1、1、房地产估价的市场法中，可比实例在自身状况下的价格乘以 ( )等于可比实例在估价对象状况下的价格。 A. 房地产交易情况修正系数 B. 房地产市场状况调整系数 C. 房地产状况调整系数 D. 房地产价格变动率 标准答案： C 解析：考察房地产状况调整的含义。房地产状况调整是把可比实例在自身条件下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。采用百分率法进行房地产状况调整的一般公式为：可比实例在自身状况下的价格 *房地产状况调整系数 =可比实例在估价对象状况下的价格。 2、运用差额投资内部收益率法对互斥方案进行比选时设一个零投资方案的做法，符合投资项目经济评价的 ( )原则。 A. 有无对比 B. 定
2、性分析与定量分析相结合 C. 收益与风险权衡 D. 动态分析与静态分析相结合 标准答案： A 解析：考察投资项目经济评 价应遵循的基本原则。“有无对比”原则是指“有项目”与“无项目”的对比分析。在互斥方案比选介绍的零投资方案就是“无项目”方案。 3、根据物业服务企业资质管理办法，一级资质物业服务企业的注册资本最低为 ( )万元。 A.300 B.400 C.500 D.600 标准答案： C 解析：考察物业服务企业的资质条件。一级资质企业的条件要求，注册资本为人民币 500万以上。 4、房地产广告预算中，比重最大的费用一般是 ( )。 A. 广告调查费用 B.广告制作费用 C.广告媒体费用 D
3、. 广告策划费用 标准答案： C 解析：考察房地产广告的预算。广告媒体费用是广告费用的主要部分，也是影响广告决定做否的关键因素，约占广告费用总额的 80%。 5、下列房地产中，不适用假设开发法估价的是 ( )。 A. 可改扩建的旧房 B. 已为最高最佳利用的现房 C. 房地产开发用地 D. 已停工的商品房建设工程 标准答案： B 解析：考察价格开发法的适用范围。假设开发法适用于评估具有开发或再开发潜力的房地产价值，如可供开发建设的土地、在建工程、可装饰装修该或可改变用途的旧 的房地产。 6、下列投标文件存在的问题中，导致投标文件无效的有 ( )。 A. 投标文件未按照招标文件的要求密封 B.投
4、标函未加盖投标人的企业及企业法定代表人印章 C.投标文件的关键内容字迹模糊、无法辨认 D. 投标文件正文字体不一致 E.组成联合体投标的，投标文件未附联合体各方共同投标协议 标准答案： A, B, C, E 解析：考察开标时，投标文件无效的情况。开标时，投标文件出现下列情形之一的，应作为无效投标文件，不得进入评标：投标文件未按照招标文件的要求予以密封 ;投标文件中的投标函未加盖投标人的企业及企业法定代表人印章，或者企业法定代表人委托代理人没有合法、有效的委托书 (原件 )及委托代理人印章 ;投标文件的关键内容字迹模糊、无法辨认 ;投标人未按照招标文件的要求提供投标保函或投标保证金 ;组成联合体
5、投标的，投标文件未附联合体各方共同投标协议。 7、房地产开发项目竣工验收应具备的条件有 ( )。 A. 窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备运转正常 B.有工程质量监督站签署的质量合格文件 C.有施工单位签署的工程保修书 D. 有完整的技术档案和施工管理资料 E.工程质量监督站责令整改的问题全部整改完毕 标准答案： A, C, D, E 解析：考察房地产开发项目竣工验收应具备的条件。开发项目竣工验收应当具备下列条件：完成开发项目全部设计和合同约定的各项内容，达到使用要求。交工工程达到窗明、地净、水通、灯亮及采暖通风设备正常运转，建筑物周围 2m 以内的场地清理完毕。有完整的技术档案和施工管理资
6、料。有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告。有勘察、设计、施工图审查机构、施工、监理等单位分别签署的质量合格文件。有施工单位签署的工程保修书。建设行政主管部门及其委托的工程质量监督站等有关部门责令整改的问题全部整改完毕。 8、下列投标文件存在的问题中，导致投标文件无效的有 ( )。 A. 投标文件未按照招标文件的要求密封 B.投标函未加盖投标人的企业及企业法定代表人印章 C.投标文件的关键内容字迹模糊、无法辨认 D. 投标文件正文字体不一致 E.组成联合体投标的，投标文件未附联合体各方共同投标协议 标准答案： A, B, C, E 解析：考察开标时，投标文件无效的情况。开标时
