1、浅析外资并购对我国房地产业的影响摘要：房地产作为我国国民经济的支柱产业，对经济发展的作用举足轻重。文章结合我国房地产的发展现状，从长期发展的角度，对房地产业外资并购的影响进行了探索性分析。 下载 关键词：房地产产业影响 对外开放后，外资在我国很多行业进行并购，其积极意义已被众多学者通过理论和实证检验得到证明，但是由于房地产业与一般的工业产业不同，房地产兼具了投资与消费的双重性，产业资本和金融资本同时活跃于并购领域，使得目前房地产业外资并购的主体和并购方式相对复杂，并购的影响也值得具体分析，结合我国房地产业所处的发展阶段，对房地产业外资并购影响应该从长期和全面的角度考察，而不能流于一般性结论。
2、从积极方面看，房地产业外资并购有如下影响： 一、促进房地产产业结构优化调整 与房地产业发达的国家相比，我国房地产产业集中度低，资金少、规模小的中小企业所占比重较大。美国学者迈克尔?波特曾指出：决定一个国家国际竞争力的关键因素之一是具有一定集中度的产业结构。外国的大型房地企业进入我国，对一些中小企业进行兼并，客观上使资源向效率高的企业集中，从整体上优化产业结构。除此之外，外资房地产企业可以通过“前向联系”（与原材料、装修设备零部件供应商）以及“后向联系”（房地产中介、物业服务商）在客观上向关联企业传递知识和技术，有利于我国房地产业整体行业水平提高。 二、有利于改善我国房地产企业的资本结构 融资困
3、难是房地产企业突出的问题，根据中国统计年鉴（2008）的相关统计数据，我们计算得出房地产企业平均资本负债率高达 70%以上，银行贷款是其资金的主要来源。而外资的并购参股在一定程度上承担了内资房地产企业部分融资责任，而且一般的跨国并购都会为东道国带来后续性追加投资或辅助投资，不但使房地产企业的资本结构相对优化而且在客观上使得我国银行系统的风险得到一定程度降低。 三、提供了多样化的高档房地产商品，丰富了消费者的选择 外资房地产企业从规划、设计、开发到物业服务等环节能做到更加科学合理，为消费者提供了更多选择的余地。以上海为例，港资地产企业开发的如新天地、恒隆广场、港汇广场等著名建筑；东南亚企业如新加
4、坡凯德置地开发的莱福士广场，印尼金光集团开发的外滩中心等。从这些实例中我们可以看出，外资房地产企业确实促进了城市建设，丰富了房地产商品，同时为内资企业提供了参考学习的标杆，促进了行业竞争力的提高。 当然，从长期看，房地产业的外资并购也有一定的消极影响：一方面，外资并购加剧房地产地区发展不平衡。受东西部经济发展不平衡的影响，房地产发展本来就很不平衡，从地域分布上来看，2007 年，东、中、西部地区房地产投资额分别为 15640 亿元、4775 亿元、4865 亿元。外资房地产企业的并购指向更偏向于东部发达的一、二线城市。这一方面加剧了这一地区的资源供应紧张，可能会造成这一地区房地产业结构性过热，
5、同时使得有开发需求的地区缺乏利用的资金，这进一步拉大了东部与中西部的房地产业的发展水平的差距，使得产业发展不平衡的局面加剧。 另外一方面，我国房地产产业安全值得关注。我国的房地产业目前处于发展的初级阶段，抵抗干扰的能力不强。虽然目前外资并购尚未到影响产业安全的地步，但是近两年来境外基金通过各种方式频繁收购，已经掌握了一、二线城市的很多优质物业。现在很多房地产企业努力上市融资，这使得外资进行股权并购相对容易操作，为资金雄厚的私募基金进行投机性并购提供了温床。证券市场和房地产市场强烈联系在一起，当房地产业景气期过去时，这些外资有可能将持有的股份抛售，不但影响到房地产企业而且影响证券市场的稳定，影响
6、到产业发展。 同时，很多外资大型企业从长期战略利益出发，利用雄厚的资金实力力拓中国市场，并不在意短期亏损。以新加坡凯德置地为例，从 1994 年进入中国之后，凯德置地一直亏损到 2001 年，然而即使在亏损期，凯德也不惜大手笔并购内资房地产企业，借以扩大市场份额和储备土地资源，而截止到 2008 年它已在中国建造了 4 栋写字楼、8 栋公寓、10 个住宅项目、6 栋独资商业物业以及与深国投合作的 21 家商业设施。类比这种扩张方式及速度，国内房地产企业的市场份额堪忧。 总起而言，从行业来看，外资并购有利于优化产业结构，提高产业集中度，丰富商品房供给。从国内被并购企业自身来看，外资参股合作或并购，有利于缓解企业资金供给不足，企业的资金链不至于断裂；从并购后的行业溢出效应来看，外资起到了很好的示范作用。另外一方面，外资并购加剧了房地产地区发展不平衡的局面，同时有可能对房地产的产业安全造成影响。所以综合而言，如何区别对待进入房地产业并购的外资，努力发挥其积极效应，规避其不利影响值得我们深入研究。 参考文献： 牛凤瑞、李景国主编.中国房地产发展报告M.北京：社会科学文献出版社，2008:109 肖卫国.跨国公司海外直接投资研究M武汉：武汉大学出版社，2002 尧秋根.中国外资并购市场：国际背景与市场转型M.北京：中国经济出版社，2008 新华网.l （责任编辑：贾黛）
