1、远洋心里商业营销思路方案 开发事业三部 武汉分中心营销部 2016年4月12日目 录商业基本情况概述主观思路及案例分析目录一目录二目 本案营销构想及经济测算目录三1.1.1、货量盘点楼栋 已售套数（套） 已售面积（） 已售货值（万元） 可售套数（套） 可售面积（） 可售货值（万元）2# 0 0 0 9 1853.27 68653# 5 448.56 1757 11 2031.8 63594# 0 0 0 6 1352.14 38945# 61 2987.21 50376# 17 2607.23 79737# 19 2572.31 7982合计 128 13403.96 381102# 4#3#
2、底 商小区道路 常 青五 路5栋6栋 独 栋7栋位置：常青五路北侧、姑嫂树路西侧商铺总建筑面积：约1.38万商业总套数：128户商铺分布：2#、3#、4#均为底商，5#、6#、7#均为独栋商业1.2.1、本体分析:项目难点1、目前无展示面、昭示性，商业部分依旧处于项目围挡内p 项目商业部分现今内部处于施工状态，外围有围挡进行隔离，没有任何的包装，无法进行展示，客户主观无体验感及体会不了真实的展示效果，对于项目招商和销售有阻力。2、目前项目整体招商处于初步阶段，还未招商成功，没有商家入住，且底商不能做餐饮产品业态局限p 集中商业未有意向商家进驻；p 现今主要为2#、3#、4#底商招租及销售，除3
3、#有 家 行意向进驻外 无意向商家；p 底商 没有餐饮 道、 道 ，产品业态局限于 售。1.2.2、本体分析:项目难点3、 底商面 段 ， ， 不 于；p 租面 ，招商对于业态和商家进驻有局限性，currency1了商家进驻“；p 底商主要面 150fifl，有21 81；主要 400万fl，有23 88。 区万300万fl 301400万401500万501600万601700万700万fl” 3 6 6 4 7面 区fi100fl 101150 151200 201250 251300 300fl” 3 2 10 3 5 34、，进 currency1、面不 整，实 性 p 现今项目对2#
4、、3#、4#进行售招商， 对客户的客， 部分客户对于底商的 有性， 底商，进 currency1实 。5、商业体 小， fl区 内 成 集效，商业业态及 有限目 录商业基本情况概述主观思路及案例分析目录一目录二目 本案营销构想及经济测算目录三2.1.1、常见的商业销售模式市场上主流的商业销售模式契合本项目的主要分为四种，分别为模式一：整体运营+返租销售、模式二：嫁接第三方运营公司+返租销售、模式三：独栋自持+底商销售、模式四：以租代售。直接销售和先租后售模式下业主和经营户发生出租关系。p 返租销售模式的运营均以商场管理运营公司为核心。商 商业主商户 销售招租租商 商业主商户 销售租商商业主商户
5、 销售租底商销售租商商业主商户 独栋招租2.2.1思路1：整体运营+返祖销售将底商商业直接出售及独栋商业分割成众多个小面积产权商铺出售给业主，同时，与业主签订返租合同，承 一 ，商铺 发商 一经营管理，同时 时 给小业主的租 。优势： 前期由发展商统一控制招商和经营，能确保既定的商业定位与规划，可以有效保证整体商业形象。 帮业主坚守前几年守业期，既能坚定投资者信心，又能在返租后卸下返租包袱；劣势： 3年返租期较适中，3年后商业有可能旺。 承担前几年的返租补贴； 返租结束后的统一经营管理要求较高； 因返租而产生相应的返租法律风险。短期返租(1-5年)2.2.1、思路1：整体运营+返祖销售将底商商
6、业直接出售及独栋商业分割成众多个小面积产权商铺出售给业主，同时，与业主签订返租合同，承 一 ，商铺 发商 一经营管理，同时 时 给小业主的租 。长期返租(8-10年)优势： 前期由发展商控制招商，能确保既定的商业定位； 给投资者坚定信心。 返租销售，并适当降低投资门槛，可以扩大客户层面，有利于加快项目销售速度。 如果项目经营管理非常成功，远期物业租 有可能 承 。劣势： 承担 年的返租补贴； 如后期经营管理 有 期目 ， 承 返租年 长， 大。 因返租而产生相应的返租法律风险。2.2.2、案例1：整体运营+返祖销售陌陌屋商 商 商业 、底商租售状态 商 商面 24万独栋商业 3.6万住 底商 0.6万商 ” 650 2016 4月底独栋主力面 40100fi底商主力面 120300fi物业 费 3.7/月项目均 30000/商 武汉 房地产 有限 陌陌屋商业4万平米，位 慢享 景 区， 布局采 了7栋别墅 与社区底商相 合的 态， 成了有天有地的特色商业体验；陌陌屋商主社区底商及A1栋商面 为40200平。中住 底商22000/平起，独栋商业25000/平起项目 fl教育培训和特色餐饮为主题的商业 ，将引入众知名的教育培训机，打造汉口全龄段的教育培训基地；也将引入众品牌餐饮、咖啡厅、特色 售、特色小吃、美容美 品牌商户2 项目商业销售 元，商业销售 第
