1、 一、选择题 1、房地产资产最重要的一个特性是（ ）。 A、寿命周期长 B 、位置的固定性或不可移动性 C、适应性 D、政策影响性 2、（ ）是在商品房单位成本的基础上按照一定比例增加预期收益和销售税费，确定商品房单位价格的方法。 A.成本导向定价法 B.成本加成定价法 C.目标利润定价法 D. 主动竞争定价法 3、（ ）适用于市场竞争中差异比较小的商品房以及市场竞争能力比较弱的房地产开发企业。 A.随行就市定价法 B.主动竞争定价法 C.比 较 定价法 D.成本导向定价法 4、房地产开发项目的“三通一平” 费用归类 于（ ）。 A、前期工程费 B 、建安工程费 C、公共配套 设施建设费 D
2、、基础设施建设费 5、当开发项目用地面积一定时，( )的大小就决定了项目可建设建筑面积的数量，而建筑面积直接关系到项目的租金收入、销售收入和建安工程费用。 A、建筑密度 B、建筑物占地面 积 C 、容 积率 D、建筑覆盖率 6、房地产开发投资企业所得税税率一般为（ ）。 A、15% B、20% C、25% D、33 7、当计息周期短于1年的复利计息时，实际利率与名义利率的关系是（ ）。 A、名义利率大于实际利率 B、实际利率大于名义利率 C 、名 义利率等于实际利率 D、实际利率小于名义利率 8、单利计息与复利计息的区别在于（ ）。 A、是否考虑资金的时间价值 B、是否考 虑本金的时间价值 C
3、、是否考 虑先前计息周期累计利息的时间价值 D、采用名义利率还是实际利率 9、在房地产市场的分类中，一级市场是指（ ）。 A、土地使用权转让市场 B 、新建商品房租售市场 C、土地使用 权出让市场 D、土地使用权出让市场和新建商品房租售市 10、房地产市场按地域范围划分时，地域所包括的范围可大可小，最常见的是按（ ）划分。 A、国家 B、省、自治区、直辖市 C、城市 D、区位 11、 房地产营销中的公关活动也称为（ ） 1 A、主题营销 B 、媒介营销 C、价格策略 D、事件营销 12、 在产品引导期和公开期，广告主题多以产品的（ ）为主。 A、物业管理 B 、规划优势和地段特征 C、价格攻势
4、 D、配套设施 13、 广告强销期广告预算约占总量的（ ） A、20% B、30% C、40% D、50% 14、 房地产策划包括概念设计、项目策划和（ ） A、价格策划 B、物业策划 C、营销策划 D 、区域策划 15( )是当今世界发展的普遍趋势和潮流，是目前公认的最显著的社会经济现象。 A、 产业化 B 、 城市化 C、 工业化 D 、 信息化 16（ ）的房地产理念是人、城市空间、自然、健康的共有与融合的理念。 A、 城市化 B 、 生态化 C、 可持续发展 D 、 信息化 17详细可行性研究是指在决策前对项目有关的工程、技术、（ ）环境、政策等方面的条件和情况做详尽、系统、全面的调查
5、、研究与分析。 A、 产业 B 、 人文 C、 经济 D 、 人口 18消费者对于是否朝阳、面积指标等的疑虑属于（ ）。 A、质量疑虑 B 、价格疑 虑 C、产品疑虑 D 、承诺疑虑 19、大势把握理念创新策略设计资源整合动态顾问这一策划流程是（ ） A 、 全程策划模式 B、品牌策划模式 C、战略策划模式 D、产品策划模式 20、 发展商策划模式又称为（ ） A 、品牌策划模式 B、全程策划模式 C、产品策划模式 D 、“非策划”模式 21、（ ）是为了更好地了解市场，明确项目成败的原因或减少决策中的不确定性。 A问卷调查B 消费者调查C项目调查D 市场调查 22、项目的（ ）调研又称为项目
6、开发条件分析。 A宏观环境 B市场环境 C自然环境 D 微观环境 23、（ ）的目的是为了满足目标消费者的需要和欲望。 A市场调查 B市场营销 C品牌营销 D 市场评估 24、( )的人力、物力、财力和信息 资源有限，在整体房地产市场和较大的分市场竞争中 2 缺乏优势。 A小型房地产企业B中型房地产企业C 大型房地产企业D 中、小型房地产企业 25、购房的敏感点和动机在于：对（ ）要求很高。则其为为休闲度假购买。 A交通和配套 B环境和交通 C环境和经济 D 环境和配套 26、 侧重房地产消费者的数量及其构成的调研，属于房地产消费( )调 研。 A.行为 B.预期 C. 动机 D. 市场容量
