1、房地产开发企业会计核算的难点和重点探讨摘要：随着我国城市化建设进程不断加快，房地产业持续高速发展，该产业集土地开发、房屋建设、房屋销售为一体，会计核算较为复杂。为保障房地产企业的经济利益，有必要对会计核算的重点与难点进行系统梳理，以便提升会计核算的有效性。鉴于此，本文试图在阐释房地产企业会计核算重点与难点的基础上，提出几方面的优化策略，以提升房地产企业会计核算的有效性。 下载 关键词：房地产企业 会计核算 难点 重点 房地产企业属于高投入、高风险行业，一方面，就企业风险的规避方面而言，房地产企业的投资规模较大，且涉及土地、建设、销售等多个会计核算环节，会计核算复杂且具有较强的连锁效应；另一方面
2、，就企业利润方面而言，目前的房地产市场竞争异常激烈，库存量高，存量资产盘活困难，有效的会计核算有益于企业降低成本，提升效率。本文主要就房地产企业会计核算的重点与难点及其优化策略进行探讨。 一、房地产开发企业会计核算的难点与重点 （一）房地产开发企业会计核算的难点分析 首先，核算体系选择和平台搭建至关重要。房地产企业大小不一，规模不同，开发节奏各不相同，开发的每种业态的成本和销售去化难易程度也有区别，所以就要求财务人员在项目刚刚开始时，具有全局观，大局观，综合可行性研究报告，市场分析定位，项目成本测算，当地税务监管等各方面因素考虑，来选择项目是采用分公司核算，还在子公司核算，在项目滚动开发时，选
3、择搭建一个账套核算一个项目，还是一个账套多个项目分开核算，这对于后续的成本核算，费用归集分配，企业所得税汇算清缴，土地增税清算，项目的利润有着实质性影响。因众多因素影响，加之市场变化莫测，企业战略方针的调整，及宏观经济影响，税制改革等突发事件，容导致核算体系的选择和搭建异常纠结，有时确定了核算方式和搭建了核算体系，但随着时间推移，事件发生又会觉得不太适宜了，需要适时调整。这些都构成房地产企业会计核算的难点之一。 其次，核算业务难度加大，周期较长。目前房地产企业不仅仅是从事房屋建设与房屋销售，还负责房屋配套设施建设与装修设计方面，这就增加了房地产企业会计核算的类别难度。此外，房地产企业的周期很长
4、，耗资大、时间跨度大是房地产企业的典型特征，这也为会计核算提出了巨大的挑战，即如何调度与使用企业有限的资金进行房屋建设。将有限的资金运用到极致是房地产企业会计核算的难点之一。因此，核算业务的加大与实践跨度长是企业进行会计核算的难点。 最后，成本核算的难度加大。与以上表述类似，房地产企业的核算类别逐渐增多，周期逐渐加长，也使企业会计成本核算的内容逐渐丰富。一是房地产企业成本核算对象难以确定，鉴于目前核算的产品业态类别繁多，对成本核算对象的划分就显得很难；二是成本费用的分摊太过于主观化，没有明确的规定说明一些间接费用该如何进行分摊；三是对于分期项目的成本分摊，需要会计核算人员对项目进行周期划分，而
5、这样的划分对于财务人员而言具有难度和主观成分。因此，成本核算的难度不断加大是当前房地产企业进行会计核算的难点。总之，房地产企业会计核算分析的难点主要体现在：核算系统选择和平台搭建、业务难、时间长、成本核算复杂等方面。 （二）房地产开发企业会计核算的重点分析 首先，房地产企业涉及的业务类别较多，这些业务涉及的税种也较多（企业所得税、房产税、土地增值税等），而这些税种的纳税标准、纳税时间与会计核算均存在差异，这就需要会计核算人员在会计核算的同时兼顾纳税筹划与缴税事宜，防范税务风险。 其次，房地产企业在 2016 年 5 月 1 日实行“营改增”的新政，对于房地产行业会计核算提出了新的要求，应该作为
6、会计核算的另一个重点进行分析。国家出台了房地产行业过渡政策，即关于新项目和老项目的认定及老项目征收方式的选择，国家出台了房地产行业过渡政策：房地产老项目，是指建筑工程施工许可证注明的合同开工日期在 2016 年 4 月 30 日前的房地产项目。房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的房地产老项目，可以选择适用简易计税方法按照 5%的征收率计税；而一般纳税人的新项目只能按照一般方式纳税，不适用简易征收方式。房地产老项目具体采用哪种方式纳税，需通过详细测算后选择。 二、房地产开发企业会计核算的优化策略 （一）关于房地产企业会计核算难点的优化策略 首先，在会计核算体系选择和平台搭建时，要有前瞻性
