1、农村村民自建住宅入市交易可行性与影响研究 【摘要】农村村民自建住宅入市交易可行性和影响是十分值得仔细分析的，对于推动中国中央关于全面深化改革若干重大问题的决定中有关决定的落实具有十分重要的意义。农村村民自建住宅入市交易不仅会增加村民的收入，也会显著增加村集体的收入，提高农村经济的活跃度，对国民经济结构产生显著和深远的影响。本文对村民自建住宅入市交易的内在合理性、现实可行性和对各重要方面可能产生的影响作出了初步的探索性论述。初步结论认为农村村民自建住宅入市交易具有合理性、可行性，其总体影响也是较为积极的。 下载 【关键词】村民住宅 农民住房 宅基地流转 土地产权交易 小产权房 村集体土地 201
2、5年 2月 25日国土资源部部长姜大明向十二届全国人大常委会第十三次会议作关于授权国务院在北京市大兴区等 33 个试点县（市、区）行政区域暂时调整实施有关法律规定的决定（草案）说明时候谈到： “ 试点行政区域在现阶段不得以退出宅基地使用权作为进城落户的条件，宅基地退出实行自愿有偿，转让仅限在本集体经济组织内部，防止城里人到农村买地建房，导致逆城市化问题。 ” 个人认为我国目前推进的农村土地改革试点还是具有很多局限性的，推进农民自建住宅入市交易是 比较彻底的做法。早在党的十八届三中全会的中国中央关于全面深化改革若干重大问题的决定中就已经提到 “ 保障农户宅基地用益物权，改革完善农村宅基地制度，选
3、择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让，探索农民增加财产性收入渠道。建立农村产权流转交易市场，推动农村产权流转交易公开、公正、规范运行。 ” 本文对农村村民自建住宅入市交易可行性和影响做了初步探究。 一、农村村民自建住宅入市交易概述 农村村民自建住宅入市交易是指独户农民在农村该户宅基地上建设的住宅进入房地产市场全流通，不限本村村 民之间的交易。因为如果限定在本村村民之间流转，市场不活跃，难以定价，通常农民都有村集体分配的宅基地，花钱再购买同村人的宅基地没有必要。但宅基地连同房屋在村民之间转让有一定市场，一个村民要购买同村别人的宅基地往往看上的是宅基地上的房子，当然也可能有村民想
4、换个地方住而不是局限于住在村里分配的宅基地上，从而出现互换宅基地的情况。如果让村集体从农民手中把宅基地回购过来，村集体没有支付合适价格的意愿和相应的财力，因为村集体拿到这个宅基地又不能做经营性用地，也不能再次卖给别人。 （一）关于农村和农民身份的再辨 析 农村是以农业为主的，城市是以工商业为主的，但是现代的农村不能缺少工商业，未来的城市也可以发展现代农业。从比较优势理论来说，城市在工商业发展上更有优势，农村在农业发展上更有优势。农民是一种职业，就是那些主要从事农业生产的人，农民不应该被身份化而被剥夺很多应有的权利，也不能限制那些从事农业的人就必须住在农村。 （二）关于土地国家所有与集体所有的再
5、辨析 本文作者认为集体所有和国家所有基本是并列的概念，都是公有制经济的组成部分，不能把国家所有凌驾于集体所有之上，也不能把是否向国家缴 纳土地出让金作为房屋是否具有产权的标准，这样也就没有所谓的小产权房问题了，以前很多村集体开发的住宅所以被称为小产权房是因为没有向国家缴纳土地出让金。但是需要指出的是在村集体经营性建设用地上开发住宅应该以公司作为法律主题，而且公司取得村集体的土地应该缴纳出让金，当然除了村集体所属公司可以开发外其他公司也享有平等的土地开发权。农民自建住宅入市交易，也应该从其所得收益中缴纳一部分给村集体，这部分相当于宅基地使用权费用，而且应该规定一定的使用年限，并在年限届满之后向村
