1、探析房地产开发投资的问题摘要：随着经济的发展，房地产业也迎来了蓬勃的发展空间，同时带动了我国 GDP的高速增长。房地产投资也在我国投资中占有重要位置，正确的房地产开发投资才能保证房地产企业资金的合理利用，合理化控制房地产投资的金额。然而随着近几年国家在房地产上加大宏观调控，房地产开发投资出现越来越多的问题，房地产问题日益凸显。本文将从 2013年我国房地产开发投资的背景以及出现的问题进行探究，为 2014房地产的开发投资提供一份参考。 下载 关键词：房地产 开发投资 问题 发展 在 2013年 2月份国务院常务会议决定实行“国五条”后，打乱了我国原本就不平静的房地产市场，这一政策的出台在我国国
2、内引起很大的争议，虽然我国政府在对房地产市场的调控上的“十年九调”，但是我国房价越调越高。所以房地产开发投资一直成为近期学者之间热议，针对这一问题，我国以及世界许多经济学家以及房地产开发大佬也给出了自己的看法，现在将从房地产实际开发实践中出发，对房地产开发投资所出现的问题进行探讨。 一、对我国房地产开发投资在过去一年的发展情况的探析 在过去的一年里我国房地产市场追从了从前年第四季度开始的回升态势，其中我国国房景气指数的最高值在二月份取得，达到了 97.92，这比 2012年 12份提升了 2.4个百分点。我国房地产国房景气指数的大概情况是，在一、二、三季度基本上保持了平稳的态势，但在第四季度却
3、有所回落。 （一）房地产开发投资增幅由年初缓慢下降 2013年除了 12月份，我国房地产开发投资达到了 7.74万亿元，同比增幅达到了 19.5%，增长情况比 2012年同比高出 3.3个百分点，但与同期固定资产投资增幅相比却低了 0.4个百分点。如果从月度数据来看，我国在2013年初房地产开发投资增幅达到了最高，以后逐月呈缓慢下降的态势，在商品住宅投资上，达到了 5.31万亿元的投资费用，与同期相比增长了19.1%，增幅增加了 7.2个百分点，其中商品住宅投资占 68.6%，与前年同期基本上持平。但是从在工程项目建设投资进度上，可以看出四个季度在房地产开发投资上的增速出现了小幅回落的情况，去
4、年全年投资增速约为18%，比前年投资增速高了 2个百分点。 （二）房屋交易量增幅高位回落 去年，我国商品房销售面积出现了较快增加的情况，但却出现了增幅逐月回落的态势。去年全年商品房销售面积大概计算达到了 120807万平方米，与同期相比增加了 20.8%，增幅增加 18个百分点。如果从月份数据来看，我国商品房达成销售面积的增幅由开年的 49.5%逐月下降到后来的 20.8% 。其中，商品住宅达成销售意向的面积为 9.89亿平方米，与同期相比增加了 21.3%，高于前年同期的 19个百分点。在去年全年，我国商品房销售达到了 7万多亿，与同期相比增加了 30.7% 。 （三）房价区域分化逐步明显
5、去年全年，从我国 70个大中城市住房价格上来看，出现了延续前年下半年上涨的态势。其中，我国的新建住房价格与同期相比上涨了 5.4%，环比涨幅为 8.4%。从分月度来看，新建的住房价格，涨幅环比由开年的 1%回落到了 11月份的 0.5%。从户型上来看，面积在 90平方米以下的新建商品住宅在价格方面增长最快。房价区域分化的情况比较明显，表现在我国的一线城市和较发达的二线城市房价比较明显的持续增长，而一般的城市房价上涨得比较缓慢。从经济发展情况来看，北京、上海、广州以及深圳等我国一线大都市新建住房的价格与同期相比涨幅均超过了 20%，此外部分经济发展良好的二线城市，如厦门、南京、福州、沈阳、太原、
6、郑州以及湛江等城市新建住房价格与同期相比涨幅一般在 12%-18%之间，同属于房价上涨态势相对比较快的城市。而去年全年房价增长速度比较慢的城市一般是我国的三、四线城市，其中新建住房价格涨幅较低的城市有福建的温州、河北的唐山、海南的海口和三亚、安徽的蚌埠和安庆、江苏的无锡、黑龙江的牡丹江、云南的大理以及广东韶关，这些城市基本是所在省份经济发展态势较慢，经济发展前景较差的城市，其新建住房价格与同期相比涨幅一般都在 6%以下。 二、房地产开发投资出现的问题 （一）企业资金融资困难 房地产作为一项高投资、高收益、周期长的产业。在资金投资上一般要求具有较充裕的资金来源，对于企业资金链的健康以及持续发展要
7、求较高。其中，企业在开发投资上的前期开发成本以及管理维护费用上较为重视，因为一个房产项目在开发的前中期往往是资金投入量最大的阶段，如何在项目前期筹措大量资金是每一个房地产项目的重点和基础，也是房地产管理者工作的重心。然而由于我国在金融建设上与发达国家有着一段的差距，进而导致有些企业出现融资难等问题。 1. 前期开发成本融资困难 前期开发成本包括多种资金费用，是房地产企业开发投资的首要条件，也是企业对于房地产开发的主要考量。一般包括以下几项主要投资，（1）土地开发费用投资，土地资源是房地产开发的基本，房地产开发企业的土地资源一般要依法向相关政府部门交付费用获得；（2）规划设计上的费用，在建筑建设
