1、国内房地产开发企业的特征和财务风险防范措施研究 中图分类号： F239.3 文献标识： A 文章编号： 1009-4202（ 2012）08-000-01 下载 摘 要 房地产开发企业的经营模式具有较大的特殊性，具有资产负债率比较高，投融资金额均较大、生产周期长等特点。房地产企业的财务风险主要分为筹资风险、投资风险和资金回笼风险。要防范和化解房地产企业财务风险的防范，应当制定和实施合理的财务预算、加强资金流动性管理和优化资金结构。 关键词 房地产企业 财务风险 防范措施财务风险贯穿于企业所有财务环节，是各种风险因素在企业财务上的集中体现。从财务风险预警的角度看，企业财务风险不仅限于筹资活动产生
2、的风险，而且不当的投资活动、营运活动、分配活动同样可能导致企 业面临风险。房地产业是国民经济重要的支柱性产业，经营模式具有较大的特殊性，具有资产负债率比较高，投、融资金额均较大、生产周期长等特点。但是由于在快速扩张过程中面临巨大的风险，所以必须加强对房地产企业的风险管理。 一、房地产企业的特征与财务风险 作为从事房地产开发和经营的房地产企业，在经营、财务结构、组织结构等方面具有独特性，这些特点决定房地产企业在财务风险管理方面具有独特性。 1.房地产企业资金供求与风险。房地产投资是资金密集型的投资，房地产每一个开发阶段都需要投入大量资金，加上开发 产品本身的造价很高，需要不断地投入大量的资金。房
3、地产投资的规模越大、融资方式越多，投资者承担的风险也越大。目前我国房地产企业的资产负债率非常高，极度地依赖银行资金同时也引发了其巨大的偿债风险。 2.房地产产品特性与风险。土地与房屋同属于不动产范畴，房地产位置的固定性造成房地产产品的区域性和个别性，造成不同城市之间、同一城市不同区域、地段之间的差异性。房地产的投资产品必然承担项目所处地理环境条件变化所带来的风险。 3.房地产企业组织结构形式与风险。在组织结构上，大多数房地产公司都按照投资项目成 立多个项目分公司。成立项目分公司给管理带来一定的好处，同时也增加了管理的风险。总公司在获取的信息上具有不准确性和滞后性，这削弱了总公司对项目公司的控制
4、。在财务上，总公司也很难有效地对项目公司的预算、决算进行控制。 4.房地产开发周期与风险。房地产开发产品要从规划设计开始，经过可行性研究、征地、拆迁、安置补偿、建筑安装、配套工程、绿化环卫工程、产品上市等多个阶段，经过一段相当长时期才能全部完成。周期越长、不确定因素越大，风险也就越大。 二、房地产企业财务风险的分类 房地产行业属于资金密 集型行业。从资金来源划分财务风险，主要有筹资风险、投资风险和资金回笼风险。 1.筹资风险。目前，银行资金是地产企业资金链重要的组成部分。很多房地产企业不顾高负债水平带来的高额资金成本以及到期不能偿本付息的风险，盲目、大规模地筹集资本带来了较大的财务风险。在极端
5、情况下，就存在着资金链断裂的风险，这样就产生了筹资风险。 2.资金回收风险。资金回收风险是房地产企业开发的又一财务风险表现形式。在房地产开发产品达到可出售状态后，由于政策因素或自身销售手段的失误，使得销售状况欠佳导致回款缓慢，因企业本身 资产负债水平高，若资金回收不能与资金需求同步，就会造成企业的偿债能力急剧下降，进而陷入财务困境。 3.投资风险。在房地产较长的开发周期中，存在着很多不确定因素，它们对开发企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用，但也会导致房地产项目不能达到预期效益，从而影响盈利水平和偿债能力。在现实情况中，多数房地产企业过多地注重大量筹集资金、上大项目、追求高收益，
6、在进行房地产开发投资过程中忽略了对市场以及项目等的可行性分析评价，就会导致企业投资项目的实际收益与预期收益相差过大。 三、房地产企业财 务风险的防范 1.制定和实施合理的财务预算。由于财务预算在实施过程中存在很多的不确定性因素，致使房地产企业在开发经营周期过程中可能会出现很多问题，这直接关系了企业投资项目的成功与否，也给企业的经济效益造成相当大的负面影响。房地产企业财务部门应该把项目预算和资本预算当成前提条件，合理具体的安排好企业资金的投资项目、收支比例、利润获取及资金调整。在日常工作管理方面，可采取月度考核、季度审查、年度小结等各种方式结合起来，充分发挥企业的财务职能。 2.加强资金流动性管
7、理。房地产企业的开发项目通常需要 很长一段时间才能结束，由于开发周期长这一特点常常会给企业的资金使用带来困难，若资金链条在某一环节出现异常，就会造成资金链的断裂，甚至导致企业破产。这就需要企业加强对资金流动性的管理，在财务收支中要进行严格的估算与审查，对资金调度合理安排，以保证建设项目施工运营和营销资金满足具体需要。还要不断加快支出资金的周转，优化库存结构，尽可能减少存货资金的数额。 3.优化资金结构。房地产企业应该不断完善自己的资金结构，对于负债经营适当控制，在充分估算企业偿债能力的情况下，通过合法途径筹集到能够满足企业发展的资金 。 在采用传统方式筹集资金时可以按照融资渠道多样式的原则，科
8、学合理地分配外部多的储备资金，在协调资本权益比率方面要保证比例的有效性，将资产负债率降至最小，企业还可以利用股票、债券、合作经营等方式不断提升自己的资金储备，让企业的运营规模得到扩大，不断扩展投资者与企业合作的项目。 总之，房地产企业在进行项目投资前，应当进行严密的市场调研，对项目进行谨慎的风险分析，对项目的预期收益进行合理的预测，判断项目投资方案是否合理可行。在日益激烈的市场竞争中，房地产企业要想获得持续的竞争力，就必须综合提高企业财务风 险管理水平，尽可能地规避风险，以获得最大的经济收益。参考文献： 王双 .房地产财务风险管理的问题及对策 .绿色财会 .2011(08). 刘鸿义 .房地产项目开发风险管理 .改革与开放 .2009(12). 尚立红 .房地产企业风险管理研究 .现代经济信息 .2010(13).