7、27、 侧重对租售代理机构的数量、素质及其租售代理的项目等情况的调研，属于房地产( ) 调 研。 A.价格 B.促销 C.营销渠道D.竞争情况 28、 对房地产市场未来发展趋势以及与之相关的营销环境进行分析和判断，属于( ) 的工作内容。 A.房地产市场细分 B.房地产资料收集 C.房地产市 场预测 D.房地产竞争分析 29、 对房地产开发项目，从取得房地产开发用地开始到建成后的物业管理等各个方面都进行策划和服务的工作，称为房地产( )。 A.战略策划 B.全程策划 C.品牌策划 D.产品策划 30、SWOT分析法所分为的四个因素是内部优势因素、内部劣势因素、外部市场环境中的机会因素和外部市场
8、环境中的( )。 A.风险因素 B.威胁因素 C.挑战因素 D.帮助因素 31、 市场细分的客观基础是（ ） A 、心理因素 B、区域因素 C、购买动机 D、消费 者需求差异性 32、 房地产企业把人、财、物集中起来为少数有限的细分市场服务称为（ ） A、整体市场策略 B 、集中营销策略 C、市场细分化策略 D、无差别策略 33、 在楼盘的强销期和持续期，（ ）往往成为广告的主要内容。 A、规划理念 B、地段特征 C、概念卖点 D、价格攻 势 34、 在产品引导期和公开期，广告主题多以产品的（ ）为主。 A、物业管理 B 、规划 优势和地段特征 C、价格攻势 D 、配套设施 35、（ ）是指影
9、响项目投资的各种社会政治、经济、文化和科技条件。 3 A、硬投资环境 B 、软投资环境 C、宏观投资环境 D、微观投资环境 36、（ ）是政府干预和调控房地产区位的重要手段。 A、城市改造 B、城市规划 C、城市设计 D 、城市建设 37、销售不动产、转让土地使用权的营业税是行比例税率，税率为( ) A.5% B.10% C.15% D.20% 38、“亲水住宅”的设计 主体体现了房地产 策划原则中的（ ）原则。 A效益 B 独创 C 定位 D 人文 39、房地产市场定位的实质就是（ ）。 A 差异化 B 个性化 C 个 别 化 D 品牌化 40、房地产市场营销的作用不包含哪个内容是（ ） A
10、 有助于提高房地产开发企业的营销素质和竞争力 B 有利于房地产市场的发育和完善 C 有利于消费者需求的满足 D 有利于市场的开发 41、（ ）指与房地产开发企业营销活动有潜在关系的所有外部力量和相关因素的集合，它是影响房地产企业生存和发展的条件。 A 房地产目标市场 B 房地产广告媒体 C 房地产营销环境 D 房地产市场营销环 境 42、 产品与形象定位的基础和前提是（ ） A 环境定位 B 顾客定位 C 目标定位 D 细分定位 43、利用公开发盘，营造旺销的气氛，同时加大宣传力度，开发潜在顾客体现项目销售的哪个阶段（ ） A 准备期 B 引导期 C 公开期 D 强销期 44、整合营销围绕具体
11、项目进行资源整合，提高房地产行业内部专业化分工与协作，其优势在于智能互补、利益共享、风险共担是体现制订销售计划中的哪项原则（ ） A 创新原则 B 资源整合原则 C 系 统 原则 D 可操作性原则 45、综合反应房屋各方面信息的图片是（ ） A 主题画面 B 区位示意图 C 物业外观 D 户型图 46、地产是在一定的（ ）关系下作为财产的土地。 A 土地使用权 B 土地所有权 C 土地担保权 D 土地收益 权 47、房地产开发项目评估的投资估算精度为（ ） A 5% B 10% C 15% D 20% 48、房地产战略策划模式最适宜操作（ ）项目 A 大盘 B 中盘 C 小盘 D 所有 4 4