8、前期一般要先做出相关的设计方案，在这过程中要对所在地的人文以及地质进行考察与规划，然后根据实际情况做出设计方案，在这过程中将需要不少的资金；（3）基础设施和公共配套设施建设的费用，作为房地产最主要的资金投资，房地产开发企业在对楼房建筑进行开发投资的同时，也会建设相关的基础配套设施用来完善房地产的实用功能，一般包括教育、医疗、文化、体育以及周边的景观、道路、绿化面积等多方面的配合统一建设，其中还包括后期的维护以及对新物件开发费用。以上众多的投资费用是房地产开发企业投资首要考虑的问题，然而，因为我国相关金融制度还不完善，往往导致了部分企业在某一环节出现问题，进而投资不能环环相扣，影响投资质量。 此
9、外，随着央行对房地产企业贷款的监管要求不断提升，使得越来越多的房地产产商，很难从股份制商业银行获得贷款，从而不得不选择资金成本更高的信托，基金等融资手段。这也加重了房地产企业在开发过程中的资金需求的压力，直接减少了房地产项目的整体收益。 2. 难以维持管理维护的费用 一个成功房地产的开发投资不仅包括前期的投资建设，还包括后期的管理维护。只有相关工作做完善了，房地产开发投资才能发挥最大的作用，主要支出的费用由以下几项构成。（1）房地产业在开发期间，房地产开发企业的行政管理部门，在管理和组织经营开发的活动上要支出相关的各项费用；（2）向外筹集各项资金的时候产生的费用；（3）对建筑维护和设施维护的费
10、用；（4）对前期的住房销售提供劳务所产生的各项费用等。然而，有些房地产开发企业只对开发前期的费用进行预算，忽略后期的相关维护以及相关投资，进而导致了房地产开发的不充足，引发了一系列的冲突。 （二）房地产开发经济效益达不到预想效果 房地产开发作为大项目，一般在开发投资上要经过大量的考量，同时房地产开发项目也是一个长期的建设过程，在投资上要追求最大的经济效益。但我国目前在房地产建设上存在着多种条件的限制和制约，从而导致了一些房地产企业在开发投资上没有实现经济收益，导致企业出现亏损的情况。1、房地产开发项目选址和规划受到条件限制 在房地产开发投资上，一个好的选址位置直接关系到开发出来的产业能否达到消
11、费者的需求，以及完成经济创收。针对不同的人群以及消费者的不同需求，房地产开发企业一般在设计上先行定义，只有符合实际要求的条件才能获得消费者的芳心。然而，由于我国实际情况的各种限制，在我国部分实际开发出来的产业并不符合实际消费者的需求。 2、房地产开发规划上没有科学合理、求真务实 改革开放以来，中国的房地产开发行业拥有了很好的发展机遇，市场越做越大。各地如何的把土地资源利用好，一个企业如何在众多的同行中脱颖而出，从而取得最大的经济效益。科学的、合理的以及长期的规划开发，从实际情况出发，以求真务实的态度对市场需求进行研究是房地产开发工作的重中之重。一个好的想法只有以实际情况作为依托，才能发挥出作用
12、。但是，我国部分房地产开发企业脱离实际情况，只为了眼前的利益，进而造成了这些房地产产业没有达到理想的经济效益。 3、房地产开发周边环境与配套设施的水平不符 随着我国经济建设的不断发展，人民生活的不断提高，我国人民对于所居住的环境有了较高的要求。一个完善的房地产项目应该拥有一个完整的生活系统，居民在小区内可以完成在生活上的多数需求，比如教育、医疗、文化以及体育等。如果企业在开发的过程中，忽视了周边环境与配套设施的建设，房地产开发与投资只会陷入一种尴尬局面而导致销售情况不理想，进而影响项目整体收益。 4、后期营销效果不好 房地产开发与投资实际上就是为了实现经济效益，而后期的营销直接关系到经济创收能
13、否进行。一个好的房地产开发公司往往拥有优秀的营销团队，营销团队的工作效益又关系到房地产开发最后环节的完成。但是，我国有些房地产企业却往往忽视了营销人员的培养，只是在房地产后期营销时拉起一队乌合之众。因而也导致了营销效果大打折扣，没有达到房地产开发之初的预想。 三、结论 我国现行的房地产开发产业还在逐步完善的过程中，在各方面均存在着不同的问题。本文主要从房地产资金投入以及投资创收两大方面出发对我国房地产开发与投资出现的问题进行探究，希望能为我国房地产的健康长远发展做出一些参考。同时，也希望我国相关房地产从事人员加大研究力度以及不断探究，为我国房地产事业做出更大的贡献。 参考文献： 刘琳，任荣荣.2013 年房地产市场形势分析与 2014年走势预测J.中国物价，2014 曹军新，胡峰松.房地产调控的地方政府功用及其纠错机制J. 宏观经济，2012 朱英姿，杨斌.房地产价格周期的宏观分析EB/OL，中国金融学术研究网（CFRN）工作论文，2011 （责任编辑：祁彩云）
