1、09 年试题一、问答题2、房地产市场调查应当遵循哪些基本原则？客观性原则针对性科学性系统性效益性时效性保密性参考性3、如何使用房地产项目投资环境评价原则的比较性原则？在把握了项目投资的具体环境情况之后，人们总是把它和其他国家或地区，或其他类似项目的环境状况进行比较，从而判断二者环境条件的差异与优劣。比较的参照系不同，结论也往往不同，在进行投资环境评价时，还要注意选择较具代表性的比较对象。一般而言，比较的范围越大，比较的对象越多，比较对象越具代表性，对项目投资环境的评价就约客观，越符合实际4、请用简单图示的方式说明物业管理招投标的程序二、情景题1、北京市某房地产开发公司打算进入上海市进行房地产项
2、目投资，需要对房地产项目投资环境进行分析。假定你是这家房地产开发公司的投资部经理助理，如果让你负责这项工作，你在进行投资环境分析时，应当考虑哪些因素？1、社会环境要素1、社会制度 2、社会秩序 3、社会信誉 4、社会服务2、政治环境要素成立招标机构编制招标文件招标备案发布招标公告或邀请书投标人资格预审发售招标文件投标人编制投标文件投标人发送投标文件开标、评标、定标签订合同1、政治体制和政权 2、政治局势 3、政策 4、战争风险 3、文化环境要素4、经济环境要素1、宏观经济环境 2、市场环境 3、财务环境 4、资源环境5、法律环境要素6、自然环境要素7、基础设施环境要素3、案例分析题1、某沿海城
3、市有 ABCD 四家房地产企业，其产品市场竞争形势如图所示假定你是其中一家企业的研究分析人员，请根据该图的提示进行识别竞争者分析，并指出这种分析方法的局限性所在识别品牌竞争者市场战略的主要工具是产品市场竞争形势图由图可以看出，A 企业侧重于为高收入阶层提供高档住房；B 企业实力雄厚，在多个产品细分市场上为不同顾客提供住房服务；C 企业则专注于开发普通公寓，满足不同收入阶层的需求；而 D 企业侧重于为中高收入阶层的顾客提供相应档次的住房服务该图还反映出，属于中高档层次的公寓楼住房是市场青睐的重点， ，但竞争也相对激烈；而满足广大市民住房需求的安居房屋，则可能由于缺乏利润吸引力而存在供给不足的状况
4、。对于房地产行业来说，仅用上面的产品市场竞争形势图来描述房地产市场竞争是不够的。因为房地产区域性特别强，其位置固定不可移动，所以企业产品之间的竞争在很大程度上表现为同一区域内类似楼盘之间的竞争。09 年补考试题一、问答题1、何为房地产市场调查？其作用是什么？房地产市场调查是房地产企业（或策划机构）为实现企业项目特定的经营目标，运用科学的理论与方法，以现代化的调查手段，通过各种途径收集、整理、分析有关房地产市场的资料信息，正确判断和把握房地产的现状和发展趋势，为房地产企业的科学决策提供正确依据的一种活动。市场调查是进行其他房地产市场策划活动的前提。2、物业管理招投标的原则是什么？公开原则 公平原
5、则 公正原则 诚实信用原则3、所谓投资区委原来有那几个理论？请简要说明之区域化理论：是指市场上同种物业正趋于区域化发展，同种类的物业聚集效应明显，这样便形成了区域性的物业群体。聚边效应理论：随着城市化的膨胀，一方面。城市中心土地的价格日益发张；另一方面，城市中心的环境日益恶化，污染严重。拥有汽车人群所占比例的提高以及人们崇尚自然观念的神话，在城市郊区置业变成置业者的首先，也就是所谓的聚边效应。农村包围城市论：随着近几年来的房地产开发热潮，一些比较有实力的大型房地产企业均已经或正在完成在全国大城市的市场战略布局。这种情况下，中小型房地产企业迅速抢占中小城市，走“农村包围城市”的道路。一方面，中小
6、城市的土地升值潜力在不断扩大；另一方面，在中小城市进行房地产开发所需要的投入少、产出多，竞争对手也不强，有利于企业增加原始积累和迅速提高产品的影响力上风口发展理论：房地产市场将主要向上风口发展，上风口的位置是好的投资地段高走理论：市场将主要向地势高的地方发展。明显高于周围地区的地段时好的投资地段。由于地势高的地方受周围环境干扰小，有居高临下的感觉，人们必然选择地势高的房地产地块近水发展理论：城市将主要向河、湖、海的方向发展，从市区到水边的地段时好的投资地段沿边发展理论：城市将主要沿着铁路或公路道边、江河岸边、边境界边发展，演变地段是好的投资地段。积聚与发展理论2、情景题1、某住宅小区信息传输信
