然生态系统造成破坏，这也问题都是随着人口不断增加而带来的问题。我国城市房地产迅速发展，不断满足人们的生活和工作。但是 土地面积有限，扩大城市规模必然受到土地影响，导致土地变成稀缺性资源，增加了城市土地压力，随之而来的房产价格也不断攀升，让很多居民望而却步。大中城市因为人口结构时空，环境承载力下降，人口容量不合理等问题导致城市房地产价格居高不下。 1.人口数量增加对房地产的价格的影响 人口不断增加，房地产价格上涨的道理非常简单。人口集中到城市，但是土地面积有限，房产数量受到限制，进而有限的居住面积内无法容纳更多的人口，这就直接造成了房产价格节节攀升，居高不下。人口增加，城市的环境压力增大，进而房
6、地产开发难 度加大，一旦进行新的房产建设，必然对城市用地和城市自然环境造成影响，影响主要体现在以下一方面：城市用水数量增加，工业废水和生活污水排放增加，饮用水源被污染，城市自然环境承载力下降，交通拥堵不堪等等，这些问题都导致城市生活居住水平不断下降。环境下降必然要求房地产在开发建设过程中改善环境，通过提高环境质量来提高房产品质，这就必然要求企业提高房产的品质，一旦品质提高，房产价格必然提高。 2.人口迁移流动对房地产价格影响 改革开放以来，我国社会经济快速发展，人口迁移流动速度加快，大量农村人口涌入 城市，城市之间的人口流动明显增加。尤其是农村流动人口，很大一部分农村人口已经在城市定去，这部分
7、人群给城市发展带来了一定的消费市场，同时也给房地产价格上涨带来了机遇。然而大量农民工涌入城市也给城市带来很多麻烦，尤其对城市生态环境带来巨大的威胁。同时小城市人口涌入大中型城市，这给大中型城市房地产行业带来更广阔的市场。此外，国家宏观政策变化也促使了大量人口迁移现象出现。 3.人口地区分布对房地产价格影响 我国人口大部分集中在东部沿海地区，以华北、华南、东南部地区人口居多。我国人口分布的基本结构 是东多西少。据统计，我国西部地区人口密度只有东部的三分之一。从人口分布的特点来看，东部地区人口密度远远高于西部地区，所以东部地区房产价格必然居高不下。要使全国房地产可以持续，同时做到资源不浪费，极大的
8、满足人们的基本生存需求，就必须要充分考虑到我国人口分布情况。党中央提出了西部大开发政策，这个西部地区的经济带来巨大的发展机遇，党中央在各面都给予西部地区全面的政策支持、经济支持，同样也给房产行业带来了前所未有的给予，所以，近几年我国西部地区房产价格有所提升，例如重庆、成都等地近几年迎来了房产价格连年增长的好势头 。 4.家庭结构变化对房产价格影响 首先，在 1982 年人口普查中，我国一代夫妇户比重为 4.87%，二代户比达到 65.77%，三代户比重最高，而这一类家庭比重仍然持续上升，也就数说这种家庭对住房的需求最大。所以，房地产开发生在建房的时候需要考虑到这一家庭特点，对房屋建设进行合理规
9、划和利用，全面提高房屋建设的户型和功能。然而房地产建设一系列的变化必然要提高建设成本，这就提高了房屋建设的成本，房产价格必然提高。 5.人口素质变化与人口老龄化对房产价格的影响 近几年，教育的普及， 我国人口素质明显提高。人口的知识结构和素质的提高对居住环境质量要求也提高，这是促进房产开发商提高房产建设质量的一个主要因素。人们对居住生活的要求已经不仅仅局限于生活起居，更要求房屋的质量和功能，这也就从房产建设最初的设计方面提出了全新的要求。 实施计划生育政策以来，我国新生人口比重不断下降，今年来我国大中城市人口老龄化非常严重，已经赶超一些发达国家。人口老龄化对房产价格的影响与其他因素刚好相反，人
10、口老龄化严重预示了我国人口减少速度也会越来越快，那么平均一户老龄人口去世后留下一套房产，那么子女的房产 会一代人比一代人多。在未来几十年中，年轻人拥有的房产数量会激增，到时每户家庭拥有数套房产。最终的结果就是房地产价格可能开始走低。 三、房产价格调整的政策建议 综上所述，为确保房地产业的健康发展，维护宏观经济稳定和金融安全，政府需要在以下几方而采取措施，协调多方力量，方能有效控制房价上涨过快的问题。 1.调整房产战略发展目标 及时根据人口结构变化调整房地产业发展战略，对土地供应规模、商品房供给结构等实施动态调控首先，应加强人口结构因素对房地产业影响的监测预警，及时向房地 产企业和公众发布相关信