12、9、在房地产项目规划设计中可以适当变通的是（ ） A 容积率 B 绿 化率 C 路冲、 门冲 D 建筑密度 50、房地产复合策划阶段策划思想最常见的理念是（ ） A 泛地产 B 卖楼花 C 运动健康 D 创 意 51、房地产销售的主力工具是（ ） A 报纸广告 B 杂志广告 C 售楼书 D 售楼海报 52、土地一级市场最大的需求者是（ ） A 企事业单位 B 居民 C 房地产企业 D 涉外房地产商品需求者 53、房地产项目位置通常用（ ）表示。 A 方位 B 方向 C 朝向 D 四至 54、物业管理企业在接管物业之前就参与物业的计划、设计、建设，属于物业管理的（ ） A 、早期介入 B、前期物
13、业管理 C、顾客入住 D、日常管理 55、 房地产策划包括概念设计、项目策划和（ ） A、价格策划 B、物业策划 C、营销策划 D 、区域策划 56、以下哪种方法在时间上最为经济（ ）。 A、 人员调查法 B、通讯调查法 C、观察法 D 、电话调查法 57、对房地产开发项目的投资收益进行静态评估时，常用的静态指标有（）。 A.内部收益率 B. 动态投资回收期 C. 投资利润率 D.净现值 58、将开发的房地产产品自己经营，通过经营获得长期收益，逐渐收回投资，这种经营方式下的房地产开发投资类型是（）。 A.出售型房地产开发 投资 B.租赁型房地产置业投资 C.自 营 型房地 产开发投资 D. 购
14、买型房地产置业投资 59、具有读者集中、针对性强、保存期长等优点的广告媒体是（ ）。 A.报纸广告 B.杂志广告 C.广播广告 D.网络广告 60、促销组合中，最传统的促销方式是（ ）。 A.人员促销 B.广告 C. 销 售促进 D.宣传 61、房地产销售使用直接渠道的优点不包括（ ）。 A.可以避免房地产经纪 机构介入可能造成的短期行为 B.有利于发挥销 售专业特长 5 C.产销直接 见面，便于房地产开发企业直接了解客户的需求、购买特点 D.以上均是直接渠道的 优点 62、（ ）是指房地产开发企业将商品房的出售权单独委托给一家房地产经纪机构代理。 A.有限代理 B. 参与代理 C. 共同代理
15、 D.独家代理 63、（ ）是指房地产开发企业建设并出售出租的房屋。 A经济适用房 B廉租房 C商品房 D 信贷房 64、房地产定位不是对（ ）本身作实质性的改变，而是对市场的发现。 A消费者 B楼盘 C环境 D经济 65 、下列评价指标中，属于动态评价指标的是（ ）。 A.投资利润率 B. 投资利税率 C. 内部收益率 D.平均报酬率 66、 根据中华人民共和国城市维护建设税暂行条例规定税率分别为7%、5%和（ ） A、1% B、2% C、10% D、8% 67、 市场细分的客观基础是（ ） A 、心理因素 B、区域因素 C、购买动机 D、消 费者需求差异性 68、 房地产企业把人、财、物集
16、中起来为少数有限的细分市场服务称为（ ） A、整体市场策略 B 、集中营销策略 C、市场细分化策略 D、无差别策略 69、 在楼盘的强销期和持续期，（ ）往往成为广告的主要内容。 A、规划理念 B、地段特征 C、概念卖点 D、价格攻 势 70、 TOWHOUSE 又称为（ ） A、别墅 B 、商务公寓 C、联排别墅 D 、产权式酒店 71、（ ）是为了更好地了解市场，明确项目成败的原因或减少决策中的不确定性。 A问卷调查 B 消费者调查 C项目调查 D市场调查 72、市场细分是房地产企业不断发现新的( )的有效手段 A.营销计划 B. 目标市场 C.营销方案 D.市场机会 6 二、判断题(黄色
17、的为错) 1、据有关资料显示，中国房地产策略孕育是从2003年开始的。 （ ） 2、 土地承载力越小，越容易进行地基处理，建设费用越省，所以土地承载力越小，越应作为好的投资地段来对待。 （ ） 3、低密度住宅的容积率在2以下。 （ ） 4、房地产促销组合是一个动态组合。 （ ） 5、售楼书可以由顾客带回家自行研究。 （ ） 6、一个地区剩余的房屋并不能弥补另一个地区房屋的短缺。 （ ） 7、城市规划是代表国家意志的政府行为。 （ ） 8、按投资主体分类分为直接投资和间接投资。 （ ） 9、房地产市场将主要向上风口发展，上风口的位置是好的投资地段。 （ ） 10、房地产产品价格完全依赖于地产价格
