1、浅谈估价中如何保护当事人的合法权益随着社会主义市场经济体制的不断完善，如何在房地产估价中维护房地产权利人的合法权益，摆在了估价人员的面前，也是估价人员必须要重视和研究的课题。下面笔者就此问题谈几点浅见。 下载 一、房地产转让、抵押等资产评估，应当遵循房地产权利主体一致的原则 中华人民共和国城市房地产管理法规定：“房地产转让抵押时，房屋所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”（即房子土地不分家）这里讲的“转让”，是指产权人的变更；讲的“同时”，包括时间一致和主体一致，不允许出现房屋所有权是张家的，而土地使用权却是李家的分离现象。因此，估价人员在为房地产转让进行估价时，应当遵循法律、
2、法规规定的房地产权利主体一致的原则。否则，房地产权利人的合法权益将无法得到充分的体现，甚至会造成国有资产流失。据有关资料介绍，上海一级土地区域内的某国有大酒店，拟以自有房地产与某外商合资。当时该酒店的房地产价值约 1500 万元人民币，其中房屋价值 700 万元，土地使用权价值为 800 万元。如果在估价报告中只明确了房屋价值为700 万元，而忽略了土地使用权价值，那么就有一半左右的价值未计入该酒店的房地产总价值。若仅以房屋价值作资入股，实际上就意味着有 800 万元左右的国有资产流失。因为中华人民共和国公司法和中华人民共和国城市房地产管理法规定，有限责任公司股东以实物、工业产权，非专利技术或
3、者土地使用权出资（抵作股款）的，应当依法办理其财产权的转移手续。而房屋所有权转让时，其占用范围内的土地使用权同时转让。因此，无论在估价中是否计入土地使用权价值，一旦房产价值转移，土地使用权价值也一并转移。有鉴于此，我个人认为，在为房地产买卖、赠与、继承、交换、兼并、联营、投资入股、抵押等交易活动进行估价时，应当遵循房地产权利主体一致的原则。 二、房屋拆迁补偿、赔偿、保险纠纷处理等评估，应当具体情况区别对待 在城镇国有土地范围内，土地除非发生剧烈的、极具破坏力的地壳运动（如四川汶川大地震），一般不会灭失，而房屋就其自然属性而言，有可能遭受水灾、火灾、巨风摧毁等自然破坏，就其社会属性而言，可能因国
4、家建设需要而拆迁，或因权属受侵害而诉讼等。所以为房屋投保，受损赔偿和拆迁补偿等进行估价时，不能盲目，生搬硬套地将房屋价值结合在一起进行评估，也不可机械地将房、地权益率划定为各占 50%，或者简单地在房地产总价值中扣除房屋重置成本后，将所有权益全归于土地，而应当在估价中根据不同的估价目的，采用适用的估价方法，科学、合理地进行，并将房地产经营中的机会成本，风险收益等在房价和地价中合理分摊，正确评估房地产价值，维护房地产权利人的合法权益。 三、房地产的核心问题就是价格问题 几年来的工作实践，使我更加深了对房地产估价理论的理解和认识。要想解开评估中出现的难题，房地产估价的一系列评估方法正是解决这些难题
5、的打开这把锁的金钥匙。我们根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选择最佳的估价方法，在综合分析能影响房地产价格因素的基础上客观、公正、合理地进行评估工作。 1、要以基准地价为基础进行评估 中华人民共和国城市房地产管理法以法律的形式规定政府应当定期确定和公布基准地价。作为评估机构，应当以基准地价为基础，按有关规定，结合委估地块的具体情况，进行系统修正，不宜参照因特殊情况而产生的低价出让、转让的交易实例，以免造成估价结果出现偏差。如果没有基准地价可供参考，也可以采用收益法、成本法或假设开发法等方法来进行评估。 2、要依据城市规划要求进行评估 一定的出让、转让合同总是与一定的规划条件相关联的，出
6、让、转让合同一旦生效，受让人就必须按合同中的约定（如建筑容积率、规定用途等）对受让地块进行开发利用。因此我们在评估时，应当根据政府规定的规划条件进行合理地估价，而不能根据土地受让人在开发利用过程中超越规划条件限制或未合理使用规划条件的情况下进行评估。 四、在为特殊交易类型估价时应充分考虑相关因素 由于房地产交易类型是现多样性特点，即有权属（指房屋所有权和土地使用权）转移的房地产买卖、赠与、继承、析产、兼并、入股、土地使用权出让、转让等，也有权属不发生转移的房地产租赁、抵押、典当等。在权属转移的交易中，由于房地产权利一次性让渡，因此在一般情况下是比较容易把握住市场因素的，但在权属不转移的交易中，就应注意市场波动因素对该类交易的作用。同时，由于我国现阶段土地供给存在出让和行政划拨双轨制，即使在出让或转让中，也有净地、毛地出让、转让的情形。所以在为这类交易进行估价时，尤其应当重视政策因素的影响。 总之，房地产估价是一项政策性强，涉及面广，科学严谨的工作。如何在估价中维护房地产权利人的合法权益，这就要求每个评估人员使评估结果更为合理、可信，更经得起推敲。同时也有待于提高评估人员的评估理论素养和估价质量，在实践中进一步探索，促进房地产估价工作的更大发展。 （责任编辑：张彬）
