1、浅论房地产建设工程质量管理法律责任摘 要：随着我国经济持续的快速发展，房地产市场需求的旺盛，使得我国房地产建筑业成为我国发展国民经济的重要支柱产业。但随之而来的房地产建筑产品的质量缺陷问题越来越突出，越来越受到广大消费者的关注。建筑物本身产品质量的特殊属性以及已经形成的庞大的、一系列和建筑物有关的产品市场共同造成了现阶段难以调和的矛盾，研究房地产建筑工程在建设期间内质量管理的相关责任人的法律责任，才可更好的规范房地产建设工程质量管理体制，健全其机制、引导其健康、有序发展。 下载 关键词：房地产建设工程；建筑工程质量管理；法律责任 一、房地产建筑产品质量目前出现的问题 由于房地产建设中包含众多环
2、节，生产建设会涉及多方利益，且生产过程复杂、周期也较长，是一项复杂的综合性工程。那么责任的主体也就包括相关众多的单位和机构，从头至尾贯穿于生产建设中的具体环节。对于房屋建筑物出现的质量问题从时间上来讲可以分为筹建规划期、建设期间和竣工验收期，从质量验收检查的角度可以分为房屋建筑物显性质量问题和隐性质量问题。关于房地产建筑产品出现较多的问题的总结有学者将其归类分为：主体结构质量问题、影响居住的质量问题、一般质量问题三类。也有学者通过对相关文献调查的结果按问题的属性将其进行分为结构、给排水、电气、装饰、部件、设施、功能、施工、建材、公共设施以及综合类问题等十一类房屋建筑物质量问题。但同时不可忽略的
3、问题还包括在前期招投标、图纸设计规划等方面的问题会直接影响后期房屋建筑物的质量。二、我国目前建筑工程质量管理及建筑质量法律发展情况 当前我国对基础设施建设的大规模需求，商品房市场的不断发展形成了房地产买卖的强劲推手。用于满足大量人口生活环境的基础设施建设和商品房的快速开发建设，使得房地产建筑产品从规划、建设、交易和后期使用维护等环节都形成了复杂的经济关系，构成了庞大的建筑市场。所谓质量管理，是指制定和实施质量方针的全部管理职能，从整体上看，全面质量管理是当代建筑工程质量管理的特征之一。同时，由于房地产建筑物的质量问题隐藏在建筑物的建设到竣工的每一个环节，质量问题它密切关系到使用者和产权人的生命
4、与财产安全和房地产建筑市场的健康发展。在客观上使房地产建筑产品的质量问题成为了一个亟待解决的问题。 由于房地产行业的重要地位及特殊性，我国对其实行较为严格的行业管制措施，并相继出台了一系列的法律、法规。我国首次对建筑行业做出全面系统规定的建筑法是有关房地产建筑质量的最高位阶的法律。随着我国一系列例如：建设工程质量管理条例、建设工程勘察设计管理条例、注册建筑师条例等主要法律制度的相继出台以及建设部相继发布的如房屋建筑工程质量保修办法等部门规章的出台我国基本已经形成了以建筑工程施工许可制度、从业企业与技术人员资质管理制度、工程承发包制度、房屋竣工验收制度、建筑工程质量保修制度为主的保障房地产建筑工
5、程质量的基本制度。 三、房地产建筑工程质量管理的法律责任 我国目前以建筑法和建设工程质量管理条例为主，为涉及房地产建筑行业工程质量管理、监督提供了充分的法律依据。建筑法在第一条中规定了：为了加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，促进建筑业健康发展，制定本法。建设工程质量管理条例则更进一步对内容细化，在一条中突出了制定条例是为加强对建设工程质量的管理，保证建设工程质量，保护人民生命和财产安全的目的。从房屋建筑物从筹划到建设完成包含多个机构，那么责任的主体也就包括相关众多的单位和机构，从头至尾贯穿于生产建设中的具体环节。责任主体也大致分为建设单位、施工单位、设计单位
6、、原材料供应商以及政府相关管理机构、建筑物管理机构等。这其中建设单位即开发商是对房屋建筑物的质量承担全面责任的，为第一责任人。施工单位和设计单位是工程的实施者是直接责任主体。房屋建筑物的开发建设工程复杂、时间周期长，从最初的设计、勘察单位到施工建设、建材供应、设施安装再到装修单位、维护维修单位等都需要负有相应的法律责任其中对房屋质量问题起着决定性影响的单位莫过于设计单位和施工单位。我国建筑法当中的五十六条和五十八条都对建筑工程的设计、施工单位规定了其必须对其勘察、设计的质量负责和对其工程的施工质量负责，在建筑工程质量管理条例中则更进一步细化明确了其责任。同时还有在其中第七条规定了建设单位的工程