7、，对于大型房产开发，一般应尽可能地选择成立多个子公司的核算体系，子公司拥有独立的法人资格，可以作为独立的融资主体，也具有签订合同，独立核算，和纳税、缴税的相关权利和义务，分别成立子公司，既能扩大融资规模，拓展新的融资渠道，利于清楚划分会计核算主体和纳税、缴税范围，还能分担经营风险和财务风险，如果一旦一个项目或者是一个子公司出现问题，不会波及其他项目的开发和运营。 在子公司的核算体系下，项目分期滚动开发，可以根据规模大小，尽可能选择一个账套，分期核算。一方面便于非直接费用归集和分配，另一方因为滚动开发，后一个项目前期投入较大，收入较少，其亏损可以用上一个项目的企业所得税税前利润弥补，达到降低当期
8、税负、整体实现延迟纳税、进而提高企业经营效益的目的。 其次，针对核算业务与周期作为核算难点之一，一是要对企业目前的业务进行分类，根据不同的业务类别进行会计核算；二是要完善会计科目，根据国家不断更新的会计准则及时更新企业内部的会计核算科目，同时要根据企业的实际情况完善二级科目，这样使企业的会计核算更加清晰明了；三是要合理利用资金，将资金运用于重点项目，集中资金发展企业的重点发展对象。地产建设时间跨度难以改变，但是可以合理调度资金，加快资金周转率。 最后，针对成本核算，一是要确定企业费用的分摊标准，例如土地面积法、价值分配法、预算造价法等，根据企业实际进行方法认定，要将不同的情况采用不同的方法标准
9、计入企业会计核算制度中，严格执行费用分摊标准；二是确定成本核算对象，对于分期开发的项目，要按照总平图确定的分期进行费用分摊，对于不是分期开发的项目，要按照产品的形态进行费用分摊。总之，要科学归类，费用分摊合理可行。 （二）关于房地产企业会计核算重点的优化策略 首先，对于防范税务风险，一是要强化企业财务人员与税务机关人员的沟通，及时了解当下税务政策，根据核算范围核算对应的税种；二是要做好纳税筹划，根据国家相关税法政策调整税务筹划方案，尤其要结合“营改增”新政进行合理避税，例如：企业经营中应尽量使用甲供材的方式签订合同，开发产品精装修策略等，这样可以尽可能多的获得增值税的进项税额，参与当期应纳税额
10、的抵扣，达到降低企业税负的目的。 其次，“营改增”新政应做好各项目的税负分析确定征收方式（见下表）。 经下表数据分析可得：在比较理想的情况下每 100 元的成本可以取得进项税额 9.45 元，因有些进项税额无法取得，故再按照进项税额的 8 折取得进项税额计算。 100 元的成本加计 20%的利润计算收入，由此可得出其缴纳税额为125/1.110.11-9.4580%=4.82 元，其税负为 4.82/125/1.11=4.28%，与简易计税 5%相比，采用一般方式计税对企业更为有利。 100 元的成本加计 28%的利润计算收入，由此可得出其缴纳税额为138.88/1.110.11-9.4580
11、%=6.2 元，其税负为6.2/138.88/1.11=4.96%，与简易计税 5%相比几乎差不多。 综合上述，依照上述理想状况，利润率低于 28%的项目可以选择一般纳税，项目利润率超过 28%应该选择简易纳税。 三、结语 房地产对我国城市建设具有重要作用，随着我国会计核算逐渐与国际接轨，房地产市场竞争异常激烈，房地产开发企业会计核算的重点与难点也逐渐凸显。在目前的理论研究中急需对其重点与难点进行系统地梳理。本文共分为两部分，一部分是房地产企业会计核算的重点与难点；另一部分是房地产企业会计核算的优化策略。虽然文章对房地产会计核算的重点与难点进行了梳理，但是并不详尽，不能代表全部的重难点与策略，而且由于篇幅所限也未能逐一深入，因此后续还需要多角度深入探讨和学习。 （作者单位：深圳建业工程集团股份有限公司）