6、集体支付下一个时段的宅基地使用权费用，否则就成为 了农民把自己的生而有之的身份（农民对土地的权利倒像是一种生而有之的权利了，就是那些出生在农村没有获得城镇户口的人对土地无偿使用的权利）卖给了别人，无益于村集体财富的保值增值，这些转让所得可以用来办集体所属的企业，或者入股公司，或者完善本村的公共服务设施，这样可以增强集体经济的影响力，有利于村民共同致富。既然向村集体缴纳了土地使用权费用也就没有村民宅基地及自建住宅是否可以流转交易的问题了。对于购买村民自建房屋和在村集体经营建设用地上开发的房屋应该同等颁发产权证，而不应有任何之歧视。可以制定一定的制度使得不同的 村集体合理、合法地实现合并、拆分和产
7、权交换，从本质说村集体也属于一定的经济组织，主要用来保障村民的共有和共富。 （三）村民自建住宅入市交易的意义 相对于农村土地承包经营权而言，农村宅基地上自建住宅的可交易化对农民收入的影响更大。在农村农民种一亩地的粮食，扣除农药化肥和人工成本、机器费用，只剩下很微薄的收入。就算农民的土地承包经营权可以流转，流转价格也是不高的，平均不到 1000元亩 /年，无法真正改变农民的收入水平。目前房价高居不下，而农村又有大量房屋空置，农民的房屋却无法进入市场交易，如果 农民的房屋可以进入市场交易，对于农民而言将是很大的一笔收入，也可以为农民进一步创业提供较强的资金支持。而且在农民的自建房屋可以交易以后，农
8、民房屋的内在价值会大大提升，因为随着其流动性提高，在抵押和担保时候，被银行认可的程度更高，所能够借贷的资金也越多。而且大量的农村住宅进入市场以后，将根本改变我国房屋市场的供求关系，真正达到抑制房价，实现人人有房子居住的目标。而且会促进各种要素流向农村，促进农村经济的发展和医疗、教育等公共服务的改善，为中国下一段经济增长提供更为强大的动力。 二、农村村民自建住宅入 市交易市场和保障措施探讨 通过以上财务风险的特征，我们知道财务风险无处不在。另外造成企业财务风险形成的因素也是多方面的，下面我们主要从企业外部因素和企业自身因素来具体分析一下。 （一）村民自建住宅交易市场研究 在江浙沪地区很多农民的住
9、宅是多层建筑，有的达六层左右（本文作者觉得限制农村住宅的高度是没有道理的，一方面等于限制农民创造物质财富的权利，其次是限制农村土地有效利用。我们都知道城市的建筑都越来越高，为什么呢？主要原因在于充分利用空间满足人的居住需求又能节约使用土地，限制城市 建筑的高度肯定是不合理的，那么同样限制农村建筑的层高也是不合理的，但可以对超出一定高度的建筑给予强制性的质量规定），而这远远超出了农民的自住需求。不一定整栋房子出售，可以出售其中的几间，对于购买农村房子的给予产权证，在政府房屋部门登记备案，他们买到的房子以后可以再卖给别人。有些不愿意在农村居住的农民可以直接把自建的房子卖掉，这样也可以在城市购买房子
10、，获得市民身份。而且该交易市场活跃起来以后，将可以对村民的住宅合理的定价，价格由市场调节。这样农民会有动力把房子盖好盖美，因为坚固美观的房子可以卖到更高的价钱。现 在汽车这么多，很多农村的交通也很好，如果农村的房子可以交易，那么还是会有很多人愿意买在农村的房子。 （二）保障措施 1.完善农村规划。可以对农村做整体规划，对一些方面做统一要求，以确保有利于农村的生态环境。好比即使在城市虽然国有土地使用权可以流转，但是各个区块的建设要符合一定的城市统筹规划。应该充分发挥科学合理的农村规划在农村发展中的作用，用合理、有效的管理来应对可能出现的对农业、农村发展不利的情况。其实在很多方面都可以效仿城市里比
11、较先进的管理方式，在此不一一列举。在给予农民更多致富机会的同 时，通过制度安排使得农村的公共服务得到同步发展，这样才能促进整个农村经济的平稳、健康、持久发展。 2.明确村集体对村级公共设施的投入责任。随着村级财政的增强，也应该让村集体在村级公共服务设施建中承担更大的责任。 3.明确对入市交易的房屋的质量要求。可以规定只有经过质检合格以后才能进入市场交易，并且规定农村房屋原始出售方的责任，避免后续因为质量问题引发很多纠纷。 4.完善农村村民自治制度，加强农村法制建设，把农村各项事务纳入法治轨道。现实中我们看到一些村干部利用职权中饱私囊，贪污 挪用集体财产。必须把农村各项事务纳入到法治轨道，不然村