7、发包时应发包于有相应资质的设计的施工单位，可以认为建设单位在发包时应对设计、施工单位是否有相应的从业资质进行考查，如有违反也应承担责任。同时在施工单位方面还规定了监督、检验、从业资格、返修等制度；在勘察、设计单位方面也做出了相应的规定，以及在双方之间也有检验、监督，质量负责制和连带责任制度。虽然勘察、设计单位和施工单位都在各自承揽的业务内负责，但施工单位是最终责任，只有在自身完全按照设计书进行施工而因设计缺陷出了质量问题，这时勘察、设计单位才承担责任，即二者之间有责任承担的位阶问题。 当然施工、设计单位的责任仅限于对工程内的应负责任部分承担责任，即某一个房屋建筑物的某些环节出现质量缺陷如因是施
8、工单位或设计单位原因而造成那么建设单位可向其追偿。而建设单位的责任则是对房屋、建筑产品承担对外的、全面的 责任，即对消费方负有法律责任，建立建设单位最终对房屋、建筑物质量负责的机制有利于保障产权人、使用人的合法权益。在城市住宅小区竣工综合验收管理办法第四条中规定了：住宅小区开发建设单位对所开发的住宅小区质量负最终责任；在城市房地产开发经营管理条例第十六条中也有：房地产开发企业应当对其开发建设的房地产开发项目的质量承担责任的表述。虽然在建筑法和建设工程质量管理条例没有对建设单位承担最终责任作出具体说明，但可以看出我国趋向于建设单位承担最终、全面的质量责任。最后在建筑法、建设工程质量管理条例中都规
9、定了对于违规颁发许可证的、进行工程质量监察、进行工程验收的部门及工作人员都应负相应的法律责任。 四、房地产建筑工程质量的法律责任形式 我国建筑法和建设工程质量管理条例的制定和颁布为建筑工程质量的管理监督提供了比较充分的法律依据。建筑工程质量管理中涉及到的违法行为主要承担三类法律责任：行政责任、民事责任、刑事责任。 （一）建筑工程质量管理中的行政责任 即使在该过程之中，某个或多个主体有违反国家相关法律、法规或政府的管理规章而引起的法律责任。行政责任在我国相关法律和条例中都明确的进行了规定，对于违法主体主要规定了罚款、责令停业、降低企业资质等级、吊销从业执照或资质等责任形式。例如在建筑法第六十五条
10、中就规定了罚款、没收违法所得、降低资质等级及吊销资质证书、责令停止违法行为、责令停业整顿、责令改正多中类型的行政责任。而且不仅在建筑工程质量管理有所表现，在建筑许可、建筑工程发包与承包、建筑工程监理、建筑安全生产管理贯穿建筑业活动的多个环节中都有行政责任的规定。那么同样在根据建筑法对建筑工程质量做出更细致规定的建筑工程质量管理条例中也规定了大量的违法行为需要承担相应行政责任的责任形式。而对于涉及到建筑工程质量缺陷的政府有关部门或相关人员的违法行为的行政法律责任也做出了规定。例如建筑法中第七十七条规定了向不具有从业资质的单位发放证书或资格的人员需要给予相应行政处分。但个人认为在法律法规和相应的部
11、门规章和条例中都较为强调涉及建筑工程各方的责任，但在相当多地区都存在政府行政机关把关不严、审批不严、监督无力的现象，存在于建筑业中的多发腐败现象和政府机构人员渎职行为等是对建筑工程质量产生影响的相当重要的因素使得国家对于工程建设正常的监督管理作用根本就无法有效发挥出来。类似建筑工程质量管理条例第七十六条对于工程质量监督管理工作中徇私舞弊、滥用职权的工作人员给予行政处分的规定比较少。对此一方面需要使建筑行政主管部门在制定严格的建设项目审批制度，并且严格依据法律和程序进行的前提下，对相关建设单位的加强监督；另一方面再进一步细化明确建筑工程质量负责人责任制，将每一项责任都分管到各个项目的负责人及其上
12、级机构，一旦发生建筑物质量缺陷，当事人及当事人单位的责任，以及对各级管理部门以及项目审批人具体负责人都需要受到行政处分追究其责任；同时要随机进行对各房地产审批、建筑规划、建设行政部门和具体负责人的工作职责职责履行情况检查，建立定期上报情况、汇报工作，上下级互相监督，随机巡查机制，降低因腐败或建筑质量管理工作不力而造成的房屋、建筑物安全质量隐患。 （二）建筑工程质量管理中的民事责任 对于房屋、建筑产品出现了质量缺陷而引发了使产权人、使用人发生人身及财产损害，有违反民事法律义务就需要承担相应的法律责任。房屋、建筑物质量缺陷侵权主体主要涉及到施工单位、设计单位或建筑物管理人。虽然在房屋质量缺陷上建设
