1、借名买房协议在经济适用房中效力问题初探 摘 要：随着近些年房地产价格市场的大热，我国全面开放二孩政策，人口不断增长，房价不断攀升，关于房子的纠纷也逐渐增多，人们开始变得 “ 谈房色变 ” 。虽然物权法明确规定不动产产权的归属和内容依据不动产登记簿的登记确定。但是，在现实生活中仍然存在着大量的房产登记人与实际权利人不相符的情形。而由于国家政策的出台，借名买房的现象开始逐年增多，因此，由于 “ 借名 ” 而导致的房产纠纷也逐渐被社会各界所关注。 下载 关键词：借名购房协议；经济适用房；物权登记 一、借名购房 “ 名 ” 的分析 借名购 房中，名应该包括自然人的姓名、法人和其他组织的名称。自然人所借
2、的 “ 名 ” ，实际上就是借他人的姓名，可能是借用亲朋好友中的名字，也可能借用素不相识，但有购房条件的陌生人姓名。不过，无论是亲朋好友还是陌生人，都必须得到他们本人的认可与同意，也就是说实际购房人与名义购房人之间事先要有 “ 借用名字 ” 协议或约定，否则就是冒用他人姓名，涉嫌侵犯他人姓名权，这种情形不在本文讨论范围。借名购房通常是指实际出资人（实际购房人）借用他人（名义购房人）姓名购买房屋，将房屋登记在他人名下，并达成协议，房屋的实际权益由实际出资享有。 在限购令和经济适用房政策推出前，借名购房行为就只存在于实际出资人和名义购房人之间。实际出资人借用他人名义买房，有其多种目的，但均逃不过
3、“ 利 ” 字。如有人利用非法收入以亲友名义购房，掩盖犯罪事实的。现阶段在限购令下，还有些实际购房人已经失去再次购房的资格，但是为规避国家限购政策，借用他人名字再次购房。在现实生活中，一个富有的自然人，是有权利选择购买房产的数量的，这是自然人行使权利的体现。但是，在公民在行使权利的时候，也需要遵守国家的法律法规和相关政策。 二、借名购买经济适用房下，合同效力 为了更好地解释分析经济适用房下借名买房的相关法律关系，笔者拟引入一则实际案例进行具体分析。案情如下： 屈某某因拆迁获得一套经济适用住房购房的指标。遂与有购房需求的刘某某签订房屋买卖协议，主要内容为，甲乙双方本着互惠互利、诚实、信用原则，就
4、拆迁户定向购买天通苑经适用房的购房资格转让一事，达成以下协议： 一是甲方自愿将自己名下的经济适用房号转让给乙方，乙方愿意支付给甲方 5万元，作为购房资格转让补偿金。二是甲方应无条件提供购买经济适用房及过户的各项手续资料，并负责办理；乙方应承担所有 的购房款项及过户费用。协议签订后，乙方先预交给甲方定金 5000 元，余下 25000 元在甲方办妥房产过户手续后一次付清。若遇市场行情变化，不管房价上涨还是下跌，双方仍需按本协议认真履行，不得违约。 此后，屈某某与某公司签订北京市商品房预售合同，约定屈某某以325298 元的价格购买位于昌平区某居住区 xxx 号的房屋一套。 2010 年屈某某取得
5、产权证。但由于国家政策等原因致使该套经适房暂时不能过户，但甲方重申；这套经适房产权归乙方所有，而且后代子孙也不提出异议。在若干年后，有条件过户，甲方将积极协助乙方完 成房屋过户手续。 现屈某某诉至法院，请求确认屈某某、刘某某签订的房屋购买协议书无效。基于上述借名购房协议，笔者拟从以下几个方面，从而理清 “ 借名买房 ” 合同的效力问题。 首先，政策性规定不属于合同法第 52 条 “ 违反强制性法律、行政法规 ” 中 “ 强制性法律、行政法规 ” 的范畴。强制性规定是指其适用不以当事人意志为转移、不能通过约定予以排除或变更的规定。其次，其用语多为 “ 应当 ”“ 必须 ”“ 不得 ”“ 禁止 ”
