1、本科毕业设计论文20届论文题目宁波开启房地产投资咨询有限公司的现状分析和对策研究所在学院专业班级工商管理学生姓名学号指导教师职称完成日期年月日毕业论文独创性声明本人郑重声明所提交的毕业论文是本人在指导教师的指导下进行的研究工作及取得的研究成果。除文中特别加以标注的地方外，论文中不包含他人已经发表的学术成果或者他人为获得高等院校学位而使用过的材料，论文中不涉及任何知识产权纠纷。否则，本人将承担一切责任。学生签名_日期_I摘要在房地产行业竞争日益激烈的环境下，产销分离已成为房地产企业赢得可持续竞争优势的关键，而房地产营销公司是以丰富的市场信息,专业的市场调研及营销策划人员对项目进行全程策划营销。本
2、文结合当前宁波房地产行业的竞争形势，选中国地产营销策划品牌价值十强企业宁波开启房地产投资咨询有限公司为例，通过案例研究方法对其进行SWOT分析与总结，提炼出未来宁波营销代理公司可持续发展的路径。本文研究发现，随着产销分离的发展，宁波房地产行业可分为“开发商自产自销委托给专业代理公司代理销售”二个阶段，宁波开启房地产投资咨询有限公司其创立至今一直专注于房地产行业这一市场，采用“城市营造论”为核心的独特的房地产战略战术体系，通过市场拓展与能力成长的良性互动来构建企业的发展，最终成为国内房地产代理销售行业中的佼佼者。关键词房地产；代理销售；宁波开启销售咨询公司ABSTRACTINTHEREALEST
3、ATEINDUSTRYINTHEINCREASINGLYFIERCECOMPETITIVEENVIRONMENT,SEPARATIONOFPRODUCTIONANDMARKETINGHASBECOMEAREALESTATEENTERPRISETOWINSUSTAINABLECOMPETITIVEADVANTAGEKEY,ANDREALESTATEMARKETINGCOMPANYISRICHMARKETINFORMATION,PROFESSIONALMARKETRESEARCHANDMARKETINGPLANNINGPERSONNELTOPROJECTTHROUGHOUTTHEPLANNINGO
4、FMARKETINGINTHISPAPER,COMBINEDWITHTHECURRENTNINGBOREALESTATEINDUSTRYCOMPETITIVESITUATION,CHOOSETHECHINESEREALESTATEMARKETINGPLANNINGBRANDVALUEOFTENSTRONGCOMPANIESNINGBOOPENREALESTATEINVESTMENTCONSULTINGCOMPANYLIMITEDASANEXAMPLE,THROUGHTHECASESTUDYMETHODTOCARRYONTHEIIANALYSISANDSUMMARYOFEXTRACTEDSWOT
5、,FUTURENINGBOMARKETINGAGENCYOFTHEPATHOFSUSTAINABLEDEVELOPMENTTHISSTUDYFOUNDTHAT,WITHTHESEPARATIONOFPRODUCTIONANDMARKETINGDEVELOPMENT,THEREALESTATEINDUSTRYINNINGBOCANBEDIVIDEDINTO“DEVELOPERSSOLDSELFPRODUCEDENTRUSTEDTOTHEPROFESSIONALAGENTSALESAGENT“TWOSTAGE,NINGBOOPENREALESTATEINVESTMENTCONSULTINGCOMP
6、ANYLIMITEDITSCREATIONHASBEENFOCUSEDONTHEREALESTATEINDUSTRYINTHISMARKET,THE“CITYCREATEATHEORY“ASTHECOREUNIQUEREALESTATESTRATEGICANDTACTICALSYSTEM,THROUGHTHEMARKETEXPANSIONANDDEVELOPMENTISBENIGNANDINTERACTIVECONSTRUCTIONOFENTERPRISEDEVELOPMENT,ANDULTIMATELYBECOMETHEREALESTATEAGENTINDUSTRYSALESLEADER目录
