划拨土地的转让、抵押与开发划拨是在我国计划经济制度下形成的，今后一定时期将长期存在的一种建设用地使用权取得方式。1990年5月19日，国务院发布了城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，符合法定条件的划拨土地使用权可以转让、租赁与抵押，近20年来，已有大量的划拨土地经过出让程序进入房地产市场。随着建设用地招拍挂竞价出让方式的日趋深入，划拨土地使用权的流转方式亦发生质的变化。 一、划拨土地流转方式的历史与现状 梳理土地政策与法规可知，以城市房地产管理法实施为界限，划拨土地使用权的取得与流转可以分为两个阶段。 第一阶段：城市房地产管理法实施之前，尤其是高度集中的计划经济时代，国家机关、企业事业单位或者其他经济组织的建设用地，不论是营利性，抑或公益性，一律以划拨方式无偿取得土地，国家不获取地租收入。改革开放以来，土地有偿使用制度在深圳等城市试点，之后在全国推行，以1988年4月12日宪法修正案通过、1988年12月29日土地管 理法修改为先导，国务院1990年5月19日发布了城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例，按照所有