6、 等，但由 “ 应当 ” 所提示的法律规定并非总是强制性规定，如我国合同法规定 “ 合同应当采取书面形式签订 ” ，但未采取书面形式的合同可以通过补正等措施弥补其效力。最后，我国合同法第 52 条第 5 项规定违反法律、行政法规中的强制性规定的合同无效，即明确限定了在此情形下合同无效的范围，对于违反倡导性规定和任意性规则的合同，不能认为其为无效合同。而限购政策作为国务院相关部委为调控经济而出台的政策，显然不属于法律和行政法规的范畴，因此不能依据合同法第 52 条的规定认定委托合同无效。 此外，合同法旨在赋予当事人的意志以法律效果，因此合同法应以当事人的意思自治和合同自由作为其基本原则，从而最大
7、限度地实现私法自 治并鼓励交易能实现其私人目的。当事人希望通过合同的履行而实现其订约目的，所以，在当事人自愿接受合同关系拘束的情况下，如果合同本身并没有违背法律和社会公共道德，不存在合同法所规定的无效事由，则任何第三人强迫当事人解除合同或宣告合同失效都是不符合当事人意志的。 屈某援引国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见及经济适用住房管理办法的有关条款，主张与刘某之间的协议无效。第一，本案申请人与被申请人双方约定由申请人出资以被申请人名义购买讼争房，待符合上市交易条件后再将房屋过户给申请人，该情形并未被 上述文件所直接禁止。第二，上述文件只是对经济适用房购买资格作出一定限制，但并未绝对
8、禁止经济适用房转让，在符合一定条件并缴纳税费之后，经济适用房允许上市交易。也即无购房资格人员只是不能直接从开发商处购济适用房，而无购房资格人员因他人转卖而取得经济适用房并未被上述文件所禁止。本案的情形与约定先由被申请人购买，待允许上市交易后再按照原价格转让给申请人的情形并无实质差异，只不过是简化了价款交付手续而已。而后者（约定先由被申请人购买，在允许上市交易后再按照原价格转让给申请人的情形）显然并不为法律、政策所禁止，因此本案 情形亦不能评价为违反法律或政策的强制性规定。上述国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见及经济适用住房管理办法并非由总理签署国务院令公布，在效力层级上均不属于行政
9、法规，因此即便认为本案情形违反上述规范性文件，亦不构成合同无效的理由。 本案被申请人在当时并无购买经济适用房的实际需求和意愿，而申请人除讼争房外别无其他住房，其购买讼争房系用于自住而非用于投资或投机，因此申请人与被申请人之间的借名买房行为不能认定存在非法目的，其实际效果与政策规范目的亦不存在明显背离。且依据房管政策，经济适用房在上市 交易（也即申请人与被申请人之间办理更名过户）时要缴纳各种税费，政府通过收缴税费的方式已经收回一部分政策补贴性投入，因此亦不能认定为损害国家或社会公共利益。被申请人已在签订协议后从申请人处获得5000 元补偿款，现房价大幅上涨，被申请人又主张借名买房协议无效，要求按
10、原价格留买讼争房，该主张明显有违诚实信用和公平原则。 综上，被申请人所谓协议书 “ 以合法形式掩盖非法目的 ” 、 “ 损害社会公共利益 ” 的抗辩理由均不能成立。现讼争房已具备上市交易条件，被申请人应配合申请人办理房屋过户手续。 三、总结 实际出资人借用他人名义购买经济适用房的，借名购买经济适用房协议在当事人之间具有约束力，在房屋具备上市交易条件后，名义购房人应配合实际出资人办理房屋过户手续。借名购房行为应遵循登记生效主义的不动产物权变动规则，借名购房协议中关于房屋所有权属于实际出资人的约定仅有债权效力，不具有物权效力。实际出资人仅对名义购房人享有要求后者配合办理房屋转移登记的债权，并不对借名购买的房屋直接享有物权。（作者单位：河北经贸大学法学院） 参考文献： 张丽燕 .房产借名登记极其法律问题研究 .华东政法大学 .2011. 王利明，杨立新 .民法学（第三版） M.北京：法律出版社， 2011 李媛辉，杨帆 .借名买房的法律实务分 J，江苏警官学院学报 .2007. 高治 .借名购买经济适用房的法律效力及权属 J.人民司法 2015. 马兴芳 .曲线购房风险大 N.人民法院报 .2015.