7、毕业论文独创性声明1摘要IABSTRACTI目录II1引言111研究背景112研究内容和方法113研究框架22宁波房地产代理公司发展历史221宁波房地产销售阶段划分2211第一阶段开发商自产自销2212第二阶段委托给代理公司销售322宁波房地产销售代理行业发展现状3III3案例样本及数据收集531案例企业选择5311宁波开启房地产销售咨询公司简介5312开启房地产销售公司生产经营状况5313开启房地产销售公司发展大事记732数据收集方法733数据分析方法84开启房地产销售公司现状分析841“优势”发扬自身的优势并不断扩大842“劣势”避免自己的劣势，转劣为优943“机遇”紧抓市场的机遇，顺势而
8、为944“挑战”勇于接受任何挑战，在挑战中不断完善95宁波开启公司未来可持续发展的对策研究1051开启公司未来的可持续发展路径1052开启公司未来可持续发展的具体对策10521进一步增强自己的专业能力10522进一步拓宽业务范围11523占领更多的市场份额11524不断吸取其他优秀代理公司的成功经验，与时俱进11525建立自己的品牌形象116结论1261对现下宁波其他房地产代理企业的启示1262研究局限性12参考文献13致谢1411引言11研究背景近年来，房地产市场逐步发展壮大起来，房价成倍的上涨，房地产行业也逐渐成为国民经济的支柱产业。宁波作为东部沿海城市，拥有良好的地理优势，加上城市化进程
9、的加快，未来宁波房地产行业的发展前景一片光明。然而随着房地产市场的迅猛发展，房地产行业的竞争也日趋激烈。特别是随着社会分工的细化，房地产开发和销售也慢慢开始分离，营销代理公司利用丰富的市场信息,专业的市场调研及营销策划人员对项目进行全程策划，提供咨询服务，包括项目立项、可行性研究、市场需求分析、户型设计、市场定位、楼盘包装、价格制定、广告策略等，逐渐的在房地产市场发展起来。但是房地产行业的迅猛发展，房价的成倍的上涨，直接影响到了百姓民生问题，于是国家在2010年出台有史以来最严厉的限购限贷政策，让房地产行业进入了一个前所未有的“冰冻期”。综上所述，在如今竞争态势十分激烈的竞争环境下，宁波房地产
10、销售企业迫切需要取得一个可持续发展的指导以更好的提升企业的核心竞争力，使宁波房地产销售代理企业更好的持续健康发展。正是在这样的背景下，本项目选取了中国地产营销策划品牌价值十强企业、中国房地产营销代理品牌企业TOP10宁波开启房地产销售有限公司，分析宁波开启房地产销售公司存在的优势和劣势，以及在整个大环境下遇到的机遇和调整，采用亲临实践、实地采访、书报刊物、网络搜寻等方法，为宁波房地产销售公司未来的发展提供相关有用的建议，带动宁波房地产销售代理行业的持续蓬勃发展。12研究内容和方法本研究围绕“基于SWOT分析的宁波房地产销售公司发展策略分析以宁波开启房地产投资咨询有限公司为例”这一基本问题展开。
11、在研究方法上，主要采用案例研究，总结提炼开启公司在激烈的市场竞争下如何使企业持续发展的方法；在研究视角上，基于宁波代理行业的情况，分析开启公司的优势、劣势、机遇和挑战。具体包括（1）房地产营销代理行业的特点。采用文献研究，找出开启公司自身的特征。（2）开启代理公司市场竞争的主要策略。通过调查和实际访谈，研究开启公司在市场各阶段的主要策略，并分析其策略变动走向。（3）开启公司基于多变的房地产市场的开拓模式。采用案例研究，探索公司的战略路径，归纳、提炼这路径实施的条件、动因及影响因素。（4）研究启示。通过案例研究，提出宁波房地产行业可持续发展的启示。案例研究是在一种理论形成初期的探索性的实证研究方
12、法，其有效性得到了国内、外学者的认同。当前，技术创新理论与创新型国家建设战略已成为国内学者的研究焦点。然而，在当前宁波房地产行业发展的背景下，房地产代理企业的未来可持续发展道路还有待深入研究。对于宁波房地产代理企业来说，企业所处的经济、政治坏境比较复杂，所遇到的问题比较多，特别是2010年国家调控开始，案例研究应该是一种具有重要理论和现实意义的方法。以往研究对企业未来发展研究的探讨通常采用大样本分析来检验理论的正确性，突出了共性却忽略了对某些企业具体发展路径的探索，更无法基于SWOT分析企业未来发展的视角，从微观层面近距离观察代表性企业的行为特征，而案例研究方法的特点则是将研究对象视为一个系统
