1、新型城镇化背景下房地产投资分析 摘 要 目前，我国的新型城镇化取得了不小的成绩，房地产投资作为房地产发展的一个关键要素，对于新型城镇化的发展有着不可忽视的作用。同时，新型城镇化的发展也推动着房地产市场的不断发展，引导着房地产投资的方向。本文运用定性和定量两种分析方法，对房地产投资与新型城镇化的关系进行了相关分析，并对如何促进两者的共同发展提出了建议。 下载 关键词 新型城镇化；房地产；房地产投资 doi： 10.3969/j.i 中图分类号 F293.3 文献标识码 A 文章编号 1673-0194（ 2015） 06-0168-02 随着改革开放，我国的城镇化进程逐年加快， 2010 年，我
2、国的城市化率已接近 50%。同时，我国的房地产市场面临着新的机遇和挑战，房地产投资作为房地产市场的重要要素，对城镇化的发展有着重要的协同作用。研究表明，从中长期的趋势来看，城镇化是扩大城市房地产市场需求，推动房地产业发展的一个极其关键的因素。 2014 年 1 月 20 日，国家统计局发布了 2013 年国家经济运行情况统计数据。在房地产方面， 2013 年是房地产行业继续被业内解读为突飞猛进的一年，多项房地产关键业务指标均实现 2 位数的增长：商品房销售面积 130 551 万 m2，比上年增长 17.3%，其中住宅销售面积增长 17.5%；商品房销售额 81 428 亿元，增长 26.3%
3、，其中，住宅销售额增长 26.6%。根据国家统计局湖南调查总队发布的最新统计数据， 2013 年，全省城镇居民人均可支配收入为 23 414 元，比上年增加 2 095 元，增长 9.8%，扣除价格因素实际增长 7%。而全省新建商品住宅价格比上年上涨 7.0%，居民人均可支配收入与房价增长幅度持平。根据湖南省长沙市房产研究中心的 2013 年长沙市房地产市场分析报告显示， 2013 年，长沙市完成房地产开发投资约 1 140 亿元，同比增长约 11%。 1 新型城镇化与房地产投资的关系分析 1.1 新型城镇化对房地产投资的影响作用 城镇化是由农业人口占很大比重的传统农业社会向非农业人口占多数的
4、现代文明社会转变的历史过程，是衡量现代化过程的重要标志。而新型城镇化是指大中小城市、小城镇、新型农村社区 协调发展，互促共进的城镇化。新型城镇化对房地产业的发展具有一定的影响效应，城镇化扩大了对房地产市场的需求，推动了房地产的投资。 我国城镇化水平从 2000-2012年底，已经从 36.22%发展到 52.57%，大大超过了 50%的水平。表 1 是我国 2000-2012 年的城市化率水平 UL（ Urbanization Level）。 1.1.1 对城镇新区进行建设以及旧区改造促进了房地产投资的增加 由于新区建设需要房地产的直接相关投资，房地产资金会直接注入，从而带动了房地产市场的发展
5、。另外， 城镇旧区的搬迁改造也会带动当地房地产市场发展，以及房地产投资的增加。同时，搬迁户对住房的需求也会增加，供求效应促使房地产投资增加。 1.1.2 新型城镇化中人口的增加相应推动了对住房需求的增加 据数据显示，中国城镇化每年以约 1%的速度推进，城镇人口年均增长 4% 5%，从而带动新增住房需求快速增长。由于新型城镇化的速度不断增快，大量的人口向城镇涌入，他们对住房的消费需求也不断扩大，对住房面积的需求也在不断增加，房地产投资也会相应地增加。 1.1.3 新型城镇化带来的生活水平提升 带动了房地产投资的增加 由于城镇化的不断发展，居民的生活水平不断提高，对于房地产有着更高的需求。如房屋置
6、换、休闲旅游、娱乐消费等，这些都对房地产消费投资提出了新的要求，带动了房地产投资的增加。 1.2 房地产投资对新型城镇化的影响作用 房地产业是城镇化的重要物质载体，积极稳妥推进新型城镇化建设需要房地产业的健康发展。在新型城镇化发展过程中，人口和城市面积都高速膨胀，必然会带动房地产市场快速发展，相应地房地产投资在一定时期内的快速增长会推动新型城镇化的发展。表 2为我国 2000-2012年房地产投资额（ I）。 1.2.1 房地产投资的增加解决了城镇化中一部分人口的就业 由于房地产资金的增加，房地产市场的发展，需要更多的工人来参与到房地产建设中来，因而解决了部分人口和进城务工人员的就业问题。另外
7、，房地产相关产业的发展也会使得相关行业人员的需求增加，解决了城镇化中部分人口的就业问题。 1.2.2 房地产投资的增加扩大了新型城镇化的建设资金 城镇化建设的不断发展也要求建设资金的不断投入，房地产投资的逐年增加、配套建设的不断增大，促使新型城镇化朝着环境 更和谐、配套更完善、服务更全面的方向发展。 房地产投资为新型城镇化的建设加快了步伐，两者之间是相互依存的。房地产投资要和城镇化发展相适应，与产业发展相协调。投资滞后会影响房地产及相关产业的发展；投资超前则会造成资源和能源的浪费。 2 实证分析 2.1 变量选取 本文实证分析采用的数据是根据 2000-2013 年湖南统计年鉴和中国城市统计年
