1、我国老年地产的可行性分析党和政府在总结老龄工作实践经验而确立的“老有所养、老有所医、老有所为、老有所学、老有所乐”作为我国老龄工作的指导方针，“五个老有”是一个完整的体系，涵盖了老年人需求的主要方面。但是，随着经济的发展，人口老龄化不断加剧，现行的城市居家养老和传统的家庭养老已经不能满足老年人的进一步需求。随着“4-2-1”家庭的出现，养老问题越加严峻。因此，老年公寓的不断发展是城市养老的必然要求。 下载 老年公寓的发展是城市养老的必然要求 随着人口老龄化，高龄、空巢、失能的老人越来越多，我国的养老模式正从居家养老向社会化养老转变，很多老人选择机构养老。但是，在城市中却存在着一个有一定经济能力
2、的群体，却没有合适的安享晚年的环境。据调查发现，城市中大部分退休老人都不愿去现有的养老院养老，但提到老年公寓，大部分人愿意去居住或者会仔细考虑。甚至有些在职的中年人也在为自己物色条件较好的老年公寓，以备安享晚年。由此可见，随着人口老龄化的加剧和经济生活水平的提高，老年公寓的发展是城市养老的必然要求。 一、老年公寓的发展有利于缓解我国人口老龄化的压力，维护社会的正常发展。国际上通用标准是当一个国家 60 岁以上老年人口占人口总数的10%，或 65 岁以上老年人口占人口总数的 7%，即意味着这个国家或地区的人口已进入老龄化社会。目前，中国 60 岁以上老年人口已近 1.44 亿，占总人口的 11%
3、，其中近四成分布在城市，并正以年均约 3%的速度增长。据预测，到 2030 年，中国将迎来人口老龄化高峰。中国老龄事业的发展白皮书中指出：大力发展老年公寓、养老院和老年护理院，为不同经济状况和生活能力的老年人，特别是高龄病残人群提供机构养老服务。在社会结构中，当老年人数过多，而他们的生活和精神质量得不到保障时，就势必会影响到社会的和谐稳定发展。老年公寓的发展和完善，可以在一定程度上缓解我国城市人口老龄化的压力，维护社会的稳定，使社会正常发展。健全的社会保障体系，是改革发展的“减震器”、社会公平的“调节器”和社会安定的“稳定器”。妥善处理人口老龄化问题，关心老年人需求，加快发展养老服务业，是贯彻
4、落实科学发展观、坚持以人为本的具体体现。解决老人生活中的实际问题，有利于保持家庭稳定和睦，促进老年群体与其他群体相处，这是构建社会主义和谐社会的重要内容，是社会文明进步的重要标志。 二、有利于保障老人的安全，解除子女的后顾之忧。安全问题，一直伴随着人一生的生活和发展。在马斯洛的需求理论中：他认为人作为一个有机整体，具有多种动机和需要，包括生理、安全、社交、自尊和自我实现的需要。特别是老年群体，为社会做贡献后，身体有大不如从前，容易患发一些疾病，发生意外的可能性也大大增加。家庭养老缺乏专业护理，增加了不安全事件的发生，这无疑增加了子女的负担，也使老人自身受到身体和精神上的损害。老年公寓按老人特点
5、设计，是配有专业化的基本生活服务系统和护理系统的老年居住建筑，不同于传统的养老院和普通住宅。从老人的安全角度出发，减少了意外的发生，解除了子女的后顾之忧。老年公寓的人性化设计，外地子女可以通过网络视频和老人联系，随时了解老人的身体和生理各个方面的情况。 当前城市养老过程中存在的问题 随着社会的不断进步，人们越来越重视养老，我国的养老模式却日益暴露出很多问题。近年来，时常会有空巢老人猝死家中，这让我们不得不思考这种养老方式的弊端。特别是城市，由于工资水平和生活质量的提高，老人独居的比例不断上升，这对城市的养老提出新的挑战。 一、不能满足老年人的养老需求。随着经济社会的发展，人民生活水平的提高，社
6、会生活方式的转变，老人在日常生活照顾、精神慰藉、心理支持、康复、护理、临终关怀、紧急救助等方面呈现出日益增长的需求。近年来，虽然中国政府大力发展社区为老服务，并改善了老人居家养老的环境。但相对于城市老人的需求，城市居家养老和社区照料已不能满足，存在的问题也很多。第一，养老机构的供给严重不足。老年公寓已经成了很多老人的选择，然而我国养老服务机构所能容纳的人数却只占老年人口的0.8%，落后于发达国家的 3%。第二，养老服务内容较为单一。养老服务内容一般有生活照料、家政服务和精神支持，但是一般是由政府购买服务或是自愿者参加，往往会由于资金和人员有限，只能提供非常有限的服务项目，并不能满足老人全方位的
7、养老需求。第三，服务水平低。居家和社区养老主要是针对生活困难和高龄的老人，而健康老人相应的养老需求就得不到满足。大多数养老院和福利院，由于专业护理人员匮乏和公共设施不健全，让许多有一定经济基础的老人望而却步。 二、政府和社会支持力度不够。近年来，政府虽然加强了对城市老人养老的关注，也增加了一些养老院等养老机构和一些社区公共设施，但是相对于巨大的老年需求，政府和社会的支持力度还是不够的。第一，政府投入的资金有限。政府对社会保障的财政预算有限，而在众多制度中，养老制度较为复杂，政府的人力、财力和物力很难到位。养老机构的床位也是有限的，基础设施不够齐全，这就把很多老人排除在体制之外。因此，尽管老人有