13、，通过准确详实的观察、深入的探讨来识别系统中的相互联系，采用这种方式可以较好地弥补大样本分析的局限性，深刻剖析单一企业发展的实践，从而提出有操作价值的建议。213研究框架2宁波房地产代理公司发展历史宁波市房地产业起始于1984年，真正形成市场规模源于住房制度改革。1998年，国务院下发了关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知，结束了长期以来的住房福利分配制度，明确了居民住房产权私有化和拥有住房渠道的市场化，社会对住房的需求也因此得以集中释放。宁波市政府相继出台了很多政策，如加强公积金管理，开展住房抵押贷款，购房减免契税、综合税等等，为宁波市房改和住房商品化打开了方便之门。然而随着产销
14、分离的发展，房地产行业也开始出现了变化，房地产开发商慢慢的主要负责拿地造房，而把后期的策划销售工作外包给专业的营销代理公司。21宁波房地产销售阶段划分211第一阶段开发商自产自销开发商自产自销主要是指从项目前期可行性研究、获得土地、申报立项、组织设计、施工到销售全部由开发商自己完成。它是房地产发展初期卖方市场自然形成的结果。开发商自己组建销售队伍,销售人员与开发商是同一系统主体,信息沟通及时、矛盾小、效率高。但是,这种自产自销模式不符合社会化大分工越来越细的发展趋势,存在以下缺点（1）开发商承担全部任务,负担重，精力分散。（2）要求开发商实力雄厚、部门机构齐全、人力资源充沛,加大了经营成本。3
15、缺乏有经验的专业化销售队伍和策划人员,市场需求信息不充分,在市场竞争中处于不利地位。4“小而全”造成专业不精、顾此失彼。作为开发商,重点应放在前期项目可行性论证、规划设计与施工招投标,保障工程质量、进度以及控制工程成本。销售可成立全资或控股的专业子公司或干脆全权委托给其他的专业代理公司代销。研究内容基于SWOT分析的宁波房地产销售公司发展策略分析一以宁波开启房地产投资咨询有限公司为例理论研究环节宁波开启公司提高核心竞争力从而拓展市场份额案例研究环节宁波开启公司在调控背景下的可持续发展路径总结启示环节开启代理销售公司SWOT分析所得的启示研究方法文献研究案例调查实地访问历史追溯分析总结图1研究内
16、容逻辑框架图3212第二阶段委托给代理公司销售委托给代理公司销售是市场日趋完善、社会分工日益细化的产物。房地产市场发展由卖方市场变成买方市场,激烈的市场竞争使市场进一步细分,走向成熟与理性。在这一过程中,房地产企业一方面规模增大,获取规模效益；一方面专业、特长分工越来越细,房地产开发商开始走向功能细分和经营细分的阶段,传统的全能开发商难以为继,一些聪明的开发商会致力于某一类产品的开发,如只进行专业的高档住宅开发或者商场、写字楼的开发等,并把它做出特色和品牌,这样在市场的某一领域就具有垄断性,能取得垄断利润。同时开发商发挥专业优势,而把销售委托给销售代理商,代理费记入开发成本,自己则集中精力于房
17、地产的开发建设,避免传统开发企业普遍存在的核心竞争力不突出,财务负债受制于经济周期,公司管理形态难以选择等问题,从而可以获得更高的开发利润。代理商作为中介机构,从事房地产估价、咨询、经纪活动。它利用丰富的市场信息,专业的市场调研及营销策划人员对项目进行全程策划,提供咨询服务，包括项目立项、可行性研究、市场需求分析、户型设计、市场定位、楼盘包装、价格制定、广告策略等。代销有利于开发商1市场定位准确，代理机构作为一个专业的销售机构，其对市场的行情把握是非常准确的。2销售队伍更加专业，更具经验。3加快销售进度,尽早收回开发成本,减少财务费用。4如上所说可突出核心竞争力,做出精品,做出品牌。不利点是1
18、增加销售成本,如代理费。2开发商与代理商为不同利益主体,为促进销售,广告费用进一步增加。3又是不同系统主体,信息沟通上的滞后性和策划上的差异性易造成决策矛盾、策划思路执行不到位等。4代理商同时代理多个楼盘,精力分散。5中介不规范竞争,风险较大,应选择信用好、规模大的中介代理公司。22宁波房地产销售代理行业发展现状宁波房地产销售代理公司起步于2006年，刚开始宁波大部分的楼盘还是开发商自己营销为主，代理公司接的项目一般都比较偏僻，难卖的。宁波房地产销售代理行业真正进入快速发展的是2006以后，这一期间，大量的外地销售代理公司进入宁波，如台湾金百利、上海天启一方面专业、特长分工越细,走向功能细分和
19、经营细分,传统的全能开发商难以为继,聪明的开发商会致力于某一类产品的开发,如只进行专业的高档住宅开发或者商场、写字楼开发等,并把它做出特色和品牌,这样在市场的某一领域就具有垄断性,能取得垄断利润。同时,开发商发挥专业优势,而把销售委托给销售代理商,代理费记入开发成本,自己则集中精力于房地产的开发建设,避免传统开发企业普遍存在的核心竞争力不突出,财务负债受制经济周期,公司管理形态难以选择等问题,从而可以获得更高的开发利润。代理商作为中介机构,从事房地产估价、咨询、经纪活动。它利用丰富的市场信息,专业的市场调研及营销策划人员对项目进行全程策划,提供咨询服务,包括项目立项、可行性研究、市场需求分析、
