1、我国房产税征收中批量评估所面临的困难和对策研究中图分类号：F812 文献标识：A 文章编号：1009-4202(2012)03-000-01 下载 摘要：科学合理并且准确高效的房地产税批量评估方法是计算和征收房地产税的关键和基础。批量评估方法是指能够同时兼顾公平和效率，并且在较短的时间内以较低成本，高效率完成较大规模房产税征收的评估过程。房产税征收中的批量估计方法虽然优点较多，但此项评估技术在实际应用中还面临一些困难。本文重点探讨了房产税征收中的批量评估方法面临的困难，并针对存在的问题提出了一些相应的解决对策。 关键词：批量评估困难对策 一、 引言 我们知道，在税款的征收过程中，房地产税的征收
2、是很容易引起纳税人争议的。因此，科学合理和准确高效的房地产税批量评估方法很有必要在房产税征收中广泛应用，因为此种方法既可以兼顾效率和公平，又能更好地诠释房地产税量负担的公平原则。国际经验有效的表明，批量评估方法在房地产税征收中作用重大，意义非凡，因此得到了世界各国的普遍采用。我国在加入 WTO 后，也逐渐开始与世界接轨，房地产税征收中的批量评估方法也处在了摸索试点并且逐步优化的阶段。但是由于很多因素的结合，我国目前的批量评估方法在房产税征收中还面临很多的困难，需要我们在实践中不断加以改进。 二、批量评估方法在房产税征收中面临的困难 （一）前期准备不足 前期阶段的准备，对于整个工作的进度与效果来
3、说至关重要，而且其所花费的时间和成本也是相当大的，一旦准备不足，不仅无法重新返工，而且损失也很大。而前期的准备不仅包括软件更包含硬件的准备，但在具体的实践应用过程中我们往往只重视其中的一个方面，结果是既耗时又耗力，收效甚微。此外，我国目前各地信息系统的不完备致使相关数据资料的收集工作难度相当大，但是，如果想要建立符合我国当前的国情和房地产行情的模型及相应的工作软件，所耗费的人力及财力又是我们很难承受的。因此，在采用批量评估的方法时，为了保障评估结果客观性和准确性，就需要我们最大限度的有效的利用市场信息，这样一来，批量评估的方法往往就需要使用 50 到 500 个销售数据，这样投入力度是很大的。
4、 （二）房地产信息数据库的不完善 要想建立完善的房地产信息数据库，难度是很大的，由于机制体制存在的问题，致使我国的信息管理的方法落后、水平较低。如我国当期普遍存在的个人信贷系统的不完善、某些房地产交易证据缺失以及相关部门之间重要数据的未网络化等等。在采用批量评估方法时，因为缺少全面的房地产的价格参数的支撑，评估的结果往往会出现不够准确的现象。此外，房地产所处地区不同，所处行业不同，价格也会存在很大的差异，这些参数需要很精致的工作才可以进行区分并且得以有效利用，如果工作不够细致不到位，就容易导致结果的不公平。季节因素的影响，也是需要我们给与高度重视的。 （三）评估专业人才的缺失 批量评估方法不同
5、于一般的评估方法，需要专业的技术人员才可以进行，但由于我国先前对此方面的忽视，致使目前我国这方面的专业人才储备并不充足，具体来说是很缺失的。此外，现在从事此项工作的人员责任心不是很强，很多细致的工作并未给予高度的重视，做事也总是马马虎虎，草率了事，所有这些都在很大程度上制约了批量评估方法在房产税征收中的有效应用。 三、对策研究 我们知道，批量评估的方法在房产税征收中作用及意义是非同凡响的，因此我们应该好好的加以利用，使其作用发挥到最大，为更有效发挥其作用，我们针对上述几方面的困难，提出了一些相应具体的解决办法，我们相信通过以下几种办法，批量评估一定会成功的。 （一）做好前期的准备工作 为了使前
6、期的准备工作更充分，我们可以调动足够的人力到每一处目标房产进行现场的实地勘察，通过细致的工作调查，争取掌握每一栋物业的第一手资料信息，并及时把这些了解到的信息资料输入到相关的数据库中，以备日后的查阅参考。除了现场勘察获取资料外，我们也可以采用其他的方法获取一些有用的信息资料，其中比较权威的中介公司就是一个很好的途径。此外，对于市场方面的信息，我们也要进行充分的了解调查，如因季节因素或者区域因素对房地产市场成交价格造成的相关影响等，这些都将会对批量评估的公正起到重要作用。 （二）完善信息数据库 为保证批量评估的公正及准确性，在采用批量评估方法之前，我们应该根据我国的实际情况，建立并且完善房地产信
7、息数据库，争取实现信息资料的共享。为实现此目标，我们可以充分借助与利用现代高科技的信息技术手段，来收集并且整理房地产的某些重要数据资料。同时我们要利用这些现代的高科技手段，对这些信息资料进行及时的更新，以便提供更及时高效的数据资料。通过这些数据资料，批量评估的公正性就可以实现了。 （三）培养高度责任感的专业技术人员 房产税征收中的批量评估方法涉及到很多门的学科知识，如税收、房地产评估造价、信息技术、地理知识等等，而我国目前因多种因素，这方面的人才很是缺乏，因此，为了保证批量评估方法的有效运作，我们必须培养这方面的专业人才，可以通过在高校中增设相关专业或者通过有关的专门培训，来加强对这方面人才的
8、培养。此外，在对他们进行专业知识教育的同时，我们也要重视对他们的职业道德的教育，使得他们增强工作的责任感，否则，只有过硬的专业知识，也是很难满足社会需求的，为了实现此目标，我们可以实施责任自付制度，将工作的具体责任明确到每一个人身上，谁出了问题，谁来承担责任，以此来督促他们的工作责任心。 （四）其他辅助方法 我们还可以采取其他的一些辅助方法来更好的促进批量评估方法的使用，如税务机关的纳税申报机制、房地产严格的登记制度以及政府信息的公开制度等，通过这些方法，我们可以获取很多有用的信息，在批量评估中也可以避免很多不必要的麻烦，从而使得批量评估结果更加真实可信，更加具有说服力，更加体现公正客观原则。 参考文献： 杭州市财政局直属征收管理局课题组.房地产批量评估技术的理论探索与实践创新.北京:经济科学出版社.2009 张爱珠.对房地产税税基评估问题的探索.税务研究.2006. 张天.房地产税基评估研究.厦门大学出版社.2006.
