1、房地产开发项目成本控制探讨引言 下载 房地产项目开发具有高风险、高收益，投资期限长的特点。一个项目需要经过从土地竞买、决策、设计、招标、建设施工到竣工验收等阶段。每个阶段的内容不一样，成本控制的方法也不一样。因此房地产项目成本控制需要分阶段、分步聚，在技术上，经济上，管理上进行系统的成本控制。虽然房地产项目成本控制是分阶段、分步骤的进行，但每个阶段相互制约，相互作用，相互补充，构成了一个全过程的成本控制管理系统。成本控制是一个全过程的控制，以成本控制为中心，在土地竞买、决策、设计、招标、施工、竣工各阶段，采用组织、技术、经济、合同的控制措施完成各阶段成本控制目标，从而实现成本的降低，达到预定的
2、目标。 一、土地竞买阶段成本控制 土地是房地产业发展必不可少的物质基础。房地产项目土地资源的开发利用，包括：项目地址的选择、确定用地规模性质、获得土地的使用权、对项目进行全面规划、实施“三通一平”等。房地产开发商参与竞买报价的过程归根到底也就是各方以各自实力为基础的博弈过程，因此在制定报价策略时，不但应当正视自身的实力更应当关注竞争对手的实力。在开发资质、技术素质、管理能力、开发经历与信誉等方面与竞争对手的对比，将直接影响报价策略的制定。掌握一些应价技巧可使房地产开发商竞买时保持心理稳定、从容应价，避免头脑不冷静而招致损失。房地产企业对竞买地块进行合理价格预测，是进行竞买报价的前提，也是控制土
3、地成本的关键。通过科学的价格预测法例如市场类比法和余值估算法预测出土地的价格。 二、决策阶段成本控制 房地产项目决策阶段的基本特征是智力化或知识密集性，其主要发生的费用是机会分析费、市场调查分析费、可行性研究费、决策费等。这些费用占整个房地产开的费用比例很小，而且在此阶段基本不会有诸如土地、材料、设备等要素费用的投入，但决策工作是成本控制的关键。因为决策阶段产生的决策结果是对开发项目的使用功能、基本实施方案和主要要素投入做出总体策划。决策的好坏、优劣将直接影响整个成本控制。项目决策阶段的成本控制工作主要包括：项目建议书阶段的初步投资估算及可行性研究阶段的投资估算、初步设计阶段的概算、以及项目决
4、策阶段的备选方案经济性比较等。目前我国的项目前期造价管理工作相对滞后，缺乏科学、合适的造价文件编制依据，大多依靠计价人员自身经验，具有很大的局限性和随意性。再加上不确定因素较多，它受到政策、经济、技术和现场条件等诸多因素的影响，很难进行量化控制，前期工作很大程度上是一个不定量模糊控制过程。 三、设计阶段成本 房地产项目的设计阶段对开发成本的全过程成本控制起着十分重要的作用，是实现房地产开发商根据可行性研究拟定的设计委托书及投资估算的过程，是对房地产开发项目进行全面规划和意图具体实施的过程。设计阶段也是房地产项目成本控制的关键与重点。尽管设计费在建设工程全过程费用中比例不大，但对工程造价的影响却
5、很大。设计阶段是用图纸表示具体的设计方案，设计方案确定以后，其实施方案和主要投入要素就基本确定了。合理的设计是施工阶段成本控制的前提。合理的设计方案可以节约施工阶段的建造成本，因为当初步设计方案确定以后，其结构形式、外观设计、平面布置及装修标准全部应确定，它对整个总投资的影响很大，在技术设计阶段，只是对工程设计的合理性、可行性进行确定，而这一部分对工程造价的影响相对较小。 四、招投标阶段成本控制 根据对招投标市场的调查分析，应重点从以下几方面着手解决： （1）招标文件应增加专家审核过程 建立专家审核制度，在资格预审文件和招标文件报送监督部门备案时，由专家对招标文件中的倾向性条款或明显不公平条款
6、进行审核，对于招标文件中的评标办法是否适合拟招标的工程项目，招标人也应对评标办法进行专家评议。 （2）防止投标单位串标 现阶段投标单位产生串标的主要原因是综合评标办法中，经济标的评标标底的产生过程投标单位报价占了较大比重，投标单位一旦串通就可以决定评标标底为多少。 （3）防止中标价底于企业个别成本低价中标主要是出现在综合评标法中的无标底招标。 五、建设施工阶段成本控制 工程施工阶段是房地产开发企业及工程设计意图最终实现并形成并工程实体的阶段，需要集中投入大量的资金和各种资源。在这一阶段中，虽然节约投资的可能性已经较小，但浪费的可能性却很大，极易造成投资的超支。因而，施工阶段的成本控制工作，在工
7、程建设成本管理中仍然占有重要的地位。在施工阶段全过程中采用先进的施工组织新技术和科学的施工方案，严格管理增加工程量的变更签证发生，尽量缩短施工周期，降低工料消耗。 六、竣工验收阶段成本控制 竣工验收阶段是成本控制工作的最后阶段。根据合同、竣工资料、国家或地方的有关法规，认真审核工程款。以原始资料为依据，对送审的竣工决算进行核实工程量，落实联系单签证费用，使审核后的结算真正体现工程实际造价。竣工阶段的成本控制主要包含竣工验收、工程计量以及办理竣工结算等工作。这一阶段是工程实施总结性的阶段，所有建安工程实际的投资，将在可这一阶段进行汇总，进而分析投资是否超标。 七、结束语 成本控制是房地产项目开发
8、管理中的一项重要内容，它贯穿于整个项目从土地竞买、决策、设计、招标投标、建设施工、竣工结算等全过程，对于提高开发项目投资效益和管理水平起着重要作用。项目开发成本控制活动应以成本效益观念为支配思想，实现由传统的节约、节省观念向现代效益观念转变，从投入与产出的对比分析来评价投入（成本）的必要性、合理性，努力以尽可能少的成本付出，创造尽可能多的使用价值，为企业获取更多的经济效益。 参考文献： 申立银，曾赛星，王峰.，郭成彬房地产经营与管理M.北京：中国计划出版社,2004（4）：120-125 苏伟伦，项目策划与运用M.北京：中国纺织出版社，2003（12）：200-230 武永祥，王学函，房地产经营与管理系列教材房地产开发M.北京：中国建筑工业出版社，2003（4）：100-11 （责任编辑：罗亦成）