20、户型设计、市场定位、楼盘包装、价格制定、广告策略等。3房地产营销代理模式的发展历程和特征31房地产营销代理模式的发展历程房地产代理在国外已有50多年历史，在中国台湾和香港地区也已经积累了30多年经验。我国大陆地区的房地产代理业起步较晚，90年代才逐渐发展起来。中国的房地产代理企业最早产生在北京，标志事件就是1992年台湾人李元发、1993年香港人邓智仁先后来到北京，分别创办了北京九鼎轩国际投资置业公司和北京利达行房地产咨询公司。其后，上海、深圳和广州等地理位置优越、经济基础雄厚的东南沿海城市房地产代理业也迅速发展起来。企业19最早的也是港台公司，之后一些本土的代理公司才快速地成长起来。我国自房
21、地产代理市场形成以来大致经过了三个阶段19931997年代理市场的起步阶段；19981999年为面向营销的代理市场；2000至今为产品依托的代理市场。32房地产营销代理模式的特征首先，房地产代理人不以自己的财产转移为目的，也不以自己的财产担保或做为抵押物，同时对属于委托人或者第三人的房地产交易标的物既不享有占有权,也无权按照自己的意思加以处分。其次，在房地产代理业务中，房地产代理人不能独立为意思表示,要以委托人的名义从事房地产经纪活动，其在代理活动中所表达的意思是委托人的意思，并在委托人授权内有权代替委托人与第三人订立交易合同。最后，房地产代理人一般不承担委托人与第三人交易行为的后果。委托人授
22、权范围内的活动，交易后果也应当由委托人承担，但在房地产代理人超出授权范围之外的行为除外。4房地产营销公司的研究现状41房地产营销代理模式的发展趋势中国土地转让市场化和住房市场化以来,房地产行业取得了突飞猛进的发展,成为国民经济发展的支柱型产业，房地产领域内的市场细化分工更反映了中国房地产业从粗放型向集约型的实质性转变。产销分离可以充分发挥代理商自身的营销优势，降低滞销风险，加快资金周转；而开发商则可以集中精力进行项目的开发，提高项目质量，塑造品牌形象，提升核心竞争力。产销分离是一个国家房地产市场成熟的标志。其中学者宋志勇（2001）在房地产销售模式探讨一文中提出反房地销售代理是市场日趋完善、社
23、会分工日益细化的产物。房地产市场发展由卖方市场变成买方市场,激烈的市场竞争使市场进一步细分,走向成熟与理性。在这过程中,房地产企业一方面规模增大,获取规模效益一方面专业、特长分工越细,走向功能细分和经营细分,传统的全能开发商难以为继,聪明的开发商会致力于某一类产品的开发,如只进行专业的高档住宅开发或者商场、写字楼的开发等,并把它做出特色和品牌,这样在市场的某一领域就具有垄断性,能取得垄断利润。同时,开发商发挥专业优势,而把销售委托给销售代理商,代理费记入开发成本,自己则集中精力于房地产的开发建设,避免传统开发企业普遍存在的核心竞争力不突出,财务负债受制于经济周期,公司管理形态难以选择等问题,从
24、而可以获得更高的开发利润。杨晓东（2011）认为对于房地产代理商而言，开展全程代理业务，将前期市场调查、项目可行性研究信息，中期的设计规划和建设信息，后期的策划、推广和营销信息全部内生化于全程代理业务，20使开发商各个位置处的代理业务有机衔接在一起，打破原来非全程代理存在的外部信息壁垒，必将极大的提高代理商的代理效率，促进项目过程的有效沟通和问题的及时解决，从来给开发商整体项目的良好运营带来更多便利，提高开发商和代理商利益共同体的利润水平。42房地产营销公司的现状学者袁韶华（2009）认为随着房地产市场领域的扩大，产销分离是一个必然的趋势，但是我国的房地产代理商相对于发展商一直处于弱势地位，尤
25、其经济形势大好时，不需专业代理，楼盘也销售大好。再加上代理业相关法规不健全、个别代理商急功近利，房地产代理业存在的诸多问题已经成为影响国内代理业生存的关键。而且由于房地产销售代理公司的发展还不够成熟，也存在诸多问题比如现在市场上的销售公司良莠不齐，竞争无序，代理商数量与购买力不协调，还有在一般代理商中都重销售轻策划。在法律规范上，代理企业立法滞后，管理不规范，销售人员自律意识差。最后就是代理业有“潜规则”，存在诸多的灰色收入。这些问题时需要政府尽早立法来解决。万蓬勃（2004）认为国内的房地产销售是存在很多问题的，无论是开发商还是代理公司，1房地产空置问题。2房地产市场管理部门的问题。3房地产