7、道采用宽带光纤接入网作为主干网，实现交互式数据业务，同时，实施现代集成建造系统技术，并把物业管理智能化系统纳入整个小区建设中，作为现代集成建造系统工程中的一个子系统。据这些情况，请判断该小区的智能化系统为几级？并阐述其他两级标准内容。该小区智能化系统为三星级。一星级。标准为：在安全防范子系统方面：出入口管理及周界防越报警；闭路电视监控；对讲与防盗门控；住户报警；巡更管理。在信息管理子系统方面：对安全防范系统实行监控；远程抄收与管理或 IC 卡；车辆出入与停车管理；供电设备、公共照明、电梯、供水等主要设备监控管理；紧急广播与背景音乐系统；物业管理计算机系统。在信息网络子系统方面：为实现上述功能科
8、学合理布线；每户不少于两对电话线和两个有线电视插座；建立有线电视网。二星级。上标准为：除应具备一星级的全部功能外，同时在安全防范子系统和信息管理子系统的建设方面，其功能及技术水平应有较大提升。信息传输信道应采用高速宽带数据网作为主干网。物业管理计算机系统应配置局部网络，并可供住户联网使用。2、 某房地产开发公司准备对新开发的房地产项目做市场调查，加入你是该房地产开发公司的市场部经理助理，请你帮助做一个市场调查文具，你将按照怎样的问卷设计流程进行此工作？3、假定某地拟建一座 2000 套客房的豪华旅馆，另有一座豪华旅馆最近在该地竣工，且掌握了以下资料：它有 2500 套客房、有餐厅、会议室、游泳
9、池、夜总会、网球场等设施。总造价为 10250w 美元，估算新建项目的总投资1.把握调查的目标和内容2.收集和研究相关的资料3.进行必要的探测性调查4.设计和编制问卷初稿5.进行问卷的可行性测试6.修改并完成正式问卷7.报请委托方审查批准问卷8.印制问卷4、5、楼宇的入住遗漏一直是某物业公司的问题，业主对此意见较大，该公司老总决定聘请房地产策划师谋策，请你用图示的方式简要说明楼宇的入主流程手续齐全再验房不合格发放资料 已签约2011 年考试大题答案 一、 简答题1、简述住宅规划设计的主要内容（1）住宅及其他用地规划设计（2）居住区公共服务设施的规划布置（3）居住区道路的规划布置（4）居住区绿地
10、的规划布置（5）居住区的环境景观设计2、项目概况的调查和顾客调查的内容（1）项目概况调查内容：项目的基本概况：项目名称、位置、项目经济技术指标、项目开发现状、开发商的简历、项目获取来源等情况。项目经济指标：包含用地性质、总面积、建筑容积率、建筑覆盖率、建筑间距、建筑限高、建筑面积比例关系等。项目开发现状：包括土地的成熟程度、地块附着物、市政配套情况、项目的进展阶段等情况。开发商简历（2）顾客调查内容：顾客置业现状调查：包括区域居民居住现状、商业置业现状。顾客基本资料调查：包括职业、性别、年龄结构、家庭结构、收入状况、文化程度等社会特征。置业需求情况问卷调查：主要包括行为模式调查、物业类型需求调
11、查、影响置业因素的调查、置业需求量调查。2、请用图示说明竞争战略轮盘三、签约一、验证二、业主验房业主身份确认，建立住户档案填写移交验收表并抄录相关表底数存在问题相关协议、公约四、缴费住宅使用说明书、住宅质量保证书 相关费用五、钥匙发放3、简要说明房地产项目投资时机的分类.（1）客观实机：政府的政策是客观时机之一，政府有哪些的优惠政策，地点在哪里，都与建房有直接的关系，这些在项目策划时，对成本有较大的影响。因为有些政策有时空性，过期、异地就无法执行，一味套用或超时空将会误入歧途；城市的总体规划也是客观时机之一,随着社会、经济的发展，过三年五载，总体规划就得修正，如有的道路要拓宽、有延伸，有的用地
12、性质要改变等，这些客观时机不会自己送上门来，要靠房地产企业去消化、融通，去掌握、利用。（2）主观时机：所谓主观时机就是判断、决策时机，运筹帷幄才能胜利。你的决策是否正确，关系到企业的经济效益。信息的收集、分析是判断的前提。2、某房地产开发公司的调查人员拿捏不准问卷的填答方式，经常将自填式问卷中的问题也用代填方式处理，如将对售卖中项目的满意度擅自填为“满意”.影响了房地产项目市场调查的客观性，作为该公司的助理房地产策划师，有义务对调查人员进行专业培训，你对此问题做出回答.根据问卷的填写方式，可分为自填式问卷和代填式问卷。（1）自填式问卷即由被调查者自己填写的问卷，主要适用于邮寄调查、传媒调查发放