13、单位并不主要的侵权主体，但由于没有对设计、施工单位没有进到良好的注意义务及监督管理职能也需要对因设计缺陷和施工问题造成的侵权行为负有连带责任。依据我国民法通则中对于民事责任的承担方式来看，对于房屋、建筑物质量缺陷的责任方式主要有停止侵害、消除危险、恢复原状、修理、赔偿损失、支付违约金、消除影响等。例如建筑法第八十条：在建筑物的合理使用寿命内，因建筑工程质量不合格受到损害的，有权向责任者要求赔偿。建筑工程质量管理条例第六十九条也有对于房屋、建筑物装修过程中出现的损失违法主体需要承担损失和赔偿的规定。而且在民法通则中也有对建筑物搁置物、悬挂物发生倒塌、脱落、坠落给他人造成损害的民事责任。个人认为还
14、应当对于房屋建筑物质量缺陷而引发的民事侵权行为引入惩罚性赔偿机制。由于民法赔偿突出填平原则，是要求严格按照民事主体平等性来给予相应的救济，即损害什么补偿什么，损害多少补偿多少。房屋、建筑物不论是对于购买使用的消费者还是对于投资开发建设的开发商来说都是一笔巨大开支，涉及利益巨大，一旦发生质量缺陷问题或事故不仅损失巨大而且影响也深远，仅单纯的补救并不能很好的救济，现有法律、规章、条例规定的罚款措施和民事赔偿规定会显得不够力度。惩罚性赔偿是法律明确规定的民事责任形式，还是一种严厉性程度最高民事责任形式。它由补偿性赔偿部分和惩罚性赔偿部分组成，不仅具有对受害人的损失赔偿功能；还具有对不法行为主体的惩罚
15、、遏制功能。房屋、建筑物因为是一种特殊形式的产品，因其投资巨大、周期长、涉及利益主体多，损害发生后影响范围大、程度深等特点。普通消费者因购买到有质量缺陷的商品房可以请求设计单位、施工单位、建设单位的对于损失部分民事赔偿外还可以请求惩罚性赔偿。而建设单位投资开发的楼盘也不仅可以请求因设计单位、施工单位违反相应的法律法规和合同约定内容而请求质量缺陷产生的民事赔偿外还可请求惩罚性赔偿。 （三）建筑工程质量管理中的刑事责任 我国刑法中的主刑的附加刑的刑罚责任形式对于建筑工程质量的规制多为罚金、没收财产、没收违法所得、拘役、有期徒刑。而涉及到的罪名有工程重大安全事故罪、重大责任事故罪；强令违章冒险作业罪
16、、重大劳动安全事故罪、滥用职权罪、玩忽职守罪等罪名。建筑法第六十五条、七十至七十四条、七十七至七十九条，刑罚中第一百三十四、一百三十五、一百三十七条都有明确的刑事处罚的内容，对于涉及到房地产建设工程质量方面的刑法规制还是比较严苛的。 在房地产建设工程质量管理中主要涉及到的三类法律责任对于质量缺陷的规制还是比较全面的，我国目前实践中还是多以建筑法、建筑工程质量管理条例为主要判案依据。我们在分析涉及到的法律责任的类型，明晰各责任主体间的责任时，更需要注重加强对于房地产建设工程质量管理法律、法规的宣传和教育。以强化建筑工程质量管理中单位和个人等责任主体的法律责任意识为目的，加强质量监督管理过程中的监
17、督和执法力度，使工程建筑质量监督管理工作有序进行，使房地产建设工程质量管理体制健全健康发展。（作者单位：南京航空航天大学） 参考文献： 徐雷 斯晓慰.对建筑法关于建筑工程质量管理立法的评析J.西安建筑科技大学学报（社会科学版）.2015 年 4 月.第 34 卷.第 2 期。 付立彬 王永伟 付晓彦.房屋建筑工程质量影响因素分析J.华中建筑.2011 年第 2 期。 王春生 王淞 刘宁.对我国建筑工程质量管理现状及发展趋势的思考J.沈阳建筑工程学院学报（社会科学版）.2000 年 11 月第 2 卷第 2 期。 王思锋.中外房屋质量评估标准比较研究J.未来与发展.2013 年第9 期。 郑秋生 刘鹏忠.关于房屋质量概念的系统思考J.中国房地产 1997年 3 月.第 195 期。 任春刚 朱士灿 谢阿明.建筑工程质量监督管理及对策J.中国新技术产品.2011 年第 14 期。 符启林等著.房地产建设工程M.北京：北京大学出版社.2007 年 9月第 1 版。 中华人民共和国建筑法.主席令第 46 号公布。 建设工程勘察设计管理条例.国务院令第 293 号公布。 建设工程质量管理条例.国务院令第 279 号公布。 中华人民共和国注册建筑师条例.国务院令第 184 号公布。 房屋建筑工程质量保修办法.建设部令第 80 号公布。