7、，投标文件出现下列情形之一的，应作为无效投标文件，不得进入评标：投标文件未按照招标文件的要求予以密封 ;投标文件中的投标函未加盖投标人的企业及企业法定代表人印章，或者企业法定代表人委托代理人没有合法、有效的委托书 (原件 )及委托代理人印章 ;投标文件的关键内容字迹模糊、无法辨认 ;投标人未按照招标文件的要求提供投标保函或投标保证金 ;组成 联合体投标的，投标文件未附联合体各方共同投标协议。 9、关于划拨建设用地使用权的说法，错误的有 ( )。 A. 取得划拨建设用地使用权无需支付任何费用 B.除法律法规另有规定外，划拨建设用地使用权没有使用期限 C.对划拨建设用地使用权不予颁发国有土地使用证
8、 D. 划拨建设用地使用权未经许可不得转让 E.划拨建设用地使用权的出租无须审批 标准答案： A, C, E 解析：考察建设用地使用权的内容。取得划拨建设用地使用权时，土地使用者缴纳补偿、安置费等费用 ;建设项目竣工后，有土地管理部 门核发国有土地使用证 ;划拨建设用地使用权出租时需要办理审批手续。答案为 ACE。 10、出售型房地产开发投资的不确定因素有 ( )。 A. 建安工程费 B.空置率 C.租金水平 D. 开发周期 E.房地产开发贷款利率 标准答案： A, B, C, D 解析：考察房地产开发投资的不确定因素。房地产开发投资的不确定因素包括：土地取得成本，建筑安装工程费等费用，租售价
9、格，开发周期，融资成本，空置率，经营成本，投资收益率。 11、下列房地产市场指标中，属于反映房地产市场供给状况指标的有 () A.新竣工量 B.房屋成交量 C.空置量 D. 商品房吸纳量 E.房屋施工面积 标准答案： A, C, E 解析：考察房地产市场供给指标。在市场调研中涉及到的房地产市场供给指标主要有新竣工量、灭失量、存量、空置量、空置率、可供租售量、房屋施工面积、房屋新开工面积、平均建设周期、竣工房屋价值等。 12、房地产开发项目的土地取得成本包括 ( )。 A. 建安工程费 B.土地使用权出让金 C.土地房屋征收补偿费用 D. 公共配套设施建设费 E.土地使用权取得税费 标准答案：
10、B, C, E 解析：考察土地取得成本的内容。土地取得成本包括：土地使用权出让金，城市基础设施建设费，土地房屋征收补偿费用，土地使用权取得税费。 13、房地产估价的市场法中，可比实例在自身状况下的价格乘以 ( )等于可比实例在估价对象状况下的价格。 A. 房地产交易情况修正系数 B. 房地产市场状况调整系数 C. 房地产状况调整系数 D. 房地产价格变动率 标准答案： C 解析：考察房地产状况调整的含义。房地产状况调整是把可比实例在自身条件下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。采用百分率法进行房地产状况调整的一般公式为：可比实例在自身状况下的价格 *房地产状况调整系数 =可比实例在估价对象状
11、况下的价格。 14、居民点分为城市和乡村两大类，两者之间的主要区别有 ( )。 A. 人口年龄构成不同 B. 人口职业构成不同 C. 产业结构不同 D. 职能类型不同 E. 地形地貌不同 标准答案： AB 解析：考察城市与乡村的区别。城市与乡村的区别： (1)在人 口职业构成上不同于乡村 ;(2)城市在人口规模和密度上不同于乡村 ;(3)在空间形态和物质构成上不同于乡村 ;(4)在职能类型和产业结构上不同于乡村。 AB 涉及到居民点的问题，答案为 AB。 15、下列房地产活动中，属于房地产金融活动的是 ( )。 A. 土地收购储备 B. 不动产征收 C. 保障性住房建设 D. 住房抵押贷款 标
12、准答案： B 解 析：考察房地产金融的概念。商品房开发、保障性住房建设、土地储备和一级土地开发，以及购买住房或其他房地产等，都需要大量资金，对金融有很强的的依赖性，房地产金融是指与房地产有关的货币资金的筹集、融通等各种信用活动的总称。 16、因风吹、日晒等自然因素造成的建筑物价值损失，属于建筑物的 ( )。 A. 物质折旧 B. 功能折旧 C. 外部性折旧 D. 经济折旧 标准答案： A 解析：考察物质折旧的概念。物质折旧也成为有形折旧，是指建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值的损失。 17、房地产开发企业向商业银行申请房地产抵押贷款，通常采用的融资方式是 ( ) A. 间接融资