13、的问卷调查、网上调查以及派员送发问卷调查等。（2）代填式问卷是由调查人员根据被调查者的口头回答来填写的问卷，主要用于派员访问调查、座谈会调查以及电话调查等。（3）两者的区别：这两类问卷的使用者不同，自填式问卷由被调查者使用，代填式问卷则由经过专业培训的调查人员使用。两类问卷在具体结构、问题类型、措辞以及版式等方面都有所不同。一般来说，自填式问卷要求格式清晰、问题简单、说明详细，侧重于被调查者能够接受并正确理解和填答问卷；而代填式问卷更注重问卷的实地处理。2011 年补考大题答案1、 简述房地产项目成本调查的主要内容及其相关量化数据的来源。项目成本调查一般包括土地成本、房地产开发经营成本和房地产
14、税费构成（1） 土地成本：土地成本一般由地租年数总额、土地开发成本、土地开发利润构成，即包括土地使用权出让金、城镇土地使用费、动拆迁费、三通一平、市政配套费等。相关量化数据主要向开发（投资）商、国土部门收集。（2） 房地产开发经营成本，相关的量化数据主要向税务、规划、建设、房地产管理、工商等政府部门，以及计划、勘测、设计、建筑、监理、消防、燃气、档案、人防、智能化、水电、环保、绿化、广告、物业、房地产顾问等单位收集。（3） 房地产税费：房地产税费主要是指房地产税、城镇土地使用税、土地增值税、契税、营业税、城市建设维护税、教育费附加、企业所得税、印花税等。相关量化数据主要向税务部门收集。2、房地
15、产开发企业选择项目采取的对策有哪些？（1）要考虑竞争者的强弱；把较弱的竞争者作为攻击对象，可以节约成本时间，但获利较少；选择实力雄厚的竞争对手较量，虽然难度大，但却能使企业得到锻炼和提高，增强企业的整体实力。（2）要考虑竞争者与本企业的相似度；把相似的竞争者作为进攻对象，获胜的可能性较大，但是，摧毁相似竞争者有事可能对企业更为不利。（3）要考虑竞争者表现的优劣；竞争者的存在有时对房地产企业是有益的。3、房地产投资决策决策的程序如何？（1）立题、界定和策划：投资者提出可行性研究题目，进而界定可行性研究的范围、要求、任务，并制定可行性研究的计划、方案（2）调查研究；主要包括：一是市场需求调查，包括
16、目前和今后相当时期的需求量和购买者的价格承受能力；二是市场供给调查，特别是竞争性房地产市场目前和今后相当时期的供给量、价格和竞争力；三是资源保护、组织管理和人员培训等自然、社会、经济的调查；四是选点或选择地段的调查；五是金融市场供求状况、利率和资金来源的调查。通过调查研究可为选择投资目标、建设规模、建设地点、建设方案、经营方式、进入市场时机以及为技术经济分析提供确切的定量测算资料（3）投资方案的分析与比较（4）预测方案的预期收益及其把握程度（5）编制可行性研究报告书（6）实施房地产投资决策方案4、画出市场机会分析矩阵并用适当文字说明出现概率大 出现概率小收益程度大收益程度小市场机会分析矩阵第一
17、象限的市场机会潜在收益大，成功可能性大，企业应全力发展这一机会；第二象限的机会虽然出现机会的概率小，然而一旦出现就会给企业带来很大的利益；第三象限的机会虽然潜在利益小，但出现的概率大，因此，对这两个象限的机会，企业要制定相应的对策；对于第四象限的机会，主要是观察其发展变化，房地产企业需要根据变化情况及时采取措施二、 情景题1、目标顾客的定位是研究和分析房地产项目的目标顾客群体和他们行为特征的一项活动，顾客定位是产品定位、形象定位的基础和前提。如果顾客定位不科学、不准备，那么，房地产项目营销过程是盲目和被动的。如果让你进行目标顾客群定位，你应当从哪些方面进行这项工作？ （1）项目所在区域房地产市
