1、北京市 CBD写字楼租金特征价格分析 摘要： “ 新国十条 ” 对住宅市场冲击背景下，写字楼日益成为投资热点，北京 CBD作为全国最重要的商务中心之一，其写字楼市场研究具有重要的实际意义。本文采用特征价格法构建模型对北京市 CBD写字楼市场租金差异进行实证研究和分析。研究结果表明，轨道交通、距离 CBD中心距离、建筑形象和景观、公交数目以及楼层数对写字楼租金有较为显著的影响，其中轨道交通和建筑景观形象对租金的影响最大。建筑面积和建筑年龄对租金的影响不大，这有异于以往的研究。 下载 关键词：北京 CBD 写字楼；租金；特征价格 中图分类号： F293 文献标识码： A 文章编号： 1001-82
2、8X（ 2011）09-0108-03 一、引言 写字楼是指由一间间写字间组成的，主要供人们办公的楼宇，它是一种通过出售或者出租办公空间而赢取利润的物业。简而言之，写字楼是办公活动的劳动空间 (顾朝林， 2001)，广义的写字楼是指国家机关，企事业单位用于办理行政事务或从事业务活动的建筑物 (刘洪玉， 1996)。 CBD 作为北京商务核心区，是北京高档写字楼发展最早、也最为集中的区域。 国外的写字楼市场历史较长，研究也较为丰富。我国写字楼市场 历史较短，研究比较有限，房地产相关研究多集中在住宅市场上。 2010 年 4 月房地产新政出台后，住宅市场受到一定的冲击，而零售地产及写字楼由于不受新
3、政限制，日益成为投资和开发的热点。本文主要探讨影响北京 CBD写字楼租金差异的因素和影响程度，通过特征价格模型的建立进行研究。 二、已有研究回顾 1.特征价格模型 特征价格，在英文中是 Hedonic Price，在国内的一些介绍性的文献上，被称为享乐价格，乐观价格，效用价格等；而在台湾学界，则被统一称为特征价格。从经济角度来讲， Hedonic指的是对产品或服务的消费而得到的效用或满足。由于异质产品包涵的各种特征，特征价格理论认为消费者对产品的消费实际上是对其特征的消费。 特征价格模型最早在 1939 年由 Court 在 Hedonic Price Index with Automobil
4、e Examples一文中提出，用于建立汽车价格指数模型。 1966 年Lancaster 将其引入房地产领域， 1967 年 Ridker 将特征价格理论应用到房地产市场分析中。 Griliches(1977)和 Rosen(1974)进行了系统总结，建立了后续研究中常 用的特征价格研究框架。迄今为止的特征价格研究主要应用在住宅地产方面，对商业地产的研究相对较少。写字楼特征价格分析始于 80 年代 Clapp 对洛杉矶大都市区写字楼租金影响因素的研究，他使用1974 年的写字楼租金数据，对 105 个高层写字楼样本进行了建筑面积、年龄、层数、内部停车、区位、物业税、空气质量、通勤时间等方面的
5、分析来建立模型。 (1)特征变量及影响因素 写字楼特征价格模型常用特征变量列表如下： 表 1：特征价格法常用特征变量 (2)常用函数形式 通常有线性模型 、对数模型、对数线性模型、半对数模型等。有文献提到 BOX-COX 转换函数的应用，但存在争议。例如 CasselVEN V A ,PEKDEMIR D. Office rent determinant s utilizing factors analysis :a case study for Istanbul J . Journal of Real Estate Finance and Economics ,2006 ,33 (3) :51273. SIVITANIDOU R. Urban spatial variations in office commercial rent s :t he role of spatial amenities and commercial zoningJ . Journal of Urban Economics ,1995 ,38 (6) : 23249.
