1、对我国房产税制优化设计的探讨【摘要】房产税具有筹集财政收入、优化资源配置和调节收入分配的职能，它是国家宏观调控房地产行业发展不可缺少的手段之一。我国现行的房产税制不能很好的起到筹集财政收入与调节收入分配的职能。本文通过分析现行房产税制的不足之处，提出适应我国社会发展的改革建议。 下载 【关键词】房产税 现状 问题 建议 一、房产税沿革 我国的房产税自 1986 年 9 月 15 日国务院颁布中华人民共和国房产税暂行条例实行至今，其收入规模较小、占地方财政收入比例低的问题随之显现出来。随着近几年来我国房地产市场的迅速发展，居民住房价格连续上升，新的问题又应运而生。这时，人们将关注的焦点指向了房产
2、税，试图利用优化房产税制来管理房地产市场，让房地产市场能够健康的发展，进而来保证房产价格稳定，打击那些投机倒把的行为。通过诸多努力，我国房产税改革试点工作于 2011 年 1 月 28 在重庆和上海展开。这次试点取得了一定的成效。考虑从全国范围来看，现行房产税制仍有很多不适应市场经济发展之处，于是在 2013 年 11 月 12 日颁布的中共中央关于全面深化改革若干重大问题的决定中，提出了要加快关于房产税的立法步伐并且要适时推进改革。这一举动更加说明优化房产税制以期其更加适应我国社会主义市场经济发展势在必行。 二、我国房产税制存在的问题 （一）税制设计有缺陷 首先，我国现行的房产税制征税范围较
3、窄。从房产税暂行条例的相关规定看来，农村住房不在纳税范围之内，把那些行政机关用房、军队自用房产以及机构用房等作为免征房产税的对象。很多发达国家例如美国的房产税，主要是对居民的住宅进行征税，而目前我国的房产税征税对象主要是经营性房产。我国的社会主义市场经济飞速发展，房产税的征税范围已经不适应当今社会的发展，收入职能和调节收入分配的职能被不断弱化。随着近几年房地产行业的发展，商品房的数量随着人们购买力的提高而增加，个人购房比重也不断攀升，更深层的挖掘，现行房产税制对个人房产免税并没有很好的发挥税收调节收入分配的功能。现行的征税范围很显然的放弃了很多税源。 其次，我国房产税的计税依据不能反映出住房随
4、着时代的发展而提高的真实价值。计税依据这个税制要素决定了房产税制的首要特征。我国目前房产税根据房产原值扣除百分之十到百分之三十耗损价值后的余额作为计税基础，房产税制对于出租房屋的计税依据是其租金收入。这种计税办法未能充分考虑税基随经济的变化而改变，不能体现房产现在的价值。进而就导致了房产增值并没有带来更多的房产税收入，这是税收收入的流失所在。 最后，现行房产税制的纳税比率单一化。我国的房产税率采用简单明了的单一比例税率，计算简便。但这种设计明显不能适应现在房产行业的发展，也导致了税负的不合理。对所有房产一概而论，并不考虑其价格是否收到周围环境等方面的影响，忽视了纳税人承担税负的能力。由此导致了
5、房产税的公平公正性被弱化，不利于社会的发展，也阻碍了房产税制的优化。 （二）征管制度不健全 与其他发达国家相比，我国的房产税制在征管方面是不健全的。让我们先来看看美国的制度。美国在征收房产税方面的工作便利且严谨。美国房产税拥有各自独立的评估和征管工作，评估工作是征管工作的前提也是依据，保证了征管工作顺利的进行且提高了其实施的成效。我国现行房产税的征收方法是按照年计提、分期缴纳。具体的纳税期限国家没有明确规定，而是交由省、自治区、直辖市人民政府规定具体的纳税期限。我国在房产税征管方面缺乏配套的征管机制，相关部门征管力度低下导致征管工作缺乏调控力度，最终导致了征收效率不高。我国的房产税缺少相关的价
6、值评估组织。众所周知，一套房产的价值要受到诸如交通情况、周边设施等多方面因素的影响。要使得房产的评估价值接近于其真实价值就必须要综合考虑影响房产价值的多种因素，这样的评估价值才是征收房产税既合理又可靠的凭据。为了加快完善房产税的步伐，使其更适应社会主义市场经济的发展，我国亟待成立一支专业的房产价值评估队伍。 三、推进我国房产税制改革的建议 （一）适时扩大房产税的征税范围 现今的房产税改革试点中将征税范围扩大到了对增量房产征税，这样的税收规模仍然难以拓宽，应当将原有的住房和新增加的住房一并纳入征税范围。而且还要在原来的基础上，将城乡企业与居民也一并纳入房产税的征税范围。对于那些拥有别墅的纳税人，
7、理应按照经营性房产给予征税；对于拥有超过一套住房的普通居民，要按一定的税率征税，但可以给予适当的优惠。我国的社会主义市场经济随着改革开放的步伐日益发展壮大，城市化覆盖面越来越大，乡镇企业也随之崛起，所以国家应当把城乡中符合条件的房产作为征税的对象。但是这种设定将不能适用于全国范围，由于我国的东西部发展的不平衡，我们应当充分考虑农村房产纳税人的实际承受能力，根据具体情况，也要适时出台一系列免税政策。 （二）建立房产评估制度，以评估价值作为计税依据 现行计税依据是房产原值，它虽然有很多便利之处，但随着我国经济的发展，以原值为计税依据以不再适应当今社会的进步。因房产价值受到很多因素的影响：地理位置、
8、近邻何种设施等等。除此之外，一套房产的价值高低还受到市场上供求变化的影响。因此需要各地方政府设立专业化的评估机构，建议设定三到五年的评估间隔期，具体的年限由地方政府自己规定。其次要探索出一套适合我国房产业发展的估价方法体系，使得房产税征管趋于科学化发展。然后根据评估的价值为依据，在此基础上计算房产税，这样更能体现公平原则，也会得到公民的信服。将房产税的计税依据改为评估价值还能起到自动稳定机制的功能，是因为房产税会随着评估价值的变化而变化，进而会起到稳定房产市场的作用，减少居民额外购置房产，促进房产市场健康平稳发展。 （三）实行差别的比例税率 现行房产税率一刀切的做法显然有诸多不合理之处，所以应
9、加以改进：在全国范围统一税制的前提下，给予地方政府根据实际情况制定差别税率的权力。制定差别的比例税率要实地考察，不能盲目为增加地方税收而提高税率，也不能制定过低水平的比例税率。要综合考虑本地房产的价值、纳税人税负轻重以及房产的具体用途等问题。做到多方面调研，制定更适合本地区房产市场发展的比例税率。 参考文献 杨卫华.推进房产税制改革的思考.税务研究，2010 年 08 期. 满燕云.借鉴国际经验完善我国房产税制.涉外税务，2011 年05 期. 汪凤麟.房产税改革的方向与路径选择.地方财政研究，2013年 07 期. 谢娜.推进房产税改革的几点思考.中国财政，2013 年 10 期. 作者简介：李晶（1990-），女，吉林长春人，吉林财经大学税务学院2013 级研究生，财政学。
