1、浅析土地增值税摘要：本文从土地增值税的内容和对企业的实际影响分析入手，结合当前土地增值税征收情况谈谈企业如何有效应对土地增值税。 下载 关键词：土地增值税 税制 筹税 一、土地增值税简析 （一）特点分析 土地增值税虽然也是一种重要的国家税制，但是在与其他税制比较之下，其自身也具有多方面的特点。 首先，土地增值税的计税依据是土地转让、房地产转让以及土地上附着物转让的增值额，而非转让所得的全部费用。所谓增值额是指转让及销售总额在扣除相应成本、相关费用以及其他应缴税金及其他方面项目成本和支出之后所剩余的余额，在这点上就呈现出了与增值税增值额的不同之处。其次，土地增值税在征收范围方面比较宽泛。土地增值
2、税的征收范围包括了当前我国国土境内的所有房屋转让、房地产转让以及各种形式的建筑物转让及附着物转让，在征收对上上面不仅包括单位同时也包括了个人，而且在纳税对象方面也没有国籍、地域、身份等方面的特殊规定。同时不论转让所得是货币形式、实物形式还是其他形式都需要进行增值税的缴纳，同时也不论转让的性质为何都需要进行缴纳，因此，是一种征收范围非常广泛的税制类型。 再次，土地增值税的征收是重复性的，一般来说我们进行纳税都是就一个物品进行一次性征收税费，但是土地增值税是施行重复征收，也就是说，一间房产，不论发生多少次的交易行为和不论交易增值税为多少，每次都要进行土地增值税的征收。 （二）土地增值税开征的重要性
3、分析 首先，土地增值税的开征是一项国家对房地产开发商以及房地产交易市场的宏观调控政策，能够有效实现控制房地产市场过热、平抑房价的作用，从而进一步规范我国的房地产开发市场及交易市场。 其次，国家也可以通过土地增值税重复征收的这种特点来有效控制土地炒买炒卖的过热行为，防止不放商人不断的炒卖土地而从中获取暴利，同时也可以对房地产市场的买卖价格进行一定程度的控制，有效控制让土地买卖行为趋于合理化。 再次，随着我国房地产开发市场及交易市场的不断规范化与规模扩大化，以及近年来世界范围内的优质房地产开发企业的不断进入中国市场，我国政府也能够通过土地增值税的征收方式为国家财政税收获取更多的资金收入，从而更好的
4、实现国家建设。 二、土地增值税合理纳税手段研究 前文我们提到了土地增值税的诸多特点以及土地增值税对房地产开发企业的种种影响，因此为了更好的实现对土地增值税的合理应税，同时也为了帮助房地产开发企业及相关企业在应对土地增值税方面寻找更好的筹税方法，下面我们就土地增值税合理纳税手段方面的问题进行讨论。 首先，我们根据土地增值税是按照土地交易、土地上面建筑物交易以及附着物交易的增值额进行征收计税的特点来看，想要切实降低土地增值税的纳税数额，最重要的一点就是要采用合理合法的手段最大限度降低交易过程中的增值额，让更多的收入能够通过其他成本支出及收入支出的形式进行抵扣。所以我们应该加强对分散收入这个问题的工
5、作力度和研究深度。在分散实际计税收入方面。应该努力寻找能够进行分开计价的部分，将这些项目的销售从整个房地产的销售行为中进行分离，使两者之前切断必然联系，从而不作为土地增值税的应税范围。例如在进行房屋销售时，房屋本身的价值为 100 万人民币，房屋内部设施、设备的价值为 30 万人民币，如果将这两项合并到一个购买合同中，总计为 130 万人民币，那么土地增值税的应税基数就会变成 130 万人民币，其后所具体缴纳的增值税费用也会因为基数大而变大。所以在面对有附加销售物品的房地产销售活动中，应该尽可能的将房产本身之外的其他费用进行单独的买卖合同签订，这样就能够最大限度降低房地产交易行为所直接产生的交
6、易收益，从而降低土地增值税应税基础。而且我们还可以从普通销售合同印花税低于房地产销售合同印花税的方面获得更多的纳税优惠，可谓一举两得。 其次，由于现在的房地产销售市场日趋火爆，企业之间的竞争日益激烈，因此过去的毛坯房、清水房都已经无法为企业获取更多的销售市场和客户青睐，所以精装房在当前的房地产销售市场中逐渐走俏，许多房地产开发企业也加入了精装房销售大军之中。但是如果精装房的售价必然会比毛坯房和清水房的售价更高，因为装饰装修费用在售价中占据了很大比例。但是如果将房屋售价与装饰装修售价合并到同一个房屋购买合同当中，那么土地增值税的纳税基数也必然增大。所以企业可以考虑将房屋销售时间、房屋买卖合同签订
7、时间与装饰装修合同签订时间进行分开处理，首先与客户签订清水房或者毛坯房的购买合同，并注明销售金额。然后在装饰装修工程完工之后再进行第二份装饰装修、设备安装的合同。这样就能够让第二份合同进入营业税的征收范围也不会被合并到土地增值税的征收范围当中，这样能够利用营业税征收税率低于土地增值税征收税率的有利条件帮助企业进一步降低税费缴纳的总额，实现减税目的。 再次，任何税费的缴纳数额与实际收益之间都有一个平衡点，如果低于这个点，虽然纳税少但是企业的实际收益也会少。如果想要提高收益而让售价不断提高，所带来的也是税费缴纳的基数增高。所以企业应该加强对平衡点的考量与把握。必须认真考虑合理定价问题，取得最佳平衡点，同时还要努力实现增值税抵扣数额的比例，达到有效降税的目的。 三、结束语 土地增值税是我国的一项重要税制，不仅能够有效实现国家对房地产开放行业及房地产销售市场的宏观调控，同时也是国家财政税收的重要来源。对于企业来说，积极纳税是基本义务。但是为了实现企业收益的不断提升也需要加强合理应税前提下的有效筹税与科学避税研究，从而实现企业自身收益增长、实力提升的目的。 参考文献： 张锐，黄盈霏.税收筹划的法律思考.中国市场.2011.4. 曹彦栋，游群林.房地产业税收的问题与对策.企业研究.2012.6. 周媛.从毕马威事件看税收筹划业的发展.税收征纳.2013.11. （责任编辑：刘璐）
