1、土地一级开发成本控制的内容及其相关策略探讨 摘 要：作为我国经济建设的一项重要载体，土地是一种有限但不可再生的资源，对土地资源进行合理的分配利用能够有效促进社会的经济发展。为了规范土地市场的良好运行，提高土地的利用率，国家出台一系列政策，将土地的一级开发和二级开发分离开来，土地一级开发成为土地市场上市的必要条件。 下载 关键词：轨道交通；土地一级开发；成本控制；策略探讨 在计划经济及市场经济初期，土地在很大程度上只是生产建设的附属品，其本身的价值不能得以体现，用地单位获取土地多以协议的方式，由此出现了土地闲置和浪费的现象，造成土地的利用效率低下，国家为了改善这一现象，采取了一系列的措施办法，比
2、如对土地管理法进行修订、明确土地储备制度等，对经营者在用地方面的要求和程序更为严格，使土地市场的运行更加规范化。 1 构成土地一级开发成本的内容和含义 土地一级开发经过十多年的发展，在开发的流程上、 资金管理上以及运作模式上积累了很多实践经验，在实施过程中，从开始到结束一直贯穿于项目运作过程中的就是成本问题，从开发准备阶段到开发实施阶段的费用共同组成了土地一级开发的成本。由于在实际的操作中所发生的成本与项目实施之前预测的成本之间必然会出现差，因此，我们要在不同的阶段控制成本出现出入过大的情况，尽量减少两者之间的差异。 一级土地开发，简单的说就是在土地出让前，对土地进行整理投资开发的过程。具体说
3、就是由政府或者经过政府授权委托的企业，依据城市的总体规划、年度土地一级开发计划以及市政地下基础设计配套 指标的要求，对确定存量的国有土地、农转用土地和拟征用土地，统一组织拆迁安置、土地平整、市政基础建设和社会公共配套设施建设，从而达到土地出让标准的土地开发行为。 2 土地一级开发成本控制 2.1 土地一级开发成本的特点 企业在土地一级开发项目运作过程发生的全部费用综合构成了土地一级开发的成本，作为一项综合性的工程，土地一级开发首先是对项目的可行性进行研究，通过行政审批，然后进入征地拆迁阶段，获取建设用地批准书，接下来就是通过市政建设，达到三通一平或者七通一平的标准，最后对项目现场 进行实地勘察
4、，审核成本，验收完成确保达到上市的标准。整个过程形成了一级开发成本的特点。 一般来说一级开发的项目运作周期在三到五年，这还是在项目的每个环节都进行的比较顺利的情况，如果一些环节出现问题使得项目受到阻碍或停止，这会对后续环节的持续进行有很大的影响，再者如果时间上超过了相关审批手续的截止日期，就需要重新办理审批手续，这些情况的出现会严重影响成本的核算时间，成本的核算时间变长会加大成本的管理难度。另外，土地一级开发的过程包含了很多环节，各个环节所发生的费用类型、归集方法有着比较明显的差异。成 本所包含的内容不仅繁多而且较为复杂。 2.2 土地一级成本开发的构成 构成土地一级成本开发的内容较多，主要包
5、括以下几个方面：首先是前期的包括交通、环境等影响评估费；其次是征地拆迁过程中发生的各种补偿支出；对土地进行收购、收回和置换的过程中发生的补偿费用；在做市政基础设施建设过程中发生的费用；在对土地的招标、拍卖和交易过程中发生的费用；在土地的储备开发供应过程发生的审计、律师和工程监理的费用以及企业贷款所产生的利息费用，另外，很多经过统计财政部门和土地主管部门核准的其他不可预见的支出及其税 费都是构成一级土地开发成本的重要部分。 3 土地一级开发成本控制的相关策略 通过相关调查发现，现阶段我国土地一级开发成本管理存在一些问题，综合来说主要体现在成本的管理环节较为薄弱；前期对成本的预测只注重形式不注重内
6、容；对成本控制的认识不足且控制力度不够，针对这些问题，企业要严肃看待并予以正视，积极改善。 3.1 成立相关的管理部门，不断对成本进行分析与考核 成本管理在土地一级开发中的作用越来越明显，企业可以依据自身的情况，成立专门的成本管理职能部门，明确职责，避免与其 他部门产生交叉，关于成本方面的工作要让其他部门与本部门相配合，鼓励企业全员参与。虽然在土地一级开发过程中的主体是政府，但是作为实施的主体，企业提供合理适当的成本决策建议也是非常必要的，企业要积极发挥自身的主观能动性，在前期的可行性研究分析中着重成本控制，及时调整成本计划中的差异，为后期项目的顺利实施铺好桥梁。再者，企业可以在不断分析中找出
7、影响成本的因素，不断寻找有效降低成本的方法。 3.2 积极参与成本预测过程，有效借助政府力量 在前期对项目可行性研究的调研工作中，成本管理部门可以积极参 与到其中，掌握成本预测的基本工作且在第一时间获得第一手数据，为后期成本管理的各个环节打好坚实的基础。企业要学会借助政府部门在土地一级开发中的主导作用，充分利用政府的力量，对当前开发区域的地上情况做好了解，从而更加合理有据地进行征地拆迁的成本预测。 3.3 制定相应标准，细化核算的对象，加强成本控制力度 成本管理部门的主要任务就是进行成本的核算，在土地一级开发过程中的不确定性因素较多，成本管理部门可以对成本的核算对象进行细化，这样会更加确保核算
8、信息的准确性。确定了成本计划，还要制定成本控制 的相关标准，让各部门有章可循，从而顺利开展成本控制。最后，建立动态的成本管控，对那些不可预见的支出严格审核，对不可预见的支出具象化、透明化，不断加强成本的控制力度。 4 结语 社会的不断发展对土地市场的管理越来越规范，土地的一级开发政策也在不断发生变化和改进，企业要想提升自身的市场竞争力，走上可持续发展的道路，首先要从根本上做好一级开发成本管理工作，这就要求企业加强成本管理的意识，做好成本管理各个环节的衔接，及时梳理各部门的职能，优化企业组织架构，做好成本预测，不断提高企业成本管理水平， 提升企业的综合实力。 参考文献： 彭红历 .土地一级开发成本控制的分析与探讨 J.江苏商论， 2013（ 24）：91-92. 徐冰 .浅谈土地一级开发成本控制之造价管理 J.安徽建筑， 2011（ 2）：176-177. 赵世臣 .土地一级开发成本管理研究 以北京市为例 D.首都经济贸易大学， 2014. 李振华 .探索轨道交通装备制造成本控制的项目管理体系 J.企业技术开发：学术版， 2014， 33（ 10）： 103-104.