8、需求，但是却只能留在自己家中，特别对于空巢老人而言，无论是物质生活和精神生活服务都是有限的。第二，政府对城市养老方式的宣传力度不够。很多城市老人的养老理念还停留在养儿防老和家庭养老上，对机构养老和社区养老缺乏认识，因此没有认同感。 三、相关法律法规不健全。现在机构养老越来越受老人的青睐，社会化养老方式和市场的不断介入，相关法律法规的不健全严重阻碍了养老事业的发展。虽然，国家颁布了关于在全国推进城市社区建设的意见、关于加快发展养老服务业的意见等一系列政策性文件，但是没有一部真正的法律法规来保障老人的养老权益。国家有关老年公寓的法律法规还不够完善，对老年公寓的政策扶持和措施也不够，老年公寓作为新生
9、事物还不能在法律法规上找到依据，老年公寓的市场化程度低。运作机制还不够健全，老年公寓既是一个房地产开发项目，又是一个社会服务体系，如何在经济效益和社会效益之间找到一个平衡点。这就需要市场和政府间的协调，市场的发展要符合市场的规律，当市场处于失灵时，政府要发挥政府的职能，用法律法规的强制性来规范市场，最终实现帕累托最优。 完善和发展老年公寓的对策 一、建造不同层次的老年公寓。老年公寓是一种既体现出老年人群居养老，又能收到社会化服务的新型老年住宅。第一，建造不同层次的老年公寓，可以弥补现有养老机构的不足。由于经济承受能力的和身体健康状况的差异性，在设计和建造方面要有层次性，尽可能满足不同层次老年群
10、体的需求。国外有很多值得我们借鉴的地方，美国的老年公寓分为：自住型、陪助型和特护型，来满足不同人群的需求，当老人实在无支付能力时，政府和社会应当给予补贴和关照，做到机构养老的福利性和公益性。我国的老年公寓要人性化设计，既要参考和吸收国外老年公寓的建设标准和设计风格，也要融入老人的习惯，建造出适合中国老人的老年公寓。第二，和高校建立一定的合作关系。医学、护理学、营养学、心理学等方面的高校。护理人员缺口大，特别是专业的护理人员更是提高服务质量的保证。合作关系给高校学生提供社会实践的机会，也保证老年公寓的服务质量和护理人员的充足。同时，还可以培养大学生的兴趣，有意向的可以留在老年公寓工作，解决了就业
11、压力。同时，也充实了机构的护理人员队伍，提高了老年公寓的服务质量。 二、加大政府、社会的支持力度。当前，中国老年人口正以年均约的速度增长，面对日益严峻的人口老龄化挑战，国家将积极采取更加有效的战略措施，努力推动老龄事业与经济社会协调发展，促进老人共享经济社会发展成果。养老保障毕竟是以政府为主导的，老年公寓的建设也同样具有社会福利的性质，因此需要政府、社会的大力支持。第一，各级财政要逐步增加对老年服务设施建设、老年文化教育等方面的投入，在福利彩票公益金中要有一定的比例用于老龄事业，同时积极引导民营资本和国外资本投入到老龄事业，逐步形成多元化的老龄事业的投入机制。最大地发挥 NGO 的作用，也可以
12、通过 BOT 项目融资方式来建设老年公寓。第二，呼吁社会的支持。德国政府规定：每一个公民年满 18 岁的时候就必须服 2年兵役或是到老年公寓做 2 年义工，之后才能继续升学或就业，等到自己年老需要照顾时就可以提取自己已储存的劳力，免费享受服务。因此，呼吁社会支持，让自愿者来老年公寓做义工，充实服务队伍。第三，加强宣传。政府可以利用社区建设的同时，加强对老年公寓的宣传。这样可以提高老年公寓的入住率，减少投资周期，让更多的企业投资到老年公寓，实现社会效益和经济效益的平衡，也有利于机构养老的普及化。总之，要采取多种形式，鼓励和支持社会力量多形式、多渠道参与老年社会福利事业，增加老年福利服务设施数量，
13、提高服务质量。 三、吸引更多的企业资本投入到老年地产。房地产的繁荣，使许多大型房产企业的投资者把目光转向了老年地产，如保利、万科、绿城规划着进入老年地产。城市的老年需求者有一定的经济基础，但是基于老年产业发展的滞后性和老年保障机制的不健全，城市老年人的需求得不到满足。老年地产的空白使企业投资变得十分必要。政府应该制定相应的政策法规来规范老年房产市场，给企业投资者营造一个健康的投资环境。 四、完善相关法律法规。制定有关机构养老的专门法律法规，健全养老保障法律体系，从而确保制度实施的规范性和有效性。纵观世界各国的社会保障的发展历程，“立法先行”是其中最显著的特点和原则。而我国的社会保障发展是渐进式的，因此，随着机构养老的不断发展，法律法规的健全已经迫在眉睫。法律的强制性，是老年公寓正常健康发展的保证。这样，才能让企业市场放心地融入到机构养老的发展中来，进一步完善我国机构养老模式。政府和市场之间的关系，也需要法律法规来调节，规范政府的行为，加强管理、监督，真正发挥政府的职能和市场这只看不见的手的作用。 （作者单位：湖南省长沙市湖南师范大学）
