1、基于房地产成本核算及其信息披露的研究 摘要：房地产行业是关乎我国国计民生的基础性行业，不仅同我国社会主义市场经济建设密切相关，同时也直接影响普通老百姓的日常生活。目前，我国政府已经采取种种具有针对性的措施来强化对房地产行业的宏观调控，希望能够促进房地产价格回归到合理水平。由于受到种种因素的影响，我国房地产企业的成本核算及其信息披露还存在一些不规范的地方，如何规范房地产成本核算及其信息披露成为社会各界的重点关注领域。 下载 关键词： 房地产； 成本核算； 信息披露 房地产企业进行成本核算管理的一个重要目的，就是向各类利益 相关者提供真实、准确、全面的成本信息。成本信息泛指所有与成本相关的各类数据
2、和资料，通常采用报告的形式发布。从披露对象来看，成本信息披露可以分为对外、对内披露。对外披露的成本信息，主要目的是帮助外部成本信息使用者更加全面地了解企业的成本构成，并且便于同行业内的其他企业进行横向比较，同时还能够为国家有关监管机构提供房地产行业法律法规执行情况的信息，从而强化对房地产企业成本管理工作的进一步指导。对内披露成本信息，主要是帮助房地产企业管理层了解一段时间内，企业整体的成本水平和各类费用的支出情况，便于对成本计划的实施 情况进行客观考核，为企业编制下一年度的成本计划方案提供有价值的参考依据。 一、房地产成本核算及其信息披露中存在的主要问题 （一）利益驱动是导致房地产企业成本信息
3、质量不高的最重要原因 房地产企业作为市场经济下的产物，追求经济利益最大化是其最根本的目标。影响房地产公司定价的因素来自多个方面，尤其受到市场供需情况的直接影响。如果可以采取某种措施使得房地产企业在成本变化幅度不大的情况下就能够达到提高房地产售价的目的，那么房地产企业肯定倾向采用这种办法。然而，如果让社会公众接受不停飞涨的 房价，而不向公众公布房地产项目的成本信息，或者是公布一些无关痛痒的信息，都无法满足外部利益相关者的信息知情权。长此以往，一些房地产企业将公布不实成本核算信息当成是制定不合理定价的手段，以此来追求利润最大化的经营目标。 （二）缺乏健全的法律制度 目前，虽然我国针对房地产经营管理
4、规范方面的法律体系已经形成初步框架，但是我们必须客观意识到，由于我国社会主义市场经济建设的起步较晚，欠缺实践经验，一些法律法规的实际可操作性有待进一步论证，体系建设过程中还存在一些漏洞，甚至难以满足房地产行业的整体发 展。整个立法过程具有相当的被动性，哪里出现问题就治理哪个方面，缺乏必要的前瞻性。举个简单的例子，对于虚假会计信息披露的认定就较为抽象，监管机构在实际运用中容易难以判断，可操作性有限。对一些企业违规披露信息的法律责任认定也较为模糊，尤其是对民事责任这方面的认定不足，责任分担主体也较为混乱。由此可见，缺乏健全的法律法规约束体系，容易造成房地产企业成本信息披露过程中的各类问题。 （三）
5、对成本信息披露的监管缺位 客观来看，房地产企业进行成本信息披露造假往往具有较高的隐蔽性，传统监管手段难以及时发 现，真正检查起来工作量也很大，由于监管部门的监管能力和手段有一定的局限性，因此导致一些房地产企业心存侥幸，铤而走险。首先，政府针对成本信息披露造假问题的处理力度不足。从现有房地产企业涉嫌违规披露成本信息案件来看，真正因此遭受严厉处罚的房地产公司极少，有一些就算被查处了，在现行的法律法规环境下，很多违规的房地产企业也只是被给予了象征性的经济处罚，未能追究更深层次的违法违规问题。由于企业面临的违规成本并不大，因此缺乏足够的威慑力，造假者认为有利可图。其次，虽然房地产聘请的会计师事务所、审