8、鉴整理而得的。在回归分析中，确定城镇化率（ UL）和房地产投资额（ I）作为主要的解释变量和被解释变量。同时，城镇化也会影响房价，商品房销 售价格（ P）的上涨会对房地产投资产生一定的影响，因此，将房地产的价格因素（单位：元）也考虑进来。主要变量解释如下。 城镇化率（ UL）：本文采用的是城镇人口占总人口的比重这个单一的指标来反映城镇化水平，单位为 %。 房地产投资额（ I）：本文采用的是房地产开发投资额的各年年度数据，单位为亿元。 2.2 面板模型公式 式（ 1）中， Ii 是自变量，表示房地产投资额。 ULi和 Pi 是因变量，分别是城镇化率和商品房均价。 a0 是常数项， ai（ i=1
9、， 2）表示变量系数， ei 是随机干扰项。 2.3 单位根检验 首先检验被分析的时间序列是否平稳，即是否存在单位根，以防止出现伪回归。本文利用统计工具，采用 ADF 检验进行单位根检验。考虑到对数据取自然对数不会改变其原有的协整关系，同时可以消除时间序列中的异方差现象，使趋势线性化。因此，本文对城镇化水平（ UL）和房地产投资额（ I）进行取自然对数计算。面板模型公式变化如下： 由表 3 可知， lnUL 的原序列的 ADF 统计量大于 1% 5%显著性水平的临界值，则不能拒绝原假设，即 lnUL 在 1% 5%显著性水平下是不平稳序列 。lnI 的原序列的 ADF 统计量在 1% 5%水平
10、中，则 lnI 原序列是平稳序列。而 lnUL 和 LNI 的一阶差分显示为非平稳序列，因此进行二阶差分的 ADF 检验。在 lnUL和 lnI的二阶差分序列在 1%的显著水平下为平稳序列。因此，lnI 与 lnUL 为二阶单整 I（ 2），这两个变量之间存在协整关系。 2.4 估计模型方程 可以看出方程估计的参数都很显著，模型估计效果比较理想。可决系数为 0.992 24，非常接近 1，表明模型拟合效果好。城镇化率（ UL）和房地产投资（ I）两者之间有明显的正向 相关关系。 lnUL 每提高 1 个单位，则 lnI增加 6.378个单位。表 4进一步说明了城镇化与房地产投资的相互关系，房地
11、产开发投资活动应与不断发展的新型城镇化的需求相适应，来促进新型城镇化的有效发展。 3 结论与建议 3.1 结 论 通过上述分析可以看出，城镇化发展水平与房地产投资存在正相关协整关系，二者之间存在着相互影响的关系。 在短时期内，我国城镇化水平的变化对房地产投资增加影响不大，不是其增加的原因，而房地产投资的变化则会使城镇化水平发生一定的变动，即城镇化水平对于房 地产投资的影响不显著，而房地产投资对于新型城镇化的影响显著。在长时期内，我国新型城镇化的建设对于房地产投资具有一定的影响拉动作用，而且这种作用力大于房地产投资对于新型城镇化的影响推动作用。 3.2 建 议 从发达国家的城镇化发展经验来看，房
12、地产本身的逐利性会给城镇化的发展带来一定的难题，会导致城镇化的片面发展，房地产的健康发展才能有效促进新型城镇化。鉴于此，我国在加快新型城镇化建设过程中，应合理引导房地产投资的方向，使两者协调健康发展。 3.2.1 城镇化方面 首先， 根据城镇自身特点，科学规划其长远的发展，引导房地产在城镇化发展中的合理投资，避免盲目的开发投资或者是滞后的房屋建设。其次，重点做好保障性住房的建设工作，在保障性住房的规划、容量、地址、分配和管理等方面合理设计，加大过程控制与服务管理。再次，完善城镇的基础配套建设，建立生态宜居、宜业的城镇，提升城镇居民生活质量水平。最后，根据住房市场的供需合理供应房地产市场的土地，
13、做好旧城改造和征地安置补偿工作，保障人民的正当利益。 3.2.2 房地产投资方面 首先，房地产投资应根据城镇特点合理发展投资方 向，政府与行业应加强对房地产投资的长期引导；其次，从长远规划和综合因素考虑对房地产投资的调控，各个监督管理服务部门各负其责，共同促进房地产市场的健康投资发展；再次，健全完善良好的房地产业环境，完善供地系统，强化资金链接，优化配套服务；最后，调控房地产投资的规模，完善信息平台制度，及时跟踪管理，正确引导消费投资，减少投机行为，保障房产的有效供给。 主要参考文献 谢福泉，黄敬辉 .城镇化与房地产市场供需：基于中国数据的检验 J.上海经济研究， 2013（ 8）： 115-123. 靳文 .辽宁省城镇化与房地产投资关系的研究分析 D.沈阳：辽宁大学，2013. 朱中一 .房地产应与新型城镇化协调发展 J.城市开发， 2013（ 5）：48-51.