13、和股权融资 B. 间接融资和债权融资 C. 直接融资和股权融资 D. 直接融资和债权融资 标准答案： B 解析：考察房地产金融的职能。间接融资是资金有金融机构将资金从供给方传导需求方的方式，房地产开发企业贷款属于间接贷款。债务融资是指企业通过银行借款、发行债券、应付款项等获得资金的方式。 18、业主委员会会议作出的决定，应由 ( )签字确认。 A. 全体委员 B. 半数以上的参会委员 C. 业主委员会主任 D. 参会委员 标准答案： D 解析：考察业主委员会会议的内容。业主委员会议应制作书面记录并存档，业主委员会会议做出的决定，应有参会委员的签字确认。 19、房地产开发项目工程设计，一般分为
14、( )阶段。 A. 方案设计、初步设计和施工图设计 B. 初步设计和技术设计 C. 初步设计、技术设计和施工图设计 D. 初步设计和施工图设计 标准答案： A 解析：考察房地产开发项目工程设计的流程。房地产开发 项目工程设计一般分为方案设计、初步设计和施工图设计三个阶段。 20、影响住宅市场细分的消费者的行为因素有 ( ) A.生活方式 B.使用时机 C.购买阶段 D.购买动机 E.追求利益 标准答案： B, C, E 解析：考察房地产市场细分的依据。房地产市场细分的行为因素包括：使用时机、追求利益、购买阶段。 21、关于国有土地上房屋征收的说法，错误的有 ( )。 A. 实施房屋征收应先补偿
15、，后搬迁 B. 凡在房屋征收评估前进行新建、扩建、改建的房屋，均可增加补偿费用 C. 任 何单位和个人不得采取中断供水、供电和限制道路通行等方式迫使被征收人搬迁 D. 建设单位可作为房屋征收的实施单位实施搬迁 E. 被征收人在补偿决定规定的期限内不搬迁的，作出房屋征收决定的市、县级人民政府可以依法强制执行 标准答案： B, C, E 解析：考察国有土地上房屋征收与补偿的内容。实施房屋征收应先补偿、后搬迁， A 正确。房屋征收范围确定后，不得在房屋征收范围内实施新建、扩建、改建房屋和改变房屋用途等不当增加补偿费用的行为， B 描述错误 ;任何单位和个人不得采用暴力、威胁或者违反规定中断供水、 供
16、热、供电和道路通行等非法方式迫使被征收人搬迁， C 说法错误 ;房屋征收部门可以委托房屋征收实施单位，承担房屋征收与补偿的具体工作， D 说法正确 ;被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼，在补偿决定规定的期限内不搬迁的，由做出房屋征收决定的市、县级人民政府可以依法申请人民法院强制执行， E 说法错误。答案为 BCE。 22、物业服务企业应将物业服务收费标准事先向业主明示，这体现了物业服务的 ( )原则。 A. 合理 B. 公平 C. 公开 D. 质价相符 标准答案： C 解析：考察物业 服务费的收费原则。公开原则包括事项公开和事后公开。实现公开指收费标准要事先向业务明示。 23
17、、下列房地产活动中，属于房地产金融活动的是 ( )。 A. 土地收购储备 B. 不动产征收 C. 保障性住房建设 D. 住房抵押贷款 标准答案： B 解析：考察房地产金融的概念。商品房开发、保障性住房建设、土地储备和一级土地开发，以及购买住房或其他房地产等，都需要大量资金，对金融有很强的的依赖性，房地产金融是指与房地产有关的货币资金的筹集、融通等各种信用活动的总称。 24、运用差额投资内部收益率法对互斥方案进行比选时设一个零投资方案的做法，符合投资项目经济评价的 ( )原则。 A. 有无对比 B. 定性分析与定量分析相结合 C. 收益与风险权衡 D. 动态分析与静态分析相结合 标准答案： A
18、解析：考察投资项目经济评价应遵循的基本原则。“有无对比”原则是指“有项目”与“无项目”的对比分析。在互斥方案比选介绍的零投资方案就是“无项目”方案。 25、下列人员中，具备业主身份的有 ( )。 A. 房屋权属证书记载的房屋所有权人 B.合法购得房屋但尚未依 法办理所有权登记的人 C.房屋所有权人的父亲 D. 房屋的承租人 E.房屋的借用人 标准答案： A, B 解析：考察业主身份的内容。具备业主身份的情况有三种：房屋登记薄和房屋权属证书记载的房屋所有权人 ;基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人 ;取得建筑物专有部分所有权的人。 26、房地产估价
19、的市场法中，可比实例在自身状况下的价格乘以 ( )等于可比实例在估价对象状况下的价格。 A. 房地产交易情况修正系数 B. 房地产市场状况调整系数 C. 房地产状况调整系数 D. 房地产价格变动率 标准答案： C 解析：考察房地产状况调整的含义。房地产状况调整是把可比实例在自身条件下的价格，调整为在估价对象状况下的价格。采用百分率法进行房地产状况调整的一般公式为：可比实例在自身状况下的价格 *房地产状况调整系数 =可比实例在估价对象状况下的价格。 27、因风吹、日晒等自然因素造成的建筑物价值损失，属于建筑物的 ( )。 A. 物质折旧 B. 功能折旧 C. 外部性折旧 D. 经济折旧 标准答案
