1、浅谈“营改增”对房地产企业的税负影响及对策【摘 要】2016 年 5 月 1 日全面推行“营改增”，试点范围扩大到了建筑业、房地产业、金融保险业以及部分生活服务业。其中“营改增”对房地产企业税额的影响较大。论文结合房地产业的现状， 结合房地产行业自身的特点，以呼伦贝尔市华辰房地产开发有限公司为例，对“营改增”后房地产企业税负的变化进行了分析，并提出几点对策。 下载 【Abstract】May 1， 2016， the full implementation of the “change business tax into VAT “， the pilot expanded to the con
2、struction industry， real estate， finance， insurance and some living servimpact on tax of real estate enterpricteristics of the real estate industry， takes Hulun Buir Huachen Real Estate Development Co. estate enterprise after the “replacing business tax with VAT”， and puts forward some countermeasu
3、关键词】营改增 ； 房地产业 ； 税负； 对策 【Keywords】change business tax into VAT； real estate industry； tax burden； countermeasure 【中图分类号】F293.3 【文献标志码】A 【文章编号】1673-1069（2017）09-0076-02 1 引言 “营改增”顾名思义即营业税改增值税，那么为什么要进行“营改增”呢？首先它避免了营业税重复征税、不能抵扣、不能退税的弊端；其次把营业税的“价内税”变成了增值税的“价外税”，形成了增值税进项和销项的抵扣关系，?纳畈愦斡跋觳?业结构与国际接轨。那么它对税负的影
4、响是怎样的？本文首先就“营改增”对房地产企业的税负影响进行分析，之后就“营改增”对房地产企业所带来的税收影响提出相应的对策。当然不同地区、不同行业会有所不同，呼伦贝尔市是一个地级市，是一个三线城市，我们现仅以呼伦贝尔市华辰房地产开发有限公司为例进行探讨。 2 “营改增”对房地产业的税负影响 “营改增”后房地产业增值税的适用税率为 11%，但因房地产行业本身的特殊性，在实际“营改增”过程中，房地产行业有一个过渡性的税率政策，房地产开发企业中的一般纳税人，销售自行开发的开工日期在 2016 年4 月 30 日前的房地产项目，以及一般纳税人出租其 2016 年 4 月 30 日前取得的不动产，可以选
5、择适用简易计税方法按照 5%的征收率计税，这意味着房地产企业的老项目可以适用和营业税同样的税率。下面我就房地产老项目和新项目分别来分析一下“营改增”后对房地产业的税负影响。 2.1 “营改增”对房地产开发老项目的税负影响 房地产开发的项目周期一般为 23 年，对于房地产开发老项目来说已无法再完整取得开发过程中的全部增值税进项发票，无法抵扣进项税，所以可以选择简易计税方法按照 5%的征收率计税，但不可抵扣进项税额。虽然和营改增之前的营业税税率相同，但增值税是价外税而营业税是价内税，实则是降低了房地产行业的税负，下面列表来说明一下： 由以上数据不难算出实际增值税的税负只有4.76%（47619.0
6、5/1000000=4.76%），下降 0.24 个百分点，毋庸置疑，对于房地产老项目来说，选择简易计税方法降低了房地产行业的税负。 2.2 “营改增”对房地产开发新项目的税负影响 “营改增”后房地产新项目（2016 年 5 月后开工建设的房地产项目）采用一般计税方法适用 11%的税率缴纳增值税，目前这些新项目大多处于建设期，尚未完工，也尚未对外销售。但是，即使税率从 5%提高到 11%，企业税负也是有可能将会下降的，因为按照“营改增”政策规定，房地产一般纳税人销售自行开发的房地产项目，除了可以按规定抵扣的进项税额外，还可以按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的
7、余额计算销售额，这对房地产业来说，是从未有过的税收政策。这个税收政策将会有效地保证房地产开发商税负的降低，因为在房地产企业土地出让金占成本的比例约为 30%40%，大中型城市所占比例会更高，所以将这部分土地出让金在销售额中扣除，可以大大减少企业的税费负担。由此看来，对于房地产新项目的税负也是有望降低的。 3 必要的税收筹划与对策 房地产行业“营改增”试点刚刚 1 周年，由于在新的税收体系下还没有经历过一个完全的结转周期，所以税负是增是减还要在以后的实践中加以论证。那么为了确保“营改增”能够降低房地产业的税负，我们应该做一些必要的税收筹划与对策。 3.1 开发成本的税收筹划及对策 对于地产行业，
8、开发时间较长，并且耗资巨大，成本资金需要严格控制，达到精确预算，那么一定就会降低房地产企业的成本。由于“营改增”是要对增值税的进项税额进行抵扣，而增值税的发票一般都是由供货商或建筑施工单位提供，所以房地产企业在工程建设的期间，一定要了解合作方是哪种纳税人，必须要求合作方具备正规的行业资质，这样才能最大限度地抵扣进项，也就减少了房地产企业的纳税额。房地产企业的税收对房地产效益有很大的影响，税负的增加会造成房地产企业没必要的成本增加，所以对房地产企业的开发成本一定要做好筹划。 3.2 重视 “营改增”有关政策、制度的学习 “营改增”实施之后，对于大家来说都比较陌生，有一点抓不着头脑，不知道从何入手
9、。房地产企业要加强对有关人员的培训力度，财务人员应当主动学习增值税相关政策，掌握好增值税制度下的财务核算方法，管理好进项，严格遵守增值税发票管理制度。当然税收工作并不仅仅是企业财务部门的工作，还需要企业全体人员共同配合，业务人员要重视增值税专用发票的索要及审核、经营管理部门人员在签订合同过程中要审查供应商的纳税人资格，选择有正规资质的供应商，并注重合同中合同金额及应纳税额的约定等。 4 结语 综上所述，“营改增”对房地产行业是既有利又有弊的，在某种程度上给企业带来了一定的风险，同时也给企业带来了税负降低的可能。从目前来看 ，“营改增”对房地产行业的影响更多的方面是积极的。作为房地产企业，我们只
10、有做好自身的完善工作，进行自我调整，做好筹划，加强对政策的学习和理解、根据自身的实际情况调整好经营策略并提高财务管理水平，才有可能使自己在改革大潮中健康持续的发展。 【参考文献】 【1】俞矜慎.浅析营改增对房地产企业的影响及对策J.经营管理者，2016（08）：51. 【2】刘艳红.“营改增”对房地产业的税负影响及对策思考J.会计之友，2016（11）：98-100. 【3】钟顺东，钟涵宇.房地产行业“营改增”税负探究J.企业导报，2016（1）：8-9. 【4】吴小红，营改增对房地产企业税收的影响及其对策J.企业导报，2015（8）：109. 【5】杨圣宏，“营改增”对房地产企业税负的影响及对策J.财经界（学术版），2015（6）：99.