12、级组织在经济实力大大增强之后，很难以有效管控。必须完善村民自治制度，对权力的行使实施有效约束和监督。 三、村民自建住宅入市交易的可能影响探讨 （一）对国民经济结构的影响 将增强农村集体经济，提高农村集体经济在国民经济中的比重，村集体作为基层政治组织和经济组织在经济社会生活中扮演着越来越重要的作用。在城市虽然有居委会，但是居委会不算是经济组织，也没有什么实质意义上的产权。而村集体不同，村集体拥有实实在在的产权，而且随着经济实力 的增强，将在基层民主自治中扮演着更为重要的作用，对经济生活产生深远的影响。以前的城市化是城市不断吞并农村的城市化，是国有逐步取代集体所有的城市化，新内涵的城市化是国有和集
13、体所有同步发展的城市化，将有助于保持国民经济的活力，又能巩固我国的公有制经济主导地位。农民自建住宅入市交易将大大提高农民的可支配财富和其财富的流动性，虽然同样拥有一栋房子，但是可以在市场自由交易的房子可以赋予农民抵押、担保、租赁等一系列权利，大大提高农民财产的可流动性，这样在自身财产流动性显著增强的同时，将极大刺激农民的消费性支出，从而推动我国国民的持续健康发展，为我国经济的发展注入不竭动力。 （二）对房地产市场和政府财政收入、支出结构的影响 以前用于房地产开发的土地主要来之于国有土地，今后将有更多的房地产开发土地来自于集体土地，来自于那些从农民手中流转又集中起来的土地。房地产开发商可以直接从
14、多个村民手中购买土地的使用权，然后适当的流转整理再集中开发商品房，当然其中一部分流转收益归村集体所有，村集体也可以在房地产的后续开发中享有更多的收益。这也会改变我国不同层级政府的收入结构，给予基层组织和基层政府更大的财政支配权力，从而 对我国的财政转移支付制度产生较大影响，也会避免财政转移支付中出现的各种寻租现象。目前的财政转移支付制度反映出中央政府的财政收入在不同层级政府和政治组织之间处于绝对支配地位，这并不利于我国经济的长远发展，不利于经济的活跃。 （三）对农业发展的影响 村民自建住宅入市交易是建立在现有的耕地红线等硬约束之上的，本来应该多少宅基地还是多少宅基地，并不因此而额外增加宅基地总
15、面积，只是加快了宅基地和自建住宅的使用权流转。本文作者认为在有效管理的情况下，并不会对我国的农业发展产生显著的不利性影响。而且在 以土地要素为核心的各要素流动的促进下，更有助发展现代农业，为现代农业的发展提供更强有力的物质基础。我们知道现代农业的发展需要很多硬件配套设施，在目前比较薄弱的农村经济之下难以支撑现代农业经济的发展，农民自建住宅入市交易也没有剥夺农民从事农业的权利，在他们更加富裕的情况，农民将有更多的财力投资于现代农业，从而提高农业产量和农业附加值。 四、结语 综上所述，初步结论认为农村村民自建住宅入市交易具有合理性、可行性，其总体影响也是较为积极的。要进行相关的配套制度设计来稳妥地推进这以改革，因为这一 制度设计将会对社会的诸多方面产生深远影响，只有通过比较完善的制度设计才能控制推进这一措施可能产生的不能影响，从而最大限度发挥其积极的一面，促进社会的稳定发展。 作者简介：董伟宇（ 1986-），男，汉族，江苏淮安人，硕士研究生学历，现任上海汉得融晶信息科技有限公司资产负债和管理会计业务部咨询员，主要研究方向：农村发展、金融资产定价、金融风险管理。曾庆芬（ 1971-），女，汉族，重庆江津人，博士，现任西南民族大学经济学院教授，主要研究方向：农村金融。