26、销售中的一些虚假宣传问题，特别是代理公司为了销售业绩，往往对客户存在欺骗隐瞒的情况。这些问题都需要政府和房地产企业共同努力一起去完善。5总结随着社会分工的细化，房地产开发和销售的分工也是未来的必然趋势，本文主要分析宁波现在房地产销售公司中的优势和劣势，以及整个大环境存在的机遇和调整，采用亲临实践、实地采访、书报刊物、网络搜寻等方法，为宁波房地产销售公司未来的发展提供相关有用的建议。3参考文献1宋志勇房地产销售模式探讨J城市经济,2001032袁韶华陈伟雷灵琰房地产销售代理业存在的问题及对策,2009（9）3万蓬勃关于房地产营销的思考J经营与管理,20044吴集房地产泡沫与浙江住宅业风险防范D浙
27、江工业大学,20035才元中国房地产业波动对国民经济的影响研究D吉林大学,20076潇琦房地产企业上市的困境与出路J北京房地产,2005077符振彦房地产信托基金值得关注的融资渠道J北京房地产,2005088杨丽媪夹层融资看起来很美J北京房地产,2006029徐娜,夏会军我国资本市场存在的缺陷及其对策分析J商业研究,2005222110郑海元许平我国房地产企业融资对策分析J才智,20100311唐敏宏观调控下房地产企业的融资对策J消费导刊,20081012孙迎庆金融危机和宏观调控下我国中小房地产企业融资的探讨J金融经济,20091213张蒙,李雅妹我国房地产企业融资方式研究J商业文化上半月,2
28、0110414管辖对我国中小型房地产企业融资问题的思考J现代经济信息,20110815王春华我国房地产企业融资管理之我见J住宅产业,20110716杨中宣,崔宗举房地产企业融资问题研究J商业时代,20072817苗振青我国房地产企业融资问题及对策J郑州航空工业管理学院学报社会科学版,20070418STEPHENBURRUNITEDSTATESREALESTATEMACROCONTROLJ，200904二、研究方案1主要研究内容（或预期章节安排）本文的研究分析主要“基于SWOT分析的宁波房地产销售公司发展策略分析一以宁波天启房地产销售公司为例”这一基本问题展开。在研究方法上，主要采用案例研究，
29、总结提炼宁波开启公司在目前严峻市场环境下的可持续发展道路。SWOT分析包括分析外部环境的机遇和挑战，以及公司自身的优势和不足，从而全方位的了解到宁波房地产销售公司的发展前景和挑战，并且得到有价值的研究成果。2实施方案和进度计划本项目是研究宁波开启房地产销售公司从而扩展到整个宁波房地产销售公司的情况，调研方式包括亲临实践、实地采访、书报刊物、网络搜寻等。通过以上调研收集资料，为本项目的研究奠定扎实的基础。第6学期第19周至第7学期第2周，选题阶段，确定论文指导老师，初定选题。第7学期第3周至第7周，学生在老师指导下完成任务书、文献综述、外文文献译文，并撰写开题报告。第7学期第8周至第17周，收集
30、资料，开展调查研究，进行论文写作，按照老师意见对论文进行修改，并在规定时期内完成毕业论文定稿，准备答辩。第7学期第1819周，论文答辩。章节安排一、导论二、房地产销售相关理论分析2221房地产的概念界定22房地产营销的概念界定三、宁波房地产营销模式的趋势31宁波房地产营销模式的分类32宁波房地产营销模式的发展历程和特征33宁波房地产营销代理模式的优势和未来前景四、宁波房地产销售公司的SWOT分析41宁波房地产销售公司的优势42宁波房地产销售公司的劣势43宁波房地产销售公司的机遇44宁波房地产销售公司的挑战五、宁波房地产销售公司提高竞争力的途径和应对挑战的对策23毕业论文（设计）文献综述工商管理
31、宁波开启房地产投资咨询有限公司的现状分析和对策研究改革开放以来，房地产市场得以逐步发展壮大起来，房价也成倍的上涨，房地产行业逐渐发展成为国民经济的支柱产业。宁波作为东部沿海城市，拥有良好的地理优势，加上改革开放以来，房地产市场得以逐步发展壮大起来，房价也成倍的上涨，房地产行业也逐渐发展成为国民经济的支柱产业。宁波作为东部沿海城市，拥有良好的地理优势，加上城市化进程的加快，未来宁波房地产行业的发展前景一片光明。然而随着房地产市场的迅猛发展，房地产行业的竞争也日趋激烈。特别是随着社会分工的细化，房地产开发和销售也慢慢开始分离，房地产销售作为房地产开发中的一个重要环节，也越来越受到开发商们的重视。但
