1、房地产开发成本控制对策研究摘要：房地产开发成本主要由土地与土建费用、配套设施费用、管理费用和融资成本、其他费用四部分组成。而土地成本、建筑设计、项目实施成为影响成本控制的三个最主要因素。房地产开发企业通过科学的策划设计、规范的招投标、加强施工管理、强化竣工验收等基本控制路径对开发成本进行有效控制。特别是在项目施工阶段，各部门特别是现场管理人员，必须综合协调、科学管理、互相监督，才能真正做到有效控制成本。 下载 关键词：房地产开发；开发成本；成本控制 中图分类号：F23 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2015）002-000-01 在目前中国经济“新常态”下，房地产开发市场竞争日
2、益激烈，企业面临更多更大更复杂的挑战，不可预测的因素增多，投资风险不断加大，有效的成本控制必将成为房地产企业的核心竞争力。如何挖掘企业潜在力量，降本增效，值得深入探讨。 一、房地产成本及其主要构成 1.土地与土建费用。这属于房地产企业开发成本的主体内容。其中土地费用占了绝大部分，它包括土地出让金，土地征用费和拆迁安置补偿费等。土建费用主要指项目土地平整、基础工程建设，主体工程建设安装等费用。2.配套设施费用。主要指水、电、燃气、通讯、景观铺装等费用。3.管理费用和融资成本。管理费用主要是房地产企业为组织管理房地产企业开发所支出的费用，融资成本是指企业在筹集资金中获得的资本而付出的费用。4.其他
3、费用。包括销售广告费、活动策划费、押金、各种不可预见费用等，一般不能超过成本的 10%。 二、房地产开发成本影响因素分析 1.土地成本的影响。目前我国房地产开发用地的获取方式有“招、拍、挂”三种模式。土地获取方式的改革，使政府对房地产用地实行定量有序控制，致使土地供应量相对减少。2.建筑设计的影响。建筑设计的成木控制是项目全过程成本控制的重点。优秀的设计成果有利于降低投资成本、缩短工期，从而变相给项目带来经济利益。通过价值工程等科学管理方法，在方案比选中的运用。3.项目实施建设的影响。在房地产项目开发建设过程中，施工单位根据建设单位提供的工程范围和施工图纸提交工程报价。工程费用最终按照实际完成
4、的质量进行结算。所以，项目开发建设过程中的成本控制对工程决算有相当重要的影响。 三、房地产开发成本控制基本路径 1.科学的策划设计。科学的策划设计主要包括以下方面：（1）实施限额设计。目前普遍存在项目开发周期紧，在设计阶段投入的时间相对欠缺，导致设计成果不够精准，给工程预算编制、招标清单编制等增加了不稳定因素。频繁设计变更，其中包含设计缺陷和建设单位对设计效果的调整，更让造价成本不断增加。所以在具体项目开发过程中，必须明确要求设计单位提供与设计内容相符的设计概算，进行精准的限额设计，综合考虑结构形式、材料设备、建筑装饰等；要多与设计人员沟通，把限额设计工作做到最优。（2）实行设计招标制度。无论
5、是土地规划、项目方案设计、还是最终的工程设计都要采用招投标制度，以选出满足建设单位要求、性价比最高的设计成果。（3）严谨审核图纸。在进行设计出图的时候，要严格审核图纸，多与设计人员沟通，进行多方面比较分析、选样、修改，提高设计图纸的质量，使设计成果更加合理、经济，减少因设计单位、建设单位自身原因引起的设计变更；结合工程实际，保证施工单位按图施工的可操作性，将工程变更尽量控制在施工之前。避免在施工阶段，反复修改设计方案，浪费人力、财力、物力。（4）合理策划营销。主要在项目推广阶段，合理支配广告费、活动策划费、销售人员推广费用等。企业应该善于挖掘项目自身区位优势、交通配套、性价比等潜在因素，放大优
6、势效应，建立营销激励机制，完善策划、营销预算制度，合理安排日常销售支出。 2.严格规范招投标制度。严格规范招投标必须做好以下环节的工作：（1）准确编制招标文件。谨慎分析各项指标，把工程标底控指到合理的下限。在编制招标文件的时候，要对招标中涉及费用的条款，反复斟酌、考虑，使其更加合理、准确。（2）招投标工作应遵循公平、公正原则。充分体现市场竞争，广泛接触、了解各施工单位并严格筛选。通过考察资质、业绩、技术实力等，最终选择综合指数最优的施工单位。（3）认真履行合同签订工作。承包合同要根据建筑行业相关规定明确双方权责义务。在关于费用结算等问题上要有明确约束，避免项目决算过程中出现纠纷，伤害双方合法权
7、益。 3.加强施工管理。加强施工管理包括：（1）深入了解施工人工、材料、设备市场价格。材料和设备在施工中占重要的地位，必须时刻关注其市场价格变化，认真评定材料和设备的性价比，才能宏观的控制好施工成本。（2）在施工现场管理方面，应严格控制设计变更。图纸设计与现场施工的差异，会引起设计人员与施工人员意见分歧，导致反复修改设计内容等情况发生，造成影响施工进度及建造成本的浪费。（3）加强工程签证的管理。专业技术人员应该据图核实、现场签证，既能有效防止偷工减料、浪费材料的情况发生，保证工程质量；又能对每个可能出现的工程变更做出全面的分析、审核，减少相关费用。（4）项目施工过程中防止承包商索赔事件的发生是
8、控制工程建设投资造价的一个方面。（5）认真做好审核工作，随着工程项目的进展，要定期审核工程的进程和账目，及时反馈成本的变动情况，并进行有效地调整，减少不合理的开支。 4.强化竣工验收。验收扫尾是整个工程施工的最后一个阶段，根据国家政策和合同规定，进行工程结算复审和工程尾款会签，确保工程全面履行合同，按期竣工。同时科学组织扫尾工作，最大限度降低财务成本，确保结算质量和投资收益。 四、结束语 成本控制是内功，是企业应对危机，发展壮大的核心竞争力。因此，要在激烈的竞争中，房地产开发企业要寻求一席之地，就必须不断地扎实成本控制内功。建立一套适合自己企业特点的控制方法，并不断地与时具进、创新经营，才能在残酷的环境下创造更丰富的利润空间，追求更大的发展。参考文献： 汤峰.房地产开发成本控制论以湖南融圣国际项目为例J.湖南科技学院学报，2014（3）：129-130. 彰美景.房地产开发项目施工阶段建设投资控制J.山西建筑，2010（3）：235-236.