11、息，便于其对人口结构因素做出合理预期。其次，由于房地产建设周期相对较长，政府也要根据人口监测结果，前瞻性地调整土地供应规模、商品房供给结构，避免土地、商品房资源的浪费。 2.不断完善房地产金融体系，建立多元化的融资渠道 目前，我国整个房地产业对银行信贷依赖性较强。一方而，房地产企业开发过程中大量依靠银行贷款，另一方而，居民购房也主要通过银行融资。这种过度依赖会导致房地产信贷风险主要集中于银行体系，将会对金融安全带来严重隐患。有鉴于此，应尽快建立多元化的房地产业融资机 制：一是大力发展产业基金；二是培育和发展住房抵抵押市场，试行住房抵押贷款证券化；三是积极稳妥地发展住房公积金贷款。 3.房地产需
12、求市场的转变 根据人口结构变化特征， 25 - 35 岁购房人群将逐渐开始成长为主力购房人群。住宅产品将山满足改善性需求特征（如超过 100 平方米住房、市中心区域、别墅型住宅等）转向居住性需求特征，如交通方便区域、小户型、适合租用型住宅等转变。房产利用空间效率、品味将成为房地产开发企业的重要竞争性因素。 4.政府应根据实际情况，引导房地产行业健康发展 从城市化进程与人口结构特征考虑，未来 10年房地产行业发展主线应维持于满足于群众居住性需求的角度。基于这一目的，政府应积极鼓励房地产开发商从事经济适用房、廉租房建设，限制投机性住房需求，控制房地产市场房产价格。同时，政府应该宏观角度制定房地产行
13、业发展规划，谋求各地区房地产行业有序的发展，使房地产行业的发展与各地经济发展相适应。 5.改善人口结构和人口分布，实现房地产可持续发展 人口结构对房产影响最大的就是城镇化问题。城市人口规模是影响房产价格的一个重要因素，城市土地承载力也是城市病的重 要因素。然而如果用 “ 绿带 ” 来限制城市土地的盲目扩张，其先决条件就是人口压力不再增加，否则控制城市人口规模就是空话，城市房产价格只能一味上升。所以，按照我国长远规划来说，我国未来将有四亿农民等待转入城市。可见，要保证城市生态系统进入一个良性循环的过程，就必须做到以下几点。第一，宏观管理和规划全国各级劳动力的流向、流量、结构和布局，对劳动力人口的
14、迁移，农村劳动力转移加强管理。第二，合理控制人口城镇化速度和规模。结合我国实际情况合理控制大城市的规模和人口数量，合理发展中等城市，积极发展小城市，让人口城镇化的速度与 经济发展速度相适应。避免人口盲目流动，引导农村剩余劳动力有序转移。第三，要根据城镇的发展所提供的就业岗位，控制和调节人口劳动力的需求，有计划地搞好城镇基础设施建设以及文教卫生等设施的建设，并作出年度计划和长远规划，使之与城市经济，房地产业发展计划有机结合起来。 四、总结 房地产是国民经济的支柱性产业，对国家可持续发展具有重要的现实意义，其发展受到很多方面的影响。长期以来，我国人口结构将在未来的五年到十年持续推动房产价格上升，虽
15、然中间可能会有出现一些波动，但是总体趋势是上升的。人口结构发生 变化，我国的人口红利就会变成人口负债，到时候资产价格就会面临下降的压力。我国为了捋顺人口周期变化给房产经济带来的波动，适时的把资金价格理顺清楚。同时要积极发展其他金融产品，让群众有更多的工具和渠道进行融资，不需要有钱就投资房地产和股票，这样一来才能稳定我国资本市场。 参考文献： 王重阳，承继成，张弛 .基于 ArcGIS 的人口与房价宏观分析 以北京地区为例 J.测绘通报， 2012（ 03） . 薛莉苇，赵晓军，许健 .房价收入比影响因素分析 J.浙江社会科学，2010（ 03） . 伍涛 .基于 VEC模型的城市住宅市场价格的
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