32、是房地产行业的迅猛发展，房价的成倍的上涨，直接影响到了百姓民生问题，于是国家在2010年出台有史以来最严厉的限购限贷政策，让房地产行业进入了一个“冰冻期”。针对目前这个市场环境，想要走出困境并且脱颖而出，深入分析宁波的房地产销售的环境和策略时很必须的。本文通过对宁波房地产销售公司的SWOT分析，总结出宁波房地产销售公司的未来的可持续发展道路。宁波房地产销售公司的SWOT分析，总结出宁波房地产销售公司的康庄大道。1房地产和房地产营销的相关定义11房地产的定义房地产指土地、建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分及其附带的各种权益。房地产由于其自己的特点即位置的固定性和不可移动性，在经济学上又被
33、称为不动产。可以有三种存在形态即土地、建筑物、房地合一。在房地产拍卖中，其拍卖标的也可以有三种存在形态，即土地（或土地使用权），建筑物和房地合一状态下的物质实体及其权益。12房地产营销的定义房地产营销指对房地产的市场定位与产品设计定位，市场推广策划，项目销售策划。开发商把销售委托给代理机构，代理商作为中介机构,从事房地产估价、咨询、经纪活动。它利用丰富的市场信息,专业的市场调研及营销策划人员对项目进24行全程策划,提供咨询服务,包括项目立项、可行性研究、市场需求分析、户型设计、市场定位、楼盘包装、价格制定、广告策略等，并且从中赚取中介佣金。2房地产营销模式21开发商自产自销开发商自产自销指从项
34、目前期可行性研究、获得土地、申报立项、组织设计、施工到销售全部由开发商自己完成。它是房地产发展初期卖方市场自然形成的结果。开发商自己组建销售队伍,销售人员与开发商是同一系统主体,信息沟通及时、矛盾小、效率高。但是,这种自产自销模式不符合社会化大分工越来越细的发展趋势。22委托给专业代理公司代理销售委托给专业代理公司代理销售是市场日趋完善、社会分工日益细化的产物。房地产市场发展由卖方市场变成买方市场,激烈的市场竞争使市场进一步细分,走向成熟与理性。在这过程中,房地产企业一方面规模增大,获取规模效益一方面专业、特长分工越细,走向功能细分和经营细分,传统的全能开发商难以为继,聪明的开发商会致力于某一
35、类产品的开发,如只进行专业的高档住宅开发或者商场、写字楼开发等,并把它做出特色和品牌,这样在市场的某一领域就具有垄断性,能取得垄断利润。同时,开发商发挥专业优势,而把销售委托给销售代理商,代理费记入开发成本,自己则集中精力于房地产的开发建设,避免传统开发企业普遍存在的核心竞争力不突出,财务负债受制经济周期,公司管理形态难以选择等问题,从而可以获得更高的开发利润。代理商作为中介机构,从事房地产估价、咨询、经纪活动。它利用丰富的市场信息,专业的市场调研及营销策划人员对项目进行全程策划,提供咨询服务,包括项目立项、可行性研究、市场需求分析、户型设计、市场定位、楼盘包装、价格制定、广告策略等。3房地产
36、营销公司的研究现状31房地产营销代理模式的发展趋势中国土地转让市场化和住房市场化以来,房地产行业取得了突飞猛进的发展,成为国民经济发展的支柱型产业，房地产领域内的市场细化分工更反映了中国房地产业从粗放型向集约型的实质性转变。产销分离可以充分发挥代理商自身的营销优势，降低滞销风险，加快资金周转；而开发商则可以集中精力进行项目的开发，提高项目质量，塑造品牌形象，提升核心竞争力。产销分离是一个国家房地产市场成熟的标志。其中学者宋志勇（2001）在房地产销售模式探讨一文中提出反房地销售25代理是市场日趋完善、社会分工日益细化的产物。房地产市场发展由卖方市场变成买方市场,激烈的市场竞争使市场进一步细分,
37、走向成熟与理性。在这过程中,房地产企业一方面规模增大,获取规模效益一方面专业、特长分工越细,走向功能细分和经营细分,传统的全能开发商难以为继,聪明的开发商会致力于某一类产品的开发,如只进行专业的高档住宅开发或者商场、写字楼的开发等,并把它做出特色和品牌,这样在市场的某一领域就具有垄断性,能取得垄断利润。同时,开发商发挥专业优势,而把销售委托给销售代理商,代理费记入开发成本,自己则集中精力于房地产的开发建设,避免传统开发企业普遍存在的核心竞争力不突出,财务负债受制于经济周期,公司管理形态难以选择等问题,从而可以获得更高的开发利润。32房地产营销公司的现状学者袁韶华（2009）认为随着房地产市场领