20、： A 解析：考察物质折旧的概念。物质折旧也成为有形折旧，是指建筑物在实体上的老化、磨损、损坏所造成的建筑物价值的损失。 28、以需求中心论为基础的市场营销组合包括价格策略、产品策略、促销策略和 ( )。 A. 定位策略 B. 分割策略 C. 渠道策略 D. 人本策略 标准答案： C 解析：考察房地产市场营销组合的含义。根据需求中心论的营销观念，把企业开展营销活动的可控因素归纳为产品、价格、渠道和促销，称之为 4Ps。 29、下列房地产需求调查问卷的问题中，属于背景性问题的有 ( )。 A. 受访者的年龄 B.受访者是否打算买房 C.受访者买房的主要原因 D. 受访者的收入水平 E.受访者的房
21、型偏好 标准答案： A, D 解析：考察调研问卷的设计。房地产调研问卷的受访者项目是有关被调查者的一些背景资料，如被调查者的性别、年龄、职业、文化程度、收入等。 30、房地产开发企业对其开发的高层住宅小区不同销售单元进行定价时，首先应确定 ( )。 A. 楼幢均价 B. 楼层差价 C. 朝向差价 D. 楼层均价 标准答案： A 解析：考察房地产项目定价的基本 依据。一个房地产开发项目中，如果存在多个楼栋，首先应确定楼栋平均价格。 31、房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的 ( )。 A. 专业意见 B. 公证书 C. 证明文件 D. 担保函 标准答案： A 解析：考察房地产估价
22、报告的概念。房地产估价报告是房地产估价机构出具的关于房地产价值的专业意见。 32、运用差额投资内部收益率法对互斥方案进行比选时设一个零投资方案的做法，符合投资项目经济评价的 ( )原则。 A. 有无对比 B. 定性分析与定量分析相结合 C. 收益与风险权衡 D. 动态分析与静态分析相结合 标准答案： A 解析：考察投资项目经济评价应遵循的基本原则。“有无对比”原则是指“有项目”与“无项目”的对比分析。在互斥方案比选介绍的零投资方案就是“无项目”方案。 33、房地产保险的目的是 ( )。 A. 防止房地产发生意外灾害 B. 提高房地产盈利能力 C. 降低房地产运营费用 D. 补偿因灾害造成的房地
23、产损失 标准答案： D 解析：考察房地产保险的作用。房地产保险通过对房地产领域因为自然灾害和意外事故造成的保险责任范围内 的损失提供经济补偿或资金给付。 34、签订物业服务合同的双方都具有相互给付的义务，这体现了物业服务合同的 ( )特征。 A. 委托合同 B. 有名合同 C. 要式合同 D. 双务合同 标准答案： D 解析：考察物业服务合同的特征。物业服务合同都双方具有相互给付的义务，故为双务合同。 35、建设项目中具有独立设计文件，建成后可单独形成生产能力或发挥工程效益的工程是 ( )。 A. 分项工程 B. 分部工程 C. 单位工程 D. 单项工程 标准答案： D 解析：考察单项工程的定
24、义。单项工程是指一个工程建设项目中具有独立设计文件，建成后可以单独形成生产能力或发挥工程效益的工程。 36、业主委员会会议作出的决定，应由 ( )签字确认。 A. 全体委员 B. 半数以上的参会委员 C. 业主委员会主任 D. 参会委员 标准答案： D 解析：考察业主委员会会议的内容。业主委员会议应制作书面记录并存档，业主委员会会议做出的决定，应有参会委员的签字确认。 37、某商品房开发项目占地面积 2 万平方米，容积率为 3，楼面地价为 1000 元 /平方米，预计总建 造成本为 16800 万元 (不含土地成本 )，销售税费为销售收入的 11%，可销售面积为总建筑面积的 95%。若采用成本定价法确定销售单价，成本利润率为 25%，则商品房销售均价为( )元 /平方米。 A.5337 B.5440 C.5550 D.5618 标准答案： A 解析：考察成本导向定价法的计算。该房地产开发建筑面积 2*3=6 万平方米，每平方米的建造成本为 16800/6=2800 元 /平方米，则该商品房的单位成本 =建造成本 +地价=2800+1000=3800 元 /平方米。商品房单位价格 =商品 房单位成本 *(1+)成本加成率 /(1-销售税费率 )=3800*1.25/0.89=5337 元 /平方米。