18、场特点（2）目标顾客区域设定和分析（3）目标顾客消费构成分析与判断：第一目标顾客群自用买家特征分析；第二目标顾客群投资买家特征分析；第三目标顾客群竞争性楼盘分流顾客特征分析（4） 目标顾客群消费心理分析：包括共性分析、差异分析（5） 目标顾客群定位描述职业收入描述；收入描述，主要是家庭月收入或家庭总储蓄；年龄描述，主要年龄处于哪一阶段；家庭描述，家庭总人口，子女情况等；置业目的，是改善居住环境或子女房，还是二次置业或投资；所属区域，城市所在范围2、房地产项目的增值性在很大程度上是土地增值，增值潜力大的区位是房地产投资获利的首要条件，而房地产投资区位的影响因素很多，不同区位的影响因素不一样，影响
19、程度也不同，如果让你分析项目投资区位的一般影响因素，你应该如何分析？一般影响方式分析（1） 自然条件因素，区位的自然条件包括地理位置、土地面积、地块面积、地块地形和地势、日照、风力和风向、温度、降水量等，一般来说，区位越接近市中心，地理位置越好，房价越高，越容易出手，但竞争也越激烈，对投资者的资金要求也越严格。地快面积的大小直接影响到土地利用的效果，直接影响到建设费用的高低。一般来说，土地平坦，地势就高，地形形状越规则，临街长度越大，则该地块就越应将其作为好的地区，越应将其作为好的投资区位对待（2） 经济因素；区位周围的经济因素条件包括当地的经济发展状况、物价水平、储蓄利率、投资水平等。经济发
20、展状况好的地区，投资比较活跃，对房地产的需求比较旺盛，这些地区的许多地块是好的投资地段。银行利率比较低、工资水平较高、物业水平相对比较低的地区，往往也是好的投资区（3） 社会条件；区位的社会条件包括地块附近的城市基础设施情况、附近的房地产情况、社会治安情况、政局的稳定情况等。城市基础设施越齐全的区位，越容易发挥作用，越是好的投资地段。按照基础设施建设，选择建设地块也是常用的一种投资策略、附近的房地产情况对房地产投资地段也有很大的影响作用。（4） 政策限制因素；政策限制因素包括价格限制、税收限制、优惠限制、土地制度等。房地产价格放开的地区，有利于市场竞争，有利于房地产投资收益，是好的投资地段；税
21、收减免程度大，税收政策稳定，优惠政策多，土地制度科学合理的地区是好的投资地段（5） 城市规划因素；城市规划因素包括土地用途、容积率、覆盖率、交通道路等。土地用途允许范围越广，越便于规划设计，越利于投资收益；土地用途改变的地块更是好的投资地段，因为土地用途改变的地块必是升值潜力的地块；容积率的大小直接决定了建筑面积的大小，容积率越大的地块，往往投资效率比较好；覆盖率越大，允许建造的建筑面积越大，越便于规划设计，因而越应按好的投资地段看待；交通道路对地段的影响很大，越接近交通要道的地块，越应按好的投资地段。三、 案例分析题1、随着城市化的膨胀，一方面，城市中心土地的价格日益飞涨；另一方面，城市中心
22、的环境日益恶化，污染严重。同时，由于汽车工业的发展，拥有汽车人群所占比例的提高以及人们崇尚自然观念的深化，在城市郊区置业变成置业者首选。请据此回答下列问题：（1） 体现了聚边效应理论（2） 折射出了两种群体：一是低收入群体，这部分在市中心买房能力差，而只能在郊区置业，所注重的是房屋的居住功能；二是高收入群体，这部分人是社会的富裕阶层，到郊区置业属于二次置业，所注重的是自然环境和精神的享受。（3） 区域化理论：是指市场上同钟物业郑趋于区域发展，同种类物业聚集效应明显，这样便形成了区域性的物业群体农村包围城市理论：随着近几年的房地产开发热潮，一些比较有实力的大型房地产企业均已经或正在完成在全国大城
23、市的市场战略布局。在这种情况下，中小型房地产企业迅速抢占中小城市，走“农村包围城市”的道路。上风口发展理论；房地产市场将主要向上风口发展，上风口的位置是好的投资地段。高走理论近水发展理论；城市将主要向河、湖、海的方向发展，从市区到水边的地段是好的投资地段。沿边发展理论；城市将主要沿着铁路或公路道边、江河岸边、边境界边发展，沿边地段是好的投资地段。10 年试题一简答题1、简述顾客行为的模式？包括哪些含义？答：人的行为受人的思想、情绪、感情、能力和行为动机等心理活动支配，房地产购买者的行为受其心理活动支配，按照“刺激-反应”学派的观点，人们行为的动机是一种内在心理活动过程，外部的刺激通过心理活动产