38、域的扩大，产销分离是一个必然的趋势，但是我国的房地产代理商相对于发展商一直处于弱势地位，尤其经济形势大好时，不需专业代理，楼盘也销售大好。再加上代理业相关法规不健全、个别代理商急功近利，房地产代理业存在的诸多问题已经成为影响国内代理业生存的关键。而且由于房地产销售代理公司的发展还不够成熟，也存在诸多问题比如现在市场上的销售公司良莠不齐，竞争无序，代理商数量与购买力不协调，还有在一般代理商中都重销售轻策划。在法律规范上，代理企业立法滞后，管理不规范，销售人员自律意识差。最后就是代理业有“潜规则”，存在诸多的灰色收入。这些问题时需要政府尽早立法来解决。万蓬勃（2004）认为国内的房地产销售是存在很
39、多问题的，无论是开发商还是代理公司，1房地产空置问题。2房地产市场管理部门的问题。3房地产销售中的一些虚假宣传问题，特别是代理公司为了销售业绩，往往对客户存在欺骗隐瞒的情况。这些问题都需要政府和房地产企业共同努力一起去完善。4总结随着社会分工的细化，房地产开发和销售的分工也是未来的必然趋势，本文主要分析宁波现在房地产销售公司中的优势和劣势，以及整个大环境存在的机遇和调整，采用亲临实践、实地采访、书报刊物、网络搜寻等方法，为宁波房地产销售公司未来的发展提供相关有用的建议。26参考文献1宋志勇房地产销售模式探讨J城市经济,2001032袁韶华陈伟雷灵琰房地产销售代理业存在的问题及对策,2009（9
40、）3万蓬勃关于房地产营销的思考J经营与管理,20044吴集房地产泡沫与浙江住宅业风险防范D浙江工业大学,20035才元中国房地产业波动对国民经济的影响研究D吉林大学,20076潇琦房地产企业上市的困境与出路J北京房地产,2005077符振彦房地产信托基金值得关注的融资渠道J北京房地产,2005088杨丽媪夹层融资看起来很美J北京房地产,2006029徐娜,夏会军我国资本市场存在的缺陷及其对策分析J商业研究,20052210郑海元许平我国房地产企业融资对策分析J才智,20100311唐敏宏观调控下房地产企业的融资对策J消费导刊,20081012孙迎庆金融危机和宏观调控下我国中小房地产企业融资的探
41、讨J金融经济,20091213张蒙,李雅妹我国房地产企业融资方式研究J商业文化上半月,20110414管辖对我国中小型房地产企业融资问题的思考J现代经济信息,20110815王春华我国房地产企业融资管理之我见J住宅产业,20110716杨中宣,崔宗举房地产企业融资问题研究J商业时代,20072817苗振青我国房地产企业融资问题及对策J郑州航空工业管理学院学报社会科学版,20070418STEPHENBURRUNITEDSTATESREALESTATEMACROCONTROLJ，20090427本科毕业论文外文翻译译文标题美国房地产的宏观调控资料来源金融房地产研究，2005作者史蒂芬伯尔二十世纪
42、三十年代的世界经济危机之后，凯恩斯主义应运而生，资本主义国家进入了政府与市场有机结合的现代化市场经济时期。美国罗斯福“新政”的历史性胜利，使“国家干预经济”在美国、进而在整个资本主义世界被当作一项基本国策确定下来。二十世纪六七十年代的，以“滞涨”为特征的新一轮经济危机的爆发之后，取而代之的“混合经济”理论开始独占鳌头，八十年代初，经济法体系的重心开始发生转移，逐渐实现了自以反垄断法为代表的“市场规制法”向“宏观调控法”的转变。直至二十世纪九十年代，才出现了“现代主流经济学新综合”的趋向。反观发展历程，从“政治国”、“经济国”进而到“法治国”，从消极片面的“夜警国家”到全面干预的“国家之手”，从
43、“弥补市场缺陷”的国家干预经济到“塑造国家的未来”的现代宏观调控，法律，尤其是经济法在规制国家行为过程中扮演着愈发重要的角色。现代法治国家，宏观调控法已经或者正在成为各国经济法的核心内容。从体系架构上讲，各国现行宏观调控法律体系主要包括三种类型第一，现代意义上的计划法；第二，政治意义上的经济决策法；第三，各种作为调节手段的法律，可以细分为财税、金融、土地、外汇管理、信贷等方面。在制定法律、构建体系的过程中，不同国家之间有所相通，但也各有不同。德国市场经济采取的是社会市场模式，形成了以金融决策及其立法为主导的宏观调控法律体系；日本市场经济采取的是政府主导型模式，形成了以计划法、产业决策法为核心的
44、宏观调控法律体系；英国与美国市场经济采取的是消费者导向型模式，形成了以财政与货币决策主导的宏观调控法律体系。在经济发展的任何一个阶段，政府都会或多或少地干预市场的运作，差别在于这种干预的力度与方式不同。罗斯福新政之后，美国政府将传统意义上的宏观调控方式赋予了明确的法律效力，将财税、金融、外汇等法律化、制度化，进而打破了先期“放羊式”的消极管理模式，相继颁布了一系列宏观调控法律法规，二战后进28一步完善，形成了一套日趋完备的宏观调控法律体系，“宏观调控立法”逐渐成为经济法律体系中最为重要、起主导作用的组成部分。在房地产领域，美国政府同样采取了许多积极的调控措施，集中表现在1、美国房地产宏观调控立