18、和生产成本。 （ ） 11、在我国，所谓房地产，是指土地建筑物及固着在土地、建筑物上不可分离的部分和附着于其上的各种权益（权利）的总和。 （ ） 12、项目营销策划是整个房地产项目销售推广的基本出发点，也是该项目能否取得成功的关键所在。（ ） 13、土地使用权转让是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。 （ ） 14、定量预测主要依靠人们的经验、专业知识和分析能力，参照已有的资料，通过主观判断，对事物未来的状态如总体趋势、发生或发展的各种可能性及其后果等做出分析与判断。（ ） 15、拆迁补偿费是指开发建设单位对被拆除房屋的使用人，依据
19、有关规定给予安置所需的费用。 （ ） 16、价格预测就是根据需求预测和供给预测，运用经济学原理和科学方法，对某类物业的未来市场的公开价格做出预测。 （ ） 17、旅店、酒楼和商场的投资收益很大，历来是房地产开发的主要对象。 （ ） 18、净现值是投资项目净现金流量的现值累积，它是静态收益指标，着重反映项目的赢利能 力。 （ ） 19、在现在流量图上，横坐标轴“0”点 所在表示的只能是资金运动的时间始点，而不是当前时点。 （ ） 20、收益性房地产投资分析中，抵押贷款还本付息属于经营费用（ ） 21、房地产市场将主要向上风口发展，上风口的位置是好的投资地段。（ ） 22、销售和经营模式方面主要考
20、虑销售方式和销售的周期，不同的销售和经营模式会造成产品的定位空间的不同。（ ） 7 23、房地产经纪费由房管局直接向委托人收取。答案：（ ） 24、任何事物的发展都具有其内在联系及规律性，市场预测正是基于有关于原理进行的。（ ） 25、对任何市场的供给分析都必须包括供给量和供给地区两大项内容。（ ） 26、房地产市场预测具有系统性和连续性的特点。（ ） 27、市场定位是一项复杂而细致的工作过程，对于房地产项目定位、投资策划和营销策划等具有重要的基础性的作用。（ ） 28、定位原则是房地产策划最重要的原则。（ ） 29、房地产市场供给与房地产价格关系十分密切，呈负相关关系。（ ） 30、房地产产
21、品价格完全依赖于地产价格和生产成本。 （ ） 31、与领导定价法不同，挑战定价法的定价比市场领导者的定价稍低或低得很多，其所开发的物业的质量上与领导者的相比也低得多。 （ ） 32、问卷是收集一手资料时最普遍采用的手段。 （ ） 33、确定调查计划中资料的来源是收集一手资料、二手资料，或是两者都要收集。一手资料就是为其他目的已经收集到的资料，而二手资料则指为了当前特定目的而收集的原始信息。 （ ） 34、资金一旦用于投资就不能用于即期消费，所以，从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的损失所应得到的必要补偿。 （ ） 35、由于复利计息比较符合资金在社会再生产过程中运动的实际状况
22、，所以在投资分析中，一般采用复利计息。 （ ） 36、财务内部收益率的经济含义是，项目在这样的折现率下，到项目寿命终了时，所有投资可以被完全收回。 （ ） 37、房地产股票是房地产股份有限公司发给股东的债务凭证。 （ ） 38、多因素敏感性分析是敏感性分析的最基本方法。 （ ） 39、同样数额的资金在不同时间点上具有不同的价值，而不同时间发生的等额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。 （ ） 40、现金流量图中的时间点1表示第一个计息周期的开始。 （ ） 8 三、简答题。 1、房地产的基础知识（类型、特点等） 2、市场策划部分 3、营销策划部分 四、计算 投资策划部分 对项目进行财务评价（运用静态和动态评价指标） 9 五、案例分析 1、某沿海城市有A、B 、C、D四家地产企业 ，其产品市场竞争形势如下表所示： A 产品豪华别墅 B,D A,B 细分 高档公寓 B,C,D B,C,D B,C 普通公寓 B,D B 安居住房 外企驻华代表 机关干部 中高收入阶层 中低收入阶层 顾客留学归国人员 外企中方职员 私营企业老板 其他高薪人员 细分 假定你是其中一家企业的研究分析人员，请根据该图的提示对该市