6、计师事务所对企业的各项财 务信息的真实性都负有监督检查的责任，但是由于国家对上述专业机构的管理都还不十分完善，一些从业人员并不具备开展相应业务所需的专业能力、职业道德，导致很多未经严格论证、复核的不实成本信息直接对外披露。由于会计师事务所往往都是由房地产企业管理层直接聘请，并且审计费用的多少仍然交由企业管理层认定，显然这样的委托代理关系是存在 “ 先天不足 ” 的，注册会计师无法在这样的模式下时刻保持执业所必须的独立性，难以对房地产企业不合规的成本信息披露进行全面的监控，给日常工作的开展带来了极大的困难。 二、完善房地产成本核算及 其信息披露的主要措施 （一）建立健全以会计准则为基础的成本信息
7、披露规范体系 要想规范房地产企业的成本信息披露行为，切实达到及时、真实、全面的要求，就必须尽快建立健全以会计准则为基础的成本信息披露规范体系。从我国目前的情况来看，会计准则、会计信息披露制度、审计制度等是会计信息披露规范的主要构成部分，其中会计准则是这一规范体系的核心。会计准则在规范房地产企业成本信息披露方面起统领性作用，既规定了成本信息披露的基本内容、质量要求，同时也是注册会计师等社会中介机构所必须依据的执业依据和保障。为了 提高成本信息生成、披露的规范化程度，有关部门应当及时修正会计准则和相关制度。我国财政部门在企业会计信息披露方面承担主要责任，因此应当重视对企业会计信息生成过程的规范与监
8、管，为企业制定成本信息披露的基本原则。财政部门应当将监管的重心放置于如何规范成本信息披露的实质性内容方面，即成本信息如何经过确认、计量、报告等各项程序，产生高质量的成本信息。在此基础上，还应该进一步探索这类信息的具体表现形式，真正落实好披露什么、通过什么渠道披露、采用什么方式披露、什么时间披露等问题，充分考虑到成本信息使用者的不同需求。 （二）确立以注册会计师外部审计为核心的成本信息披露监督体制 要想提高房地产企业成本信息披露的规范化程度，需要引入以注册会计师为主体的外部审计力量。首先，注册会计师及其所在的机构具有较高的独立性，属于独立的民间审计组织。我国会计师事务所应当严格推行合伙制度，强化
9、审计责任，严格同主管部门脱钩，通过强化注册会计师协会的行业地位，推进自律发展，切实落实各项内部管理制度，提高审计水平。另外，还应该进一步加大对注册会计师的培养和选拔。客观来看，房地产企业的审计业务具有专业化强、业务量大的特点，注册会计师 人员紧缺将会阻碍审计业务的可持续发展。鉴于此，国家应当出台一些政策性优惠措施，吸引一批专业水平过硬、职业道德高尚的会计从业人员加入到房地产审计队伍中来。通过不断完善注册会计师的后续教育、提高职业道德意识等措施，实现注册会计师行业整体的严格执业。 （三）构建以监管部门抽查为核心的成本信息披露再监督机制 从现有情况来看，我国房地产公司的成本信息披露情况总体上与经济
10、发达国家企业还有着明显的差距，在注册会计师行业自律化发展程度还难以达到客观要求的情况下，构建以监管部门抽查为核心的成本信息披露再监督机制就具有十分重要的现实意义。国家财政部门可以考虑成立专门针对会计信息披露的委员会，对房地产企业的年报进行随机抽查，抽查面尽量广泛一些，力争覆盖所有类型的房地产企业。针对在抽查中发现的各类问题，应当第一时间区分责任类型，以便判断是应当对企业人员还是注册会计师进行处罚。这种方式，可以再次督促注册会计师提高专业水平，强化审计责任意识。 三、结语 随着我国提高对金融市场的宏观调控力度，房地产企业对资金的利用也逐步走上规范化发展的道路，越来越多的房地产企业意识到，只有通过加强成本控制来提升市场 竞争力，房地产企业的成本核算工作也在探索更加科学、完善的发展方向。面对崭新的发展形势，房地产企业应当高度重视成本信息披露中存在的主要问题，尽快建立健全针对成本信息披露的相关制度，为广大外部利益相关者做好信息服务，同时也能够为企业管理层决策提供具有实际参考意义的成本信息，最终形成良性循环，推动房地产企业的可持续性健康发展。 参考文献： 羊玲 .房地产企业成本核算的相关探讨 J.财经界（学术版）， 2013， 1：58. （作者单位：哈尔滨市房地产交易中心）