45、法美国没有中国意义上的宏观调控概念，严格的说，应该从美国宪法规定的国会调控权来理解有关宏观调控的理论与实践。在美国，房地产宏观调控职能的生成依据是联邦宪法第一条第八款第三项的“贸易条款”。从联邦法律来看，美国宪法有关贸易的条款经过最高法院的逐步解释，使联邦的经济管理决策权已经涉及到越来越多的重要领域，房地产领域就是一个典型。在房地产财税立法方面，美国非常重视对房地产保有的征税，并以之作为调控房地产业运行的重要手段和地方财政收入的重要来源。从征收环节来看,大多数国家主要集中在房地产保有环节征税,而在房地产经营环节征税相对较少。一方面，极大地鼓励了不动产的流动,刺激了土地的有效供给。另一方面，高额
46、的房地产保有税率避免了业主控制或低效率使用房地产,刺激了交易活动,这既促进了房地产市场繁荣,又推动了房地产市场各种生产要素的优化配置。在金融方面，为了保障货币政策的实施，实行市场经济体制的国家倾向于制定一系列与金融决策相适应的金融法规。1913年，美国颁布了美国联邦储备法（即中央银行法）；20世纪30年代起，美国政府开始从金融领域着手大规模地干预房地产市场；1934年，住宅法的出台以法律的形式预设了房地产业的发展趋向。在土地方面，20世纪60年代，联邦政府与州政府共同通过环境保护立法的方式部分规定了“土地利用规划”问题；州政府也颁布了一系列调控地方社会经济关系的法律规范，比如加利福尼亚州有关“
47、促进海岸开发”的法规，又如州政府通过颁布建筑、划区、环保等法规加强其在城市规划、环境保护方面的管理权；州政府还会通过法定的房地产税征收权、房屋征用权强化对土地的管理。2、美国房地产宏观调控决策美国享有宏观调控职权的组织、机构有白宫办公厅，财政部，商务部，决策发展办公室，经济顾问委员会以及行政管理和预算局等，在性质上属于联邦政府的职能部门，但是并未排除了地方政府宏观调控的合法性。美国政府相继建立了预先批准制度，加强了对进入房地产经纪业的限制；同时又采取一系列住房优惠决策，对购房消费者提供了更多的保护；颁布、实施各种与土地利用相关的城市规划和管理法规，加强了政府对土地的控制；通过设立土地使用价29
48、值税、土地填空税收优惠、选址地价税等房地产税收决策，限制房地产商的投资、开发行为；通过提供政府补贴住房等优惠决策，保障低收入群体的住房利益；此外，收集、管理房地产的基础数据也是美国联邦政府的一项基本职责。30外文文献翻译原文TITLEUNITEDSTATESREALESTATEMACROCONTROLREALESTATEFINANCE,2005BYSTEPHENIBURRTHEWORLDECONOMICCRISISOFTHE1930S,AFTERTHEKEYNESIANARISESATTHEHISTORICMOMENT,THECAPITALISTCOUNTRIESINTOTHEGOVERNME
49、NTANDTHEMARKETOFTHEORGANICCOMBINATIONOFMODERNMARKETECONOMYPERIODTHEUNITEDSTATES“NEWDEAL“HISTORICROOSEVELTVICTORY,THAT“THESTATEINTERVENTIONECONOMY“INTHEUNITEDSTATES,ANDTHENINTHEWHOLECAPITALISTWORLDASABASICSTATEPOLICYMADE20CENTURYSSINORDERTO“SLUGGISH“ISTHECHARACTERISTICOFANEWROUNDOFECONOMICCRISISAFTER,INSTEAD“MIXEDECONOMY“THEORYBEGANPULLSAHEAD,EIGHTYS,ECONOMICLAWSYSTEMBEGANTOSHIFTTHEFOCUS,GRADUALLYREALIZETHEWITHTHEANTIMONOPOLYLAW,ASAREPRESENTATIVEOFTHE“MARKETREGULATIONLAW“TO“MACROREGULATIONLAW“TRANSFORMATIONUNTILTHE1990S,WHENAPPEAR“MODERNMAINSTREAMECONOMICSNEWCOMPRE