24、生反应引起行为。外部刺激主要营销刺激和其他刺激。刺激和反应之间的购买者心理活动包括两个部分：一是购买者的特性。二是购买者的决策过程直接影响购买者的最后选择。2、 房地产产品的类型有哪些？简述其中综合房地产的特征。答：房地产产品有：土地房地产类 住宅房地产类 商业房地产类 工业房地产类旅游房地产类 综合房地产类综合房地产类特征：1）整体协同性 2）功能复合型 3）使用均衡性 4）空间连续性 5）交通平衡性 6）环境艺术性4、简述房地产营销中威胁分析的一般思路。答：机会和威胁总是相伴而生，市场营销环境的变化在给房地产企业带来营销机会的同时，也可能带来威胁和障碍，使企业营销陷入困境，招致损失。市场威
25、胁是指市场营销环境中对企业不利的各项因素的总和。企业面对市场环境威胁，如果不果断采取措施，不利的环境趋势必将损害企业的市场地位，甚至使企业陷入困境。3、用图示说明房地产营销的微观环境12 年试题一、简答题1、简要说明房地产营销环境的特点.?1.答：房地产营销环境是一个多因素、多层次而且不断变化的集合体，它具有客观性、多样性、系统性、差异性、动态性、可适应性 6 大特点。客观性：房地产营销环境是客观存在的，并不随着房地产企业的愿望而发生变化。多样性：房地产营销环境中有大量的构成元素，从不同角度和深度影响房地产企业的营销策略。系统性：房地产营销环境中大量的组成因素不是孤立存在的，因素之间会有一定得
26、关联性，各种影响因素是相互依存、相互作用和相互制约的，共同构成房地产营销环境系统。差异性：由于房地产项目是不可移动的产品，房地产市场的营销环境比其他市场营销环境受到更强的地域性影响。动态性：随着时间的推移不断变化。政府政策、住房政策、顾客对住房需求的变化。可适应性：房地产开发企业可以通过内部环境要素的调整和控制，对外部环境施加一定影响。2.房地产目标顾客群的含义及特点。含义：是指楼盘销售是针对的那部分顾客群体。目标客户群是开发商寻找的顾客对象。特点：目标客户群的需求质量不断提升 目标客户群的构成不断变化 目标客户群群体心理的可诱导性 3房地产市场细分的作用及原则？作用：有利于企业发现新的市场机
27、会 有利于企业制定及调整营销策略 有利于企业集中人力、物力、资源。原则：可测量性 可进入性 可盈利性 可行性二、情景题1.大龙房地产开发公司再做某处住宅房地产的市场调研及其分析时，需明确住宅房地产的典型特点。请以房地产策划助理师的身份回答问题？ 住宅房地产的特点：住宅需求量最大。住宅是人们最基本的居住形式，是人们的生活标准之一。 住宅可用于居住，也可保值和升值。 住宅投资风险较小。因为住宅消费群体较广，且住宅既具有居住功能，也具有投资功能，其双重作用未销售提供广阔的购买群体。住宅样式丰富多样。由于顾客需求不同、收入不同、职业不同、家庭结构不同、购买心理不同。 住宅是房地产开发的主流。住宅是国民
28、经济的主导产业之一，各级政府把振兴住宅产业当做提高居民生活水平的重要事情来抓，居民则永远关注着住房的价格高低，梦想有一天拥有自己的住房。三、案例分析题1“关于如何处理顾客意见的策略”的问题！1）表示欢迎：有经验的售楼人员大都欢迎对方表示异议，他们认为异议有助于销售。真诚地提出异议的顾客实际上是在为售楼人员指明距成交还差多远，同时向售楼人员提供了更多有价值的信息。2）切忌争论：售楼人员必须切记，不管顾客怎样激烈地反驳自己，不管顾客的话怎样与自己针锋相对，自己都不要与顾客争论。做到两点：1 小处忍让。顾客购房时，往往是最重要的几项需求被满足就决定购买，所以不妨在小的地方顺从顾客。2 给足顾客面子。表达对顾客的肯定看法，让顾客感到有面子。3）避开枝节：要尽量回避没有多大价值的枝节问题，以节省时间，提高推销效率，减少不必要的麻烦。2“物业管理的概念及特征”2.物业管理是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照合同约定，对房屋及其配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序活动。 特征：1）覆盖面广 2）综合性与服务性强 3）专业性强 4）业主处于主导地位 5）物业管理与社区管理结合
