1、推行廉租房 REITs 融资模式的研究一、背景介绍下载 第一，REITs。REITs，即房地产投资信托，是英文“Real Estate Investment Trust”的缩写，是一种以发行收益凭证的方式汇集特定多数投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金。 REITs一般有以下几种分类方法：按照组织形式分类，可分为契约型、公司型，契约型还可细分为单位型（包括合伙制）和基金型；按照投资人能否赎回分类，可分为开发型、封闭型；按照资金投向分类，可分为权益型（Equity REITs），抵押权型（Mortgage REITs）和混合型（Hy
2、brid REITs）。在日本，普遍采用的结构是公司型 REITs，上市交易的 REITs都属于公司型，它首先成立一个 SPV（Special Purpose Vehicle，简称SPV）公司，发行投资凭证募集投资者的资金，然后购买并管理房地产，SPV公司必须自己负责房地产的管理和经营，或者将管理和经营职能外包给第三方。新加坡和香港 REITs则是向投资者发行信托单位，然后用所融资金购买房地产或者相关资产（例如房地产抵押贷款支持证券），REITs 没有独立的法人资格，因此必须聘任信托管理人管理 REITs，同时聘任房地产管理公司管理所购房地产及相关资产。我国目前筹备在天津和上海试点推行REIT
3、s，其中上海是债权型的 REITs，即融资方只是把物业收益权抵押担保，而不需要出让股权的融资方式，主要由央行和银监会主管；而天津是股权型 REITs，主要由证监会主管。 第二，国内廉租房融资现状。从开展廉租住房试点的城市看，目前的资金来源渠道主要包括财政拨款、住房公积金增值收益、社会保障和社会捐赠以及土地出让金净收益中的部分资金，我国廉租房建设融资的渠道仍比较单一，且资金供给存在极不稳定的特征。同时在融资环节中也暴露了以下几个问题： 一是地方政府参与的积极性不高。目前土地出让金在地方政府预算外收入中占了很大比重，被称为“第二财政”，而廉租房不仅涉及土地的低价转让，而且还需要一部分财政补贴，因此
4、地方政府对于廉租房建设往往积极性不高。同时对拉动地方 GDP的考虑，地方政府也更倾向于一般房地产的开发。 二是廉租房建设资金需求量大，资金缺口严重。廉租房是为我国最贫困人群建设的住房，“9000 亿元安居计划”提出未来 3年，计划通过廉租房解 747万户收入家庭的住房困难。其中 287万户通过实物配租解决，460 万户通过租赁补贴解决。而国家财政中用于廉租房建设的资金渠道并不稳定，常常会由于特点原因被挤占。近几年我国社会救济福利费和抚恤支出的增长较前几年有所减缓，致使社会保障对于廉租房建设的资金支持也十分有限。 三是金融工具有限，市场化融资机制发展滞后。其他发达国家基本已经由政府直接投资转变为
5、政府引导下的民间投资作为廉租房建设的资金来源，而目前我国廉租房资金大多来自于政府财政，可用于吸收社会资金的金融工具十分有限。 二、廉租房 REITs融资模式的研究 第一，机会。一是政府对于保障性住房建设的支持，建设资金的需求量大。资金方面，除中央政府补助 1030亿元和地方财政加大投入外，将更广泛地利用社会资金。二是国内市场民间资金充裕，投资渠道较窄。改革开放为我国居民积累了巨大的社会财富，民间资本的力量日益强大，根据2010国民经济和社会发展统计公报，截至 2010年末全部金融机构本外币各项存款余额 73.3万亿元，比年初增加 12.1万亿元。其中人民币各项贷款余额 47.9万亿元，增加 7
6、.9万亿元。当前我国证券市场高风险产品占主要地位，可交易品种大约 80%为风险较高的股权类产品。有侧重地发展低风险的 REITs，可以使我国整个金融市场的金融架构趋于合理，同时又能满足民间投资的需求。三是保险资金面临投资压力，急需长期稳定投资领域。廉租房建设的资金缺口以及 REITs投资收益稳定的特征，都符合保险资金投放的要求，能为其开辟新的投资领域。 第二，威胁。一是 REITs相关的法律法规缺失。一方面目前我国缺乏产业投资基金相关法律，证券投资基金法也只涉及证券投资活动，而REITs在本质上应属于产业投资资金。另一方面，国内也缺乏基金上市和税收相关法律。缺乏相应的法律法规，为 REITs在国内的推出和发展带来一定的困难和不确定性。二是房地产金融市场发育不成熟。首先是我国房地产存在信息不对称的问题，开发商缺乏严格的信息的披露制度将会影响信托计划的推行，或者导致上下环节信息不对称等问题。其次是 REITs运行框架内缺乏有效的内控和制约机制，以及框架外缺乏第三方的监督。最后是目前国内还缺少成熟的富有经验的信托投资机构和专业化的从业人员。房地产金融市场的不成熟会给廉租房 REITs的推行带来一定的风险。 （作者单位：长春房地集团有限责任公司物业总公司）